XP + Arthur + Baroni

XP chamou CCP, HSI e Hedge para falar dos segmentos imobiliários, enquanto Arthur conversou com Baroni e Baroni falou com Marcus Telles (Livraria Leitura)

Conversa da XP com Pedro (presidente CCP), Maximo (HSI) e André (Hedge)

Pedro comentou que na parte de shoppings drive thru/delivery cresceu 300% após a crise, mas obviamente não dá compensar a queda que tivemos nas lojas físicas

Olhando para escritórios, eles estão com fluxo 60% – 80% menor.

Maximo entende que galpões logísticos e escritórios são mais resilientes. Os bons ativos sobreviverão, os ruins não

André está comprando escritórios, por ser o segundo ativo que mais caiu (primeiro foi shoppings).

Shoppings

André lembra que muitos lojistas deram férias para os funcionários e não devem reabrir tão cedo.

Como estamos em uma crise de saúde, a capacidade de prever é baixa. Ele acredita em uma recuperação do faturamento em 2019 apenas em 2022. Em 2020 deve ser 60% do faturado em 2019 e 2021 deve ser 80% do faturado em 2019

Mesmo que o shopping abra, deve ser difícil vender

Lajes corporativas

Olhando para lajes corporativas, o estoque em São Paulo é baixo e a vacância é baixa, resultando em um impacto baixo

Pedro acrescenta que é difícil de inquilino mudar, pois a mudança não é de graça

Antes a proposta era que adensar as pessoas iria aumentar a produtividade, talvez ocorra agora um maior espaçamento por questão sanitária

Já vimos várias tentativas de home office, mas nunca deu certo. O fato é que fazer home office de maneira constante significa estar longe da tomada de decisão, na prática algo ruim

Não temos espaço para novos imóveis e mesmo que surja um, demora em torno de 5 anos (desde a concepção do projeto até ficar pronto)

Bancos

Estão mais reticentes, não estão emprestando

Eles aprenderam bastante com a última crise e não estão dando dinheiro para fazer projetos corporativos. É mais fácil financiar projeto residencial

Nas últimas semanas inclusive, Maximo falou que voltaram a ter vendas de imóveis residenciais

Ciclos

Em 2015 ambos ciclos imobiliários e econômicos estavam ruins. Hoje apenas o econômico está ruim, o imobiliário está bom

Sim, setor irá sofrer mas irá sofrer menos

Logística

Brasil é um país continental, é difícil sair do eixo Rio São Paulo ou ter um pé no Nordeste (Recife)

Momento atual fundos imobiliários

Estávamos com um prédio de 20 andares e uma bomba explodiu no oitavo andar. Afetou o andar de baixo e o de cima. A pergunta que está sendo feita é: podemos arrumar tudo ou surgirá outra bomba?

A recuperação não será uniforme, devemos ter altos e baixos

Home office

Home office sempre existiu, mas entrou com uma velocidade maior na vida das pessoas. Baroni entende que não é algo 8 – 80 e sim algo intermediário. Podemos desenvolver home office 1 ou 2 vezes por semana, mas não permanentemente

Arthur lembra que em um primeiro momento haverá o espaçamento entre pessoas e depois possivelmente alguma devolução de área

Em casa temos a qualidade de internet, no break e segurança da informação que temos no trabalho. Resumindo, a migração para o home office não é simples, nem barata.

Indústria FIIs

Baroni questionou sobre revisar as taxas dos prestadores de serviço, Arthur acha justo cobrar taxa sobre o valor de mercado e discorda de cobrar performance sobre o CDI (por estar muito baixo)

Vimos devolução de áreas do We Work e RBVA diferindo aluguel da Centauro

Baroni vê diferimento como algo positivo, dada a realidade atual, mas olhar com maior preocupação a inadimplência e a devolução de áreas

Nestes momentos de estresse é que poderemos ver se contratos foram bem amarrados ou não, entender se dinheiro do CRI teve como destino o que foi prometido ou não, etc.

Baroni comentou sobre a criação de um FIDC para financiar lojistas e que algumas gestoras já estão levando esta ideia à frente

Captações

Arthur ficou contente que captações (como do HGRU11 e MGFF11) estão acontecendo e a janela ainda não fechou

Tivemos muitas captações apenas para crescer patrimônio, tendo inclusive dificuldade para alocar

Agora, com uma indústria mais madura, devemos ter algo um pouco mais comedido

Dezembro/19 x Maio/20

Em dezembro havia uma forte migração da renda fixa para renda variável e expectativa de que Brasil cresceria muito

FII

Temos 2 conceitos: renda e ganho de capital

Baroni prefere a renda e Arthur prefere o ganho de capital. Concluíram que a soma dos dois é que compõe o retorno potencial do FII

Quando Arthur comprou um FII, ele comprou o patrimônio. A renda seria uma consequência

Baroni entende que renda está amassada, mas haverá recuperação em algum momento

Marcus possui 76 lojas, sendo 90% em shoppings

Rua x shopping

Shopping é mais seguro, tem climatização e estacionamento. Público alvo costuma ser classes mais altas

Rua -> custo menor, mas é necessário saber escolher o ponto. Lojas mais populares costumam ser em rua

Lojistas

Sofreram menos por permanecerem abertos -> farmácia, supermercado, pet shop e clínica

Segmento de lazer (cinema e teatro) devem sofrer mais

Nas lojas que já voltaram a operar, lojistas satélites reportam faturamento 20% do que faturavam antes e âncoras estão faturando em torno de 30- 40% em relação aos meses anteriores. De qualquer modo, renda dos lojistas permanece pressionada

Marcus acredita que shoppings expostos à classes altas e dominantes na região devem performar melhor

Shoppings

Conversa com donos de shoppings foi muito dura em março, mas em abril a decisão de isentar o aluguel foi mais fácil

De um total de 500 shoppings, já temos 82 reabertos

Mudança deve ser estrutural, como: medir temperatura de quem entra no shopping, ter entrada diferente da saída e evitar aglomerações

Renda em 2020 deve cair, mas não ao ponto de dar prejuízo aos shoppings.

Em 2021 Marcus acredita em faturamento 20% menor que em relação a 2019

Vacância

Girava em torno de 5% antes, deve atingir 15- 20%. Marcus acredita que devemos ter redução da vacância no Natal e em 2021

Lojistas com várias lojas devem decidir de uma vez fechar as lojas não lucrativas

E commerce

Veio para ficar, mas lembra que nenhum ecommerce puro teve lucro até agora.

Ele desenvolveu seu e commerce por entender que é necessário estar em vários canais, mas lembra que cinema não morreu com vinda do VHS/Netflix. Há um público para cada momento e shoppings ainda podem existir no dia a dia das pessoas

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