Live do Baroni com o Alexandre Donini, gestor do BPFF.
FIIs citados: MALL, BPFF, HGRE, PATC, JSRE, SPAF, HGPO, HGLG, BBPO, SAAG
FIIs que possuo: HGRE, JSRE, HGPO, HGLG, SAAG
Alexandre comentou que sua área foca na parte de ativos imobiliários, enquanto o BRPP toca a parte de ativos físicos, inclusive olhando o MALL11. São times separados e não interação entre eles.
Baroni lembrou que, embora há medo de algumas pessoas, MALL11 não possui problemas estruturais.
Vários FIIs de shopping captaram bastante e foram ineficientes em alocar os recursos.
Posições BPFF
A principal posição é HGRE e o segmento favorito é de lajes corporativas. Alexandre entende (e concordo com ele) que setor de lajes corporativas ainda tem espaço para andar. Entendo que teremos revisionais positivas nos próximos anos.
Como não vimos emissões de laje recentemente (exceção de PATC e talvez JSRE), BPFF decidiu alocar em FII de CRI e FII de logística. Ele entende que FII de logística que possui contrato atípico de longo prazo é uma renda fixa. Eu concordo em partes: é uma renda fixa no curto prazo, até o contrato acabar.
Quando contrato acaba, vemos realmente se inquilino tem capacidade financeira para recomprar o ativo ou se ativo é bom que outro inquilino tenha interesse em ficar nele.
Como ouvi na AGE do HGLG, fizeram um preço para Ambev de forma a não viabilizar novos galpões na região. Ainda sigo negativo com galpão logístico.
FII de agência
Alexandre comentou que gosta por causa de uma boa relação risco x retorno, mas não possui interesse em aumentar.
Compro sempre SAAG quando as pessoas estão medrosas em relação ao futuro das agências. Acredito que ambos BBPO e SAAG devem se converter a um produto parecido ao AGCX, focando não só em bancos mas varejo em geral.
SPAF
Shopping em São Gonçalo que foi uma oportunidade que BPFF adquiriu em 2015, entende que é uma diversificação para o fundo já que há poucos FIIs possuem exposição às classes C e D.
Não possuo e não conheço o ativo.
Regulamento
O fundo é obrigado a ter no mínimo 90% do patrimônio líquido alocado em FIIs.
Alexandre lembrou que BPFF possui taxa de administração abaixo da média dos FoFs, o que força eles a serem realmente ativos (ganhar dinheiro na performance, superando benchmark que é IFIX).
Alexandre também lembrou que em uma AGE cotistas aprovaram alocações atuais do BPFF que possuíam administração do mesmo grupo, mas não deram carta branca para alocar em ativos do grupo Brasil Plural. Comentou que gosta do MALL11, mas precisa de aprovação dos cotistas para fazer estas alocações.
Eu nunca comprei BPFF pois ele nunca esteve a um valor excessivamente descontado do patrimônio. Lembrando que valor patrimonial de FoF é composto pelo valor de mercado dos FIIs da carteira dele. Transparência total, ao contrário da marcação a mercado de CRIs.
Posições residuais
Baroni questionou sobre a necessidade de ter posições pequenas na carteira do BPFF, se não aloca atenção desnecessariamente.
Alexandre fugiu pela tangente dizendo que tem se observar caso a caso. No caso do HGPO era uma posição relevante que estão reduzindo.
No caso do RBGS, eles não conseguiram vender mais por questão de liquidez. Nos preços atuais entendem que não há mais downside (por acaso estou comprando nestes preços).
Baroni então perguntou se não vendem estes ativos menores para evitar prejuízo ao fundo. Alexandre respondeu que se entendem que fundo irá cair mais, vendem sem problema algum. Reduzindo o patrimônio ou não (entendi essa resposta meio política, mas ok).
Foco BPFF
Fundo está focando atualmente no mercado primário ao alocar recursos, pelo simples motivo de entender que fundo novo deveria pagar um rendimento superior aos fundos que já negociam no mercado. Se o fundo novo não paga um rendimento melhor que os fundos atuais, aloca recursos nos fundos atuais.
Proposta do BPFF é renda, trazer uma previsibilidade ao cotista PF.
E vender FIIs que possuem menor yield a carteira global do BPFF e que já possuam um ganho de capital a ser monetizado.
Fundos FoF
Baroni frisou que FoF é uma boa porta de entrada para começar a investir em FIIs por sua diversificação e acompanhamento de um profissional.
Eu entendo que FoF é bom, tenho muitos, mas o preço precisa ser convidativo (a um bom desconto do valor patrimonial).
O grande impacto (inegável) dos FoFs é a maior liquidez que vemos no mercado de FIIs.