Baroni comentou sobre o TGAR11, conversou com time da Ourinvest, Daniel Caldeira conversou com Carolina Burg, Rodrigo Medeiros conversou com Felipe Ribeiro e com Max Fujii; Arthur Vieira de Moraes conversou sobre o desenquadramento do RBRR11 e sobre os FIIs de gestão passiva do Inter
Baroni comentou sobre o TGAR11 – 22/abr/21
Ele lembrou que fundos imobiliários não tinham visibilidade em 2015 que possuem hoje. Logo, o custo para distribuir o produto caiu
Kinea distribui a custo de 1.3%, enquanto ofertas públicas custam em média 3.5% – 4.2% e ofertas restritas custam em média 2.3% – 3.6%
Nas três últimas ofertas do TGAR11 o custo ficou 3.82%, 4.67% e 4.72%. O custo das emissões foi no tota de 16.39 reais por cota, mais do que o cotista recebeu nos últimos 12 meses
TGAR reviu a última oferta e vai emitir próximo do valor patrimonial (anteriormente era abaixo do patrimonial)
O custo da oferta pode ser quebrado entre custo de estruturação, custo de distribuição e demais custos. Demais custos é parte burocrática como B3, CVM, Anbima, etc. O justo seria 0.3%. A grande diferença fica na distribuição. Baroni entende que FIIs que possuam base relevante de cotistas deveriam focar em distribuir na própria base
Oferta pública com tese nova – > custo no máximo 3.5%
Oferta pública – > custo no máximo 2.5%
Oferta restrita -> custo no máximo 2%
Baroni conversou com time da Ourinvest (Rossano Nonino e Daniel Ponczyk)
Ourinvest foi “refundada” em 2018 e está com 1.5 bilhão de reais sob gestão
Homeoffice
Entendem que deve ocorrer 10% – 15% de devolução
Agora está ocorrendo renegociação de trocar IGPM por IPCA, em 2022 devemos ter devolução de maneira efetiva
OUFF
Possui parcela relevante em lajes corporativas, mas entendem que fundos da carteira são muito bons
Shopping é um doente na UTI que passou por 2 crises. Comprou bastante shopping no 1Q20 e preços já voltaram. Na segunda onda houve impacto negativo em shopping, mas não teve reflexo na cota. Estão reduzindo shoppings e devem aumentar no 2H21
Faz mix em fundos de papel, tanto agressivo quanto conservador.
OULG
Fundo começou monoativo com a Mercedes, contrato atípico até 2024. É a planta mais moderna da Mercedes fora da Alemanha
Teve aumento de capital para comprar galpão com inquilino Braskem. Houve afundamento do piso e construtora fez reparos. Imóvel foi entregue agora e Braskem desistiu de usar o galpão. Cobraram vendedor e ganhou renda até final de 2021
Galpão é bem localizado, pensam em pegar 3 inquilinos para substituir a Braskem
OURE
Ideia do fundo foi ser preponderante em papeis, mas poderia comprar ativo físico
Cyrela poderia originar alguns produtos, mas havia conflito de parte relacionada. Alguns empreendedores não queriam discutir produto com eles por ter medo deles passarem informação para a Cyrela
WeWork -> imóvel no começo da Barra da Tijuca, locado para WeWork. Comprou metade do imóvel por 19 milhões de reais. Vendedor tem opção de recomprar do ativo
Pensam em comprar imóveis na planta de ativos residenciais
OUJP
Concentram CRIs aqui, fazem parceria com JPP
Daniel Caldeira conversou com Carolina Burg (JFLL11)
JFL faz incorporação para renda, não tem a dinâmica de vender ativos
À medida de outros ativos maturam, eles colocam para dentro do fundo
Proposta residencial
Sempre foi muito pulverizado, Carolina se inspira na proposta de shopping (como operador imobiliário)
JFL é uma plataforma de ativos residenciais (principalmente em São Paulo)
Diferencial JFL
JFL faz o ativo e opera o ativo, sempre tem foco em ser controladora dos ativos
Luggo seria mais próximo da JFL
Não tem problema de conflito entre JFL e JFLL11, estruturaram várias empresas para evitar isso
Ativos
Podem pegar ativo que tem escritório/moradia, mas prefere coisas perto (não tudo no mesmo prédio)
Margem
Fundo tem margem de 75%, com ocupação de VHouse de 70% e VO de 52%.
Serviços
Café da manhã, limpeza diária, limpeza pesada semanal, internet, academia, água, luz e IPTU
Não quer ganhar no serviço
Prazo médio de contrato é de 22 meses
Contrato
Fazem lei do inquilinato sem garantia, fazem cobrança sempre do próximo mês
Como não há garantia, não precisam executar ativo algum
Rodrigo Medeiros conversou com Felipe Ribeiro (RB Sec) – 20/abr/21
A primeira conversa está resumida no link acima
O importante é ter o casamento entre lastro e o CRI
Amortização
Quando CRI paga, ele informa apenas duas linhas: amortização e juros
O que não é amortização tem acruamento de juros
Poucos fundos divulgam o método de distribuição (lucro competência/lucro caixa)
Marcação de CRIs
Existe o dever de você marcar a mercado os CRIs que você pretende negociar
Lado bom de CRI é que não tem resgate, logo pode sim marcar na curva
Securitizadora pode falir?
É como um relacionamento, vai dando sinais ao longo do tempo. Vai dar problema nos controles, no dia a dia dos CRIs
Na Kinea fazem a redundância do controle. O importante do crédito é o acompanhamento
Pode ocorrer a falência, mas o patrimônio é separado para cada CRI
Houve consolidação no mercado de securitizadoras
Rodrigo Medeiros conversou com Max Fujii (RECR11)
Oferta recente
Sempre trabalham com pipeline superior à oferta, querem fazer alocação rápida e deixar caixa no fundo por pouco tempo
Proposta RECR
Nem high grade nem high yield, meta seria CDI +4% ou inflação + 6%
Mudança de consultora para gestora
Não podia ser gestora na época do UBSR11. Como gestora pode ter um pouco mais de autonomia
Não ocorrerá mudança de taxa para cotista
Política de distribuição de dividendos
Distribuem pelo regime de competência. Independente se transitar no caixa ou não, passa pela receita e consequentemente no caixa
Caso ocorrer inflação negativa a distribuição vai ser impactada negativamente
Carteira
Meta é ficar 33% CDI, 33% IPCA e 33% IGPM.
Nos últimos meses passaram a trocar IGPM por IPCA por demanda dos devedores
Entendem que no longo prazo o IGPM e IPCA convergem, então não acham errado trocar IGPM por IPCA
Arthur Vieira de Moraes conversou sobre o desenquadramento do RBRR11
Desenquadramento é romper limite máximo de concentração por emissor ou modalidade de ativo
Passivo -> aconteceu por movimentação do mercado, “sem querer”
Ativo -> houve compra de ativo
FII de tijolo não tem esse problema, apenas de títulos e valores mobiliários
Houve desenquadramento passivo por causa da valorização do IGPM
Arthur Vieira de Moraes conversou sobre os FIIs de gestão passiva do Inter (Gabriela Costa e Rafaela Vitoria)
Criaram IFI E (equity) e IFI D (dívida). Pensam em criar outras estratégias
A periodicidade de atualização da carteira é trimestralmente, pelo IFIX. Vão monitorando as prévias e existe limite de 10% por ativo (normalmente fundos da Kinea superam isso)
Tamanho potencial do fundo
Querem chegar a 1 bilhão de reais cada um