Baroni entrevistou a Conveste (28/mai/20) e Arthur Vieira de Moraes entrevistou a Bresco
Convest é uma servicer
Função da servicer
Servicer, por definição, presta serviço de algo
Bruno lembra que o importante para o CRI é o lastro que, no caso dos CRIs pulverizados, é a carteira de recebíveis.
É necessário acompanhar os recebíveis no detalhe e quem faz esse trabalho é o servicer
O servicer pode apenas acompanhar a entrada do dinheiro e pagamento das contas ou ele mesmo fazer esse processo. É óbvio que é melhor o servicer fazer tudo para não ser enganado, mas também pressupõe um custo maior.
O servicer analisa contrato por contrato e vê se eles estão válidos. Depois estes contratos vão para a securitizadora e ela define as razões de garantia, etc.
Servicer acompanha e reporta (normalmente mensalmente) o quanto está passando pela conta, o quanto tem a receber, etc
E se dá problema? Investidor se ferra, securitizadora e servicer são apenas prestadores de serviço
CRIs
Baroni ressaltou a importância de entender melhor CRIs, mas também lembrou a dificuldade de ler um termo de secutirização (um dos documentos mais importantes do CRI)
É importante entender caso a caso e não jogar tudo numa vala comum: CRI corporativo não necessariamente é high grade e CRI pulverizado não necessariamente é high yield
CRIs que Convest acompanha
Cores dos gráficos abaixo
Azul -> o que efetivamente recebeu no mês dividido pelo que deveria ter recebido no mês
Amarelo -> o que efetivamente recebeu daquele mês dividido pelo que deveria ter recebido. O negativo significa que recebeu mais que previsto (antecipação, por exemplo)
Verde -> desde o início, como que está a inadimplência em termos acumulados
Arthur conversou com time de gestão da Bresco. Baroni tinha falado com eles recentemente, se quiser ler clique aqui
Histórico
Bresco possui 2 fundos imobiliários (um de desenvolvimento e outro de renda) e é uma gestora focada exclusivamente em logística
A gestora existe há 9 anos, mas a equipe trabalha junto há 15 anos
FII
Antes tinham fundo híbrido (desenvolvimento/renda) e decidiram cindir ao levar o produto ao varejo
Criaram FII por quererem captar recursos adicionais no futuro. Fizeram emissão primária para pagar a dívida que ativos possuíam e secundária por excesso de demanda dos assessores
A ideia seria o FII de renda comprar os imóveis prontos do FII de desenvolvimento
Por questão de conflito de interesse, os antigos acionistas (que possuem cotas também do FII de desenvolvimento) não podem votar nas aquisições que o FII de renda irá fazer
80% dos contratos são atípicos e possuem conforto que 20% remanescentes (típicos) devem ter revisionais positivas
O que observar em FII de logística
Localização, valor locação, qualidade imóvel, dificuldade do inquilino em sair do imóvel e eficiência do imóvel para o inquilino
