Lives de FIIs da semana 27/mar/21

Arthur Vieira de Moraes conversou com Marcelo da Costa Santos (RELG), Baroni falou sobre a emissão do TGAR, respondeu algumas perguntas e Daniel Caldeira conversou Felipe Ribeiro e Flavia Palacios da RB Sec

Arthur Vieira de Moraes conversou com Marcelo da Costa Santos (RELG) – 26/mar/21

Marcelo foi para a REC para implementar a estratégia de logística

Valor médio comprado (1.9k/m2) abaixo da média de mercado e aluguel (19 reais/m2) abaixo do mercado

Ativos

Cotia -> tem prédio e galpão; se um dia ele sair pode converter para last mile. Reajuste será IGPM, estão vendo de passar uma parte

Extrema -> Contrato com Hinode vence em 2022 mas devem permanecer no local. Multilaser possui planta próxima ao galpão

Camaçari ->  Compram bem do Santander, estão há pouco tempo com ativo mas frisaram que não possuem risco de inquilino específico

Marcelo gosta de galpões refrigerados, mas lembrou que precisa olhar a quantidade de pallets

Procurar ativos que não sejam replicáveis. Não tem terreno em Extrema disponível para nos projetos

É necessário ter qualidade do ativo, qualidade logística e proximidade a mercado consumidor

Não possui interesse em galpão industrial

Entender o preço por metro quadrado pago, o nível de aluguel médio na região

Precisa entender mercado a mercado para concluir o ciclo imobiliário. Acredita que ciclo positivo dura 5 – 7 anos

Rating de ativos

Definiram com inquilinos o que era importante para os inquilinos: eficiência logística, docas, piso nivelado, sprinkler, etc

É uma coisa regionalizada

Last mile

É um conceito que está sendo aprendido. A tolerância para entrega está diminuindo

Baroni falou sobre a emissão do TGAR – 22/mar/21

Emissão abaixo do valor patrimonial é sempre detratora pois diluir os atuais cotistas.

Antes tínhamos problema de concentração bancária e hoje temos problema de concentração de distribuidores

Baroni lembrou que FIIs possuem mais de 100 mil cotistas e não é necessário pedir para distribuidor viabilizar a sua oferta

Fundo de desenvolvimento tem dificuldade em normalizar os dividendos mensalmente, por não serem previsíveis

TGAR tem 80 projetos e Baroni acredita que não é possível que todos estejam dando certo ao mesmo tempo. Ele estudou projeto por projeto e alguns estão aquém do esperado

Baroni discutiu 10 afirmações sobre verdadeiro x falso

FII tijolo cresce mais que papel?

FII de papel costuma distribuir inflação, FII de tijolo não

CDI influencia FII de CRI?

Sim

Acumulador de cotas precisa olhar para preço?

Sim, olhe para o preço. Mas não é o único fator

FII logística sofre com CDI?

Sim, por causa da taxa de desconto

KNRI é uma renda fixa?

Não, FII é renda variável

FII de agro pode ter um grande potencial?

Sim, vem aos poucos crescendo

FII de tijolo protege investidor da inflação?

No longo prazo sim, no curto prazo às vezes não

Alta dos juros poderemos ter menos emissões?

Sim, não deve ser ter tanta captação

FII high yield é inseguro?

Não, ver as garantias que eles possuem

FoFs estão com melhor performance no valor das cotas?

Não, quando mercado fica de lado eles sofrem para gerar ganho de capital

Baroni respondeu mais perguntas sobre FIIs

O que justifica comprar FII de papel com P/VP acima de 1x?

A rentabilidade alvo vai cair, mas muita gente compra para poder participar das emissões futuras

Quem define o valor patrimonial de um FII?

Administrador contrata uma empresa de renome para avaliar os ativos físicos, pelo menos 1 vez por ano. Em ativos líquidos fazem diariamente ou mensalmente

Podemos estar em um novo ciclo?

Sim. Custo de reposição cresceu, juros estão subindo

Vale a pena entrar em shoppings?

Sim, se tiver cenário de pelo menos 2 anos. Baroni acredita que 2H21

Mudança de preço no BCFF?

Ocorreu por causa da remarcação dos ativos que compõem o ativo

Motivo da queda KNRI?

Fundos mais líquidos e maiores costumam sentir primeiro o impacto pessimista/otimista do mercado

Aposentar com FII de recebíveis?

Sim, é possível.

O que está acontecendo com GGRC?

Ainda não alocou os recursos da oferta

Pode colecionar cotas e nunca vender?

Sim, mas não esquecer de acompanhar

Daniel Caldeira conversou Felipe Ribeiro e Flavia Palacios da RB Sec – 22/mar/21

Papel de uma securitizadora

Securitizadora é a emissora do CRI. Adquire os créditos, emite o CRI e vincula o CRI aos créditos. Ela faz o acompanhamento do CRI durante toda a vida dele

O mapeamento e acompanhamento das obrigações é muito importante

Diversificar securitizadora?

Diversificar é bom, mas lembrar de não pulverizar. Às vezes há diversificação de securitizadora, mas há concentração de risco

Daniel entende que há menos perda ao diversificar CRIs que ao diversificar FIIs, pois em FIIs a proposta é bater o índice

É importante saber se securitizadora está com balanço robusto pois em uma eventual quebra da securitizadora os CRIzistas são responsáveis pelos passivos da securitizadora

Flavia quer uma padronização dos CRIs. A forma do contrato é ok, mas estrutura em si ainda não é algo fácil de padronizar (há muita criatividade no mercado)

É necessário entender se o fundamento do crédito está sendo atendido

Marcação a mercado de CRIs

Quando fundo carrega na curva, o ideal é que ele não vende o CRI em nenhum momento.

Se pensa em vender CRI, é bom marcar a mercado. Você vai precificando aos poucos eventual ganho/perda

CVM

Está investigando negociação de CRIs entre partes relacionadas

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