BRCO + João da Rocha + Crestana

Baroni entrevistou gestores do BRCO e do BCFF, enquanto Arthur conversou com João da Rocha Lima Junior, da Poli

Baroni conversou com o time de gestão do BRCO

A gestora é bastante antiga e experiente no mercado imobiliário, mas apenas recentemente desenvolveram produto para o varejo (BRCO11)

A proposta é ter 2 fundos: um que desenvolve ativos e outro que compra ativos já prontos, o listado é o último

Sim, existe o conflito de interesse de comprar de parte relacionada, mas o lado bom é que consegue crescer com qualidade e aos poucos (basta comprar ativos do outro fundo)

Alocação

Eles não escolheram os melhores ou piores ativos da Bresco, pegaram todos imóveis prontos da gestora

Emissão

Fizeram emissão primária e secundária. Pessoas relacionadas à Bresco possuem 60% das cotas, demonstrando “skin in the game”

Conflito de interesse

Ao adquirir ativos do outro fundo da gestora, vão fazer avaliação independente e solicitar aprovação de 25% dos cotistas não ligados à gestora.

Se esforçaram para ter cotistas institucionais (além da pessoa física) para trazer maior alinhamento de longo prazo para o fundo

Proposta do fundo

Em 2011 – 12, quando o mercado estava em um boom, decidiram colocar preço de aluguel abaixo do mercado para não ter problema no final do contrato

Fundo possui um portfolio expansível em 10%, gosta bastante da região de São Paulo e lembraram que em um raio de 15 km a vacância de ativos logísticos é de 3% e em um raio de 30 km a vacância é de 12%. Há poucos ativos bons disponíveis, o que pode puxar preço de aluguel para cima

Não possuem ativos em Extrema (MG) por não quererem perpetuar benefícios fiscais.

Valuation

Não olhe o div yield, olhe o valor de locação do portfolio

Crise

Estão discutindo com alguns inquilinos, no pior cenário pode impactar 3% do ABL deles. Mas há fim de carência de 4%, mitigando impacto da possível vacância

Debêntures x FIIs

No começo ele fazia securitização via debêntures, pois quem tocava o projeto era o developer. Com o advento do benefício tributário em FIIs acabou migrando para FIIs

Valuation

Ainda não temos noção de como será a recuperação da economia no médio/longo prazo

Não podemos perpetuar os dados de hoje pois não são recorrentes, devemos fazer ajustes. Devemos ver a capacidade de geração de renda futura do ativo

No entendimento do João, o faturamento volta em 2021. Eu acredito que teremos volta aos patamares de 2019 apenas em 2022.

FIIs maiores x FIIs menores

FIIs maiores possuem menor risco, mas também possuem menor retorno (div yield)

Março x abril

Todo mundo caiu em março, mas apenas shoppings permaneceram caindo em abril.

Div yield x Patrimônio

Quem fazia conta apenas pelo cap rate/div yield fica perdido pois dividendos de alguns FIIs morreram. O ponto agora é olhar para o patrimônio e como ele é composto

Nas crises o ativo imobiliário (associado a algo real, tijolo) tende a ser um porto seguro

Setores defensivos

Logístico -> por ter muitos contratos atípicos

FII CRI high grade -> CRIs pouco agressivos e alguns FIIs a desconto do valor patrimonial, devem garantir uma boa proteção ao patrimônio

Estamos ainda na primeira fase da crise, muita coisa deve acontecer ainda

Fases da indústria

1993 – 05 -> houve criação de FIIs apenas para diferimento de imposto

2005 – 15 -> houve benefício para pessoas físicas

2015 – agora -> popularização da indústria

Talvez algumas pessoas investiram em FIIs por falta de opção

LAJE CORPORATIVA

Segurança jurídica

Após ruído, estão endereçando. Não haverá postergação unilateral do aluguel, a lei do inquilinato permanece

Volta das atividades

Devemos ter mudança no fluxo e rediscutir o adensamento das lajes corporativas

BRCR

Havia demanda de cotistas para pagamento de dividendos e após saída do Rio de Janeiro e maior exposição a São Paulo resolveram isso.

Hoje o grande problema é a vacância do Cenesp

BCFF

Captaram 700 MM BRL logo antes da crise.

A proposta era alocar no mercado primário, agora estão alocando no mercado secundário.

Estão fazendo compras de maneira paulatina, tanto para não puxar muito os preços quanto por não ter liquidez suficente em FIIs nesta crise

HTMX

Deve voltar a pagar dividendo apenas ano que vem

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