Conveste + BRCO

Baroni entrevistou a Conveste (28/mai/20) e Arthur Vieira de Moraes entrevistou a Bresco

Convest é uma servicer

Função da servicer

Servicer, por definição, presta serviço de algo

Bruno lembra que o importante para o CRI é o lastro que, no caso dos CRIs pulverizados, é a carteira de recebíveis.

É necessário acompanhar os recebíveis no detalhe e quem faz esse trabalho é o servicer

O servicer pode apenas acompanhar a entrada do dinheiro e pagamento das contas ou ele mesmo fazer esse processo. É óbvio que é melhor o servicer fazer tudo para não ser enganado, mas também pressupõe um custo maior.

O servicer analisa contrato por contrato e vê se eles estão válidos. Depois estes contratos vão para a securitizadora e ela define as razões de garantia, etc.

Servicer acompanha e reporta (normalmente mensalmente) o quanto está passando pela conta, o quanto tem a receber, etc

E se dá problema? Investidor se ferra, securitizadora e servicer são apenas prestadores de serviço

CRIs

Baroni ressaltou a importância de entender melhor CRIs, mas também lembrou a dificuldade de ler um termo de secutirização (um dos documentos mais importantes do CRI)

É importante entender caso a caso e não jogar tudo numa vala comum: CRI corporativo não necessariamente é high grade e CRI pulverizado não necessariamente é high yield

CRIs que Convest acompanha

Cores dos gráficos abaixo

Azul -> o que efetivamente recebeu no mês dividido pelo que deveria ter recebido no mês

Amarelo -> o que efetivamente recebeu daquele mês dividido pelo que deveria ter recebido. O negativo significa que recebeu mais que previsto (antecipação, por exemplo)

Verde -> desde o início, como que está a inadimplência em termos acumulados

Todos os CRIs apresentaram estresse em março, mas já houve correção em abril
Em loteamento a piora persiste
Em multipropriedade a piora ocorre no amarelo e no azul, demonstrando que há distratos

Arthur conversou com time de gestão da Bresco. Baroni tinha falado com eles recentemente, se quiser ler clique aqui

Histórico

Bresco possui 2 fundos imobiliários (um de desenvolvimento e outro de renda) e é uma gestora focada exclusivamente em logística

A gestora existe há 9 anos, mas a equipe trabalha junto há 15 anos

FII

Antes tinham fundo híbrido (desenvolvimento/renda) e decidiram cindir ao levar o produto ao varejo

Criaram FII por quererem captar recursos adicionais no futuro. Fizeram emissão primária para pagar a dívida que ativos possuíam e secundária por excesso de demanda dos assessores

A ideia seria o FII de renda comprar os imóveis prontos do FII de desenvolvimento

Por questão de conflito de interesse, os antigos acionistas (que possuem cotas também do FII de desenvolvimento) não podem votar nas aquisições que o FII de renda irá fazer

80% dos contratos são atípicos e possuem conforto que 20% remanescentes (típicos) devem ter revisionais positivas

O que observar em FII de logística

Localização, valor locação, qualidade imóvel, dificuldade do inquilino em sair do imóvel e eficiência do imóvel para o inquilino

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