Resumo FIIs mar/21

Thiago Otuki conversou com Alexandre Despontin (MFII e MFAI), Rodrigo Medeiros conversou com Felipe Ribeiro (RB Sec) sobre FII de CRI, Arthur Vieira de Moraes conversou com Rodrigo Abbud (VBI), Daniel Caldeira conversou com Yuri Bialoskorski (MORE11)

Rodrigo Medeiros conversou com Felipe Ribeiro (RB Sec) sobre FII de CRI

Securitização é o processo de transformar um recebível em título.

Dá para pegar os gastos dos últimos 24 meses relativo a imobiliário e securitizar isso (não necessariamente precisa ter fluxos futuros)

É bom alinhar o interesse do cedente com o investidor, cedente tomaria uma parte (ou a totalidade da tranche subordinada)

É muito importante a formalização das garantias. No caso específico do VRTA tinha de concluir as garantias em 180 dias e ninguém checou

Como que gatilhos foram construídos caso o cenário de stress ocorra (historicamente desprezaram o risco de stress)

Sob o rendimento regime caixa teoricamente deveria pagar aos cotistas apenas os juros, mas a CVM decidiu que FII de CRI deveria distribuir inflação (e não definiu uma fórmula). Hoje cada um paga inflação, mas da sua própria maneira.

Felipe lembrou que alguns CRIs ainda não foram encerrados, o histórico ainda é pequeno no Braisl. A solução seria estudar o histórico dos EUA

Nos EUA há “CRI de CRI”, há aposta contra ativos de CRI, enquanto não há esses instrumentos no Brasil

Thiago Otuki conversou com Alexandre Despontin (MFII e MFAI). Mérito possui 9 anos de existência

Foco MFII é desenvolvimento imobiliário e MFAI seria um FoF, englobando ações

Em 2018 estavam na quinta emissão e CVM decidiu analisar com maior detalhe. MFII foi obrigado a marcar a valor de custo, não a valor de mercado.

MFII foca em residencial atualmente, mas pode fazer tudo. Estão desenvolvendo mais baixa renda pela sua resiliência pelas crises. Preferem geografias próximas da gestora, Sudeste/Centro Oeste.

60 – 70% da carteira já está desenvolvido

Potencial de retorno seria em média inflação + 15%

Alexandre entende que dinâmica de 2021 para residencial segue boa, mas duração da pandemia pode impactar negativamente

Nenhum FII compra ações de empresas listadas na bolsa, decidiram inovar e fazer essa exposição. Ações seriam 10% – 40% do MFAI. Definem subsetores a serem alocados e depois observam os ativos daquele subsetor

Arthur Vieira de Moraes comentou sobre fatos relevantes da semana

ALZR

Fez aporte de 52 milhões de reais no Alianza Digital Realty FII e comprou ativo por 49.3 milhões de reais. Contrato atípico de 15 anos de 300 mil reais mensais (cap rate de 7.3%) e há fiança bancária de 36 meses. Sky é subsidiária da AT&T, empresa bem relevante que reduz risco de crédito. Caso ocorra algum problema de vacância é fácil de colocar inquilino novo lá

Fabio (da Alianza) lembrou que players atuais procuram ativos grandes, o que reduz concorrência para o FII Digital Realty

Querem dar um passo inicial seguro e depois vão crescendo para geografias menos óbvias

RNGO

Inquilino tinha 4 conjuntos e deve devolver 2, aumentando contrato de locação. Outra empresa pegou 1 conjunto vago e tem direito de preferência no outro

Danilo comentou que preço na região gira em torno de 50 – 55 BRL/m2

PATC

Comprou ativo do RCRB (Cetenco Plaza)

Arthur Vieira de Moraes conversou com Rodrigo Abbud (VBI)

Começou a gestor em 2006. De 2006 até 2011 o foco era investidor estrangeiro institucional. Estrangeiro procura um prêmio de risco maior para entrar no Brasil

PVBI

FVBI foi desenvolvido dentro de um private equity de um investidor estrangeiro

Listaram FVBI como único FII na Faria Lima

Mundo mudou, gestão passiva deixou de ser regra e vários FIIs de gestão ativa surgiram. Cotistas propuseram a venda do FVBI e VBI quis comprar, criando o PVBI

Querem comprar ativo de qualidade ou com possibilidade de retrofit. Não precisa ser controlador, mas outros investidores devem estar alinhados. Foco é em qualidade

Desenvolvimento é possível, mas restrito a 10% do fundo

Muitos players fizeram proposta condicionada à captação, inflando preços de aquisição

Não pode fazer hospital no ativo da Prevent. Fizeram um waiver por 6 meses e não foi renovado

Daniel Caldeira conversou com Yuri Bialoskorski (MORE11)

Não comparar FIIs com Selic e sim com taxa de juros longa

Yuri entende que alta vai ser rápida, não deve impactar negativamente quem tem contratos mais longos

Não é algo óbvio fazer uma oferta abaixo do VP, só se for uma oportunidade muito boa

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