Parte jurídica dos FIIS

Arthur Vieira de Moraes conversou com Carlos Ferrari da NFA.

Contrato de aluguel

O covid – 19 está sendo tratado como força maior e sim, ele se caracteriza com força maior. Mas mesmo em cenário de pandemia o contrato permanece válido

Não é necessário criar uma lei nova por causa do covid, o arcabouço jurídico brasileiro é completo.

A possibilidade de mudança de aluguel é se o imóvel mudou de qualidade, sofreu impacto, etc. Não por queda no faturamento do inquilino.

Olhando para o caso de uma pessoa física, se ela ficou desempregada ela continua obrigada a pagar aluguel. E se ela ganhou na mega sena, não é obrigada a pagar um valor adicional de aluguel. Aluguel permanece independemente da situação financeira da pessoa

Casos ocorridos

Cacau Show tentou não pagar aluguel do shopping mas juiz comentou que ela usava serviço de drive thru, consequentemente faturando. Se faturou, usou o espaço e deve pagar o aluguel

Buffet infantil pediu dsconto e juiz não deu. Não há relação jurídica entre o faturamento e o pagamento de aluguel. O correto seria a empresa sair do imóvel

TJSP fez várias decisões favoráveis aos proprietários

Revisional pode ser antecipada?

Todo contrato típico possui possibilidade de renovar contrato a cada 3 anos. A possibilidade de antecipação da revisionar ocorre caso que provoque reequilíbrio de preço, não suspensão de aluguel ou não pagamento.

E se houver redução, ela se estende para o contrato como um todo. Não apenas alguns meses.

Contrato atípico

Houve renúncia de revisional, não é possível solicitar uma revisional agora. Mas Ferrari lembra que o caminho mais correto é a negociação, a concordância entre as partes

Se há rompimento da obrigação mas a garantia é executável, na prática não é um grande problema

Se houve decisão unilateral de não pagar aluguel, há incidência de mora e juros

Administradores de FIIs

Devem guardar documentos para demonstrarem que tomaram decisão fundamentada, caso sofram questionamentos no futuro

Reavaliação de imóvel

CVM exige que ocorra reavaliação a cada vez que o imóvel sofreu alteração material, o que possivelmente derrubaria o valor patrimonial dos FIIs

Ferrari sugeriu que é possível demonstrar que está avaliando a possibilidade de fazer uma nova avaliação

Distribuição de dividendo

Embora esteja no regulamento de alguns fundos a distribuição mensal, a lei exige que o pagamento seja feito semestralmente.

Ferrari comentou que há a possibilidade de reter até o que seria pago semestralmente, por ter de fazer aportes adicionais em alguma investida (quebrando as condições para o FII ser isento). Não é algo óbvio, mas CVM deve aceitar isso

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