Arthur Vieira de Moraes conversou com Rodrigo Cardoso do Clube FIIs, Danilo conversou com Carolina da JFL e Rafael da BRPP; Rodrigo Medeiros (Desmistificando FIIs) conversou com Gabriel Marreta e Ricardo Mateoli (BPFF e PLCR); Rodrigo Medeiros conversou com Carolina (JFL) e Rafael (BRPP) e Rodrigo (BRPP); Baroni conversou com Rodrigo Selles (BRPP) e Rafael (BRPP) sobre JFLL, MALL e PLOG, com Moise Politi, com Fabio Carvalho (ALZR), Daniel Caldeira conversou com Martim Fass (CORM), NOD conversou com Daniel Caldeira sobre o MGHT
Arthur Vieira de Moraes conversou com Rodrigo Cardoso do Clube FIIs (16/abr/21)
Rodrigo comentou que muitos FIIs negociam hoje a preços próximos ou até piores que patamares do pior momento da pandemia
Se linearizarmos o retorno do IFIX desde a sua criação, ele teria entregue um rendimento 0.046% ao dia.
Rodrigo lembrou que há um dinamismo no imóvel, rotação de inquilinos é algo comum. Não se desesperar no curto prazo
FIIs costumam negociar a desconto de imóveis no mercado real, pois alguns investidores possuem opiniões muito voláteis
Danilo conversou com Carolina da JFL e Rafael da BRPP (9/abr/21)
RBPP é o gestor do JFLL11 e JFL é o consultor imobiliário
JFL foi criada em 2015 com a proposta de se expor ao residencial
É diferente de um hotel por fazerem análise de crédito antes da pessoa entrar, não há serviço de comida 24h
À medida que ativos maturam eles vão para o fundo JFLL11
Não há garantia/fiança/segurança, mas a solução é cobrar o aluguel no próximo mês. Apartamento vem 100% mobiliado e com enxoval cama/mesa/banho. Segundo a lei do inquilinato, não podem tirar acesso nem água/luz, mas podem tirar todos os móveis pois são deles. Houve um caso extremo mas conseguiram tirar a pessoa em 90 dias
Há uma pulverização dos seus locatários
Mesmo com desafio da pandemia, ativo na Vila Olímpia reduziu a sua vacância ao longo de 2020
A comercialização dos apartamentos é feita por uma equipe própria
A grande aposta deles é apartamento acima de 70 metros quadrados
Apartamentos menores possuem giro mais rápido
Covid fez com que prazo médio do contrato subisse de 12 para 27 meses.
JFL só recebe após renda mínima de 6.5% ao fundo
Estão expostos em SP pois operação da JFL está em SP, mas podem ir para outras regiões
O desafio é achar um ativo que o FII possa ser controlador. É comum achar apartamentos residenciais à venda, mas é raro ver um prédio inteiro residencial à venda
Mandato do fundo é amplo, não é obrigado a comprar apenas ativos da JFL
Rodrigo Medeiros (Desmistificando FIIs) conversou com Gabriel Marreta e Ricardo Mateoli (BPFF e PLCR) – 8/abr/21
PLCR foi criado em 2019 e sempre teve uma proposta de se expor a IPCA
Demorou mais que o esperado para alocar e teve sorte pois tinha caixa na pandemia
Possuem tanto high grade e high yield, mas perfil do fundo é mais high grade.
PLCR distribui no regime caixa
Só vendem CRI quando há outra oportunidade de alocar (não deixar o dinheiro parado no caixa)
Hoje pode comprar até 20% do patrimônio em CRIs estruturados internamente
A proposta do BPFF é conseguir aumentar a renda recorrente
Rodrigo comentou que BPFF era um dos únicos FoFs que giravam bem a carteira
Ao contrário da maioria, a proposta é ficar exposto apenas a FIIs
Não gostam de se expor a ativos de loteamento
Rodrigo Medeiros conversou com Carolina (JFL) e Rafael (BRPP) e Rodrigo (BRPP) – 14/abr/21
Consultor imobiliário acompanha o dia a dia do produto.
A tese para de pé quando você controla o ativo.
A estratégia do fundo é o long stay, quer fugir da proposta hoteleira de aluguel de curto prazo
Por não ter garantia, o despejo é muito mais rápido. Você não pode deixar a pessoa na rua, sem moradia. A alternativa é dar um quarto menor para o inadimplente
Aluguel na região é 100 reais o metro quadrado, se colocar tudo (mobília, internet, luz, academia, café da manhã, diarista, etc) dá uns 300 reais o metro quadrado. Eles alugam por 200 reais o metro quadrado.
Baroni conversou com Rodrigo Selles (BRPP) e Rafael (BRPP) sobre JFLL, MALL e PLOG – 15/abr/21
Foco em long stay, com boa qualidade e local bem adensado
Não tem seguro por entender que há uma demora para executar o seguro, prefere cobrar de maneira antecipada
PLOG
Compraram em conjunto com o VILG (50%/50%) um ativo em Pojuca (Grande Recife). Recife é a terceira maior praça, após São Paulo e Rio
PLOG negocia hoje a 2k/m2, yield acima de 9% ao ano.
Possui 3 contratos com a Wilson Sons, CT Botelho, Suporte
Deixou 8 milhões de reais (eles e VILG) em uma conta Escrow
Preço praticado é 15 BRL/m2 (abaixo do mercado), apenas o módulo atípico da Wilsons Sons está bem acima do mercado
MALL
Foi o FII de shopping que foi o que mais distribuiu nos últimos 12 meses, por ter portfolio defensivo e tinha renda mínima garantida de alguns ativos (1/3 do NOI) bancado pelo vendedor.
Possui taxa de administração menor que peers
Hoje é complicado precificar ativos de shoppings, vendedor ainda tem referência de 2019
O caixa hoje no FII é pequeno para uma aquisição no setor.
Shopping Tacaruna sofreu com a concorrência, mas o ativo é muito bom
Baroni conversou com Moise Politi – 9/abr/21
A ideia era captar 200 milhões de reais, mas captou apenas 100 milhões. Moise entende que captação deveria ter sido feita antes de acabar o contrato com a Vivo
No relatório há link das áreas vagas e ele pediu ajuda para os cotistas caso eles tenham alguma ideia.
Após a queda da renda, Moise entende que 0.60 BRL/cota é factível para os próximos meses.
Baroni perguntou se é possível vender imóveis para pagar a dívida. Moise respondeu que é possível, mas não vai vender a qualquer preço
Moise comentou que está tendo um projeto de lei para que o máximo reajuste seja o IPCA (deve ser aprovado em maio)
XPPR está sofrendo em Barueri e existe o risco de RECT sofrer também, mas até agora não teve problema. Na verdade até locou uma parte para o Habib’s
Não dá para pré pagar os CRIs da Barra pois Kinea obrigou a dar uma multa de pré pagamento.
Baroni falou com Fabio Carvalho (ALZR) – 5/abr/21
Fabio é bastante otimista com ativo da Clariant, enxerga upside imobiliário (área construtiva adicional)
DASA é uma boa transação em boa localização em São Paulo.
Decathlon fez o primeiro sale & lease back, pode fazer outros.
Globo é uma empresa bastante sólida. Esse ativo em específico é novo e próprio.
Alianza Digital Realty não vai ter taxa duplicada. Racional de ter um novo FII: esse FII deve ter vida própria, pode receber investimento de terceiros e vai ter equipe própria
Equipamentos não estão inclusos na aquisição, a ideia é por prudência. FIIs não costumam adquirir isso. Quando compra equipamento há necessidade sobre trocar equipamento, obsolência dos ativos. Existe prós e contras em não adquirir os equipamentos.
Equinix (REIT) costuma adquirir equipamento, mas Fabio lembrou que eles possuem executivos.
Baroni perguntou o motivo de ele pagar 12 mil reais o metro quadrado, enquanto RNGO e CBOP negociam a 5 mil. Fabio lembrou que o importante é a capacidade de processamento, não a área do ativo.
Nova emissão é possível, mas ressaltou que vem acima do patrimonial. Alavancagem pode acontecer, mas precisa gerar valor
O fundo imobiliário digital não será listado antes de ter 200 milhões de reais de patrimônio
É possível trabalhar com antenas no futuro.
Daniel Caldeira conversou com Martim Fass (CORM) – 12/abr/21
A ideia era fazer uma gestora independente.
A preocupação é entrar na parte certa do ciclo,não necessariamente comprar o que todo mundo está comprando
De 2008 a 2013, não importa o que você comprou -> ganhou dinheiro.
Em 2020 houve uma divergência: hotéis e shoppings sofrendo, enquanto logística foi bem.
Por enquanto o fundo é apenas para investidor qualificado, mas devem alterar em breve
Quer ter exposição a laje corporativa, mas não se restringir apenas a isso.
Martim enxerga ciclo desafiador na Berrini/Chucri Zaidan, mas o pior já foi. Devemos ter menor volume de entregas. Há menos terrenos e custo de matéria prima subiu (inviabilizando alguns projetos)
Decisão de entrar em Porto Alegre é uma oportunidade de um ativo demandado por empresa de telecomunicação
Foco é ter controle do ativo adquirido ou dividir controle com alguém muito bom.
Prêmio de imóvel B para A costuma ser 1% ao ano e no último ano foi 3%. É bom ou não correr esse risco a mais? O que destrói a rentabilidade do ativo é a vacância, e ativo A ficou com vacância alta.
Além de ver a qualidade do ativo, inquilinos também estudam os proprietários. Dá muito trabalho uma multinacional fazer vários contratos
Compra de ativos da BRPR foi uma oportunidade, todos não necessariamente com eles
Martim não acredita em homeoffice estrutural
NOD conversou com Daniel Caldeira sobre o MGHT – 12/abr/21
MGHT é misto, tem tanto CRI de hotel quanto equity
Se economia for bem, quem se beneficia mais? Entendem que hotel possui beta bem alto. Começaram a conversar com a Selina, que sempre procura um investidor financeiro local.
Queriam uma renda, não apenas o risco do lucro. Querem um aluguel mínimo e percentual do lucro. Se hotel tiver prejuízo, fica com a Selina.
Fundo emite CRI sênior (aluguel mínimo) e CRI subordinado (profit sharing)
Hoje todos os hotéis do fundo são da Selina, mas não são obrigados a operar exclusivamente com eles.
Alguns hotéis estão dando lucro, outros não. Se ocupação for 58%, todas operações irão dar lucro (tendo como referência operações da Selina em outros países)
Observar RevPar e taxa de ocupação, procure hotéis que você possa reduzir a sazonalidade
No caso da Selina eles olham ocupação e receita por cama, pois alguns quartos possuem várias camas.
Alguns hotéis converteram quartos em coworking, mas Selina já possui coworking em suas operações
Pipeline do hotel é infinito, muitas operações estão em players não profissionais
MGFF
Ativos que sofreram (HGRE e BRCR) estão melhores pós pandemia
FIIs ainda não podem fazer short, mas Mogno está doando alguns FIIs
Daniel lembrou que não os ativos que estão sendo mais demandados atualmente, a demanda é mais para arbitrar entre ofertas
Daniel respondeu perguntas
Fundos de shoppings estão descontados, mas Daniel entende que uma boa parte está justificado (operacional sofreu muito)
Daniel prefere se expor a lajes corporativas, já que vacância e preço médio de locação estão próximos ou acima do pré pandemia
Alguns FII de CRI estão distribuindo mais do que deveriam com a queda dos juros, o desafio seria quando juros sobem e se ocorrer uma marcação a mercado negativo ele deve sofrer.
Alavancar faz sentido se a dívida condiz que o portfolio, se há carência ou não.
Após o FII de CRI executar a garantia, ele deveria vender a garantia pois ele precisa recuperar apenas o valor que o tomador da dívida estava devendo para ele
Olhando para outros países, empresas estão reduzindo a metragem mas indo para regiões mais premium
Houve uma boa eficiência ao longo do crescimento do patrimônio do MGFF, tanto em block trade quanto em viabilizar outras ofertas.
Daniel entende que ativos AAA já estão muito esticados, mas os vizinhos a eles podem ser uma boa oportunidade de investimento.
Gosta dos ativos do JSRE, não gostou da oferta recente e conseguiu ajustar os termos da oferta.
Abbud discutiu sobre o PVBI – 25/mar/21
A proposta do fundo é de gestão ativa, composto por ativos AAA localizados em SP
Fundo não possui vacância física, 99% dos contratos são IGPM
FL 4440
A tese FL 4440 é que valor de locação estava defasado (135 BRL/m2) e ao longo do tempo iriam aumentar esse preço para algo acima de 160 BRL/m2
Repassaram IGPM em todos os contratos e o preço já chegou perto de 160 BRL/m2
Com inquilinos relevantes há a necessidade de 6 meses antes iniciar a conversa. Houve o interesse mútuo com o CCB e preço do aluguel foi para 162 BRL/m2 (novo valor será pago a partir de jun/21)
Não teve diferimento nas lajes, apenas no café e no estacionamento.
Estão remodelando o lobby, pois a ideia inicial era ter 3 inquilinos (hoje possuem 11), conclusão deve ocorrer em jun/21
Park Tower
100% do inquilino é Prevent Senior, não tinha evento de renovação no curto prazo
Representa 59% da receita do fundo
HAAA11
FII possui 25% da Ala A do WT Morumbi por ser um ativo AAA, para ter exposição na região e com bons inquilinos
Institucionais representaram 60% do valor da oferta, reduziram um pouco nos últimos meses
Mercado de lajes
Mercado de SP é 8.5 milhões de metros quadrados, sendo 3.6 milhões de metros quadrados classificados como classe A ou superior
Região de Jardins possui menor vacância dentre as macrorregiões, o que é positivo para aumento de preços. Marginal é o destaque negativo em termos de vacância (25%)
Novas ofertas estão bastante controladas em 2020 – 21: Em 2020 tivemos 3 entregas: Safra Jardins (13.5 k m2), Birmann 32 (54 k m2) e Parque da Cidade (46k m2); Em 2021 devemos ter 4 entregas: Martiniano (20k m2), Faria Lima Plaza (41k m2), Parque da Cidade (84k m2) e Brasilia Square (60k m2)
Houve um aumento na eficiência no homeoffice por não poder fazer nada além de trabalhar
Office é importante para a implementação da cultura da empresa. Abbud entende que ambos sistemas devem existir de forma harmônica.
Caixa remanescente estava destinado a um ativo, mas era venda casada (outro ativo em localização secundária). Estão com pipeline de 2 transações de 370 milhões de reais (cap rate média 6.5% – 7.5%). Não tem tudo isso de caixa, mas pode ser uma estratégia híbrida (pode se alavancar ou fazer uma nova oferta)
FII Summit da EQI
Primeiro dia
Houve forte injeção fiscal nas principais economias. Com juros muito baixos vimos nos últimos anos ativos financeiros performarem melhor que ativos ligados à economia real, como commodities e imóveis
Inflação pode subir, observar imóveis como uma alternativa de proteção
Giancarlo da SiiLA comentou que setor logístico está bem demandado, principalmente por causa d Ecommerce. Algumas empresas estão indo para Norte/Nordeste, como Amazon
Há devolução na parte de escritórios, mas é bem pequena. Faria Lima não tem potencial construtivo, enquanto não há nada sendo entregue desde 2018. Rio está muito exposto a setor público, óleo e gás e setor financeiro
Shoppings estão sofrendo bastante, mas ainda não irão morrer.
Michel Wurman é otimista no longo prazo com mercado imobiliário. Meta é entregar 130% do CDI em produtos conservadores.
Olhando receita de 2019 para shoppings, eles entregam 8.5% – 9% de yield (uma ótima aposta)
Foca em barbell: conservador e agressivo.
Hoje shoppings negociam abaixo do custo de reposição (70% – 80% do custo de reposição).
Ativos premium sofrem menos e Giancarlo ressaltou que temos poucos ativos premium, melhorando a dinâmica de mercado
FII de papel teve uma demanda muito forte por performarem bem na crise e Michel lembrou que FII de CRI concorre com funding de bancos.
BTG está estudando um produto de desenvolvimento, mas brasileiro gosta da distribuição mensal
FIIs x REITs
REITs começaram a crescer em 1992 e tinha 20 bilhões de dólares, o mesmo tamanho que a indústria atual de FIIs no Brasil
A vantagem do brasileiro é que não precisa inventar, basta se inspirar no exemplo americano
Laje corporativa
Home office x laje corporativa virou conversa de torcedor, todo mundo tenta puxar para o seu lado.
Trabalho híbrido funciona, empresas perceberam que é importante ter flexibilidade.
Perfil dos ocupantes hoje são grandes empresas que precisam manter funcionários essenciais pois homeoffice não funciona
Empresas de tecnologia estão ocupando espaços (Facebook e Amazon)
Vacinação é o game changer
Últimas transações saíram caras, HGRE não é comprador
FII é a cara do brasileiro, pois brasileiro gosta de imóveis
Segundo dia
Shoppings hoje negociam abaixo do custo de reposição
No mercado imobiliário houve impacto negativo inicialmente, mas depois as vendas de imóveis foram muito boas
Cambauva acredita que 2021 será tão bom quanto 2020
Taxa de juros é um fator importante, tanto o investimento em Selic quanto juro bancário
Almendra está preocupado com aumento do custo de construção
EzTec tem insumos subindo mais de 100%. Ela não tem obra atrasada, mas velocidade está aquém do esperado. Está usando 2 ou 3 fornecedores para a mesma obra
EzTec não vive o INCC da FGV, ela sofre um INCC mais alto que o oficial
Cambauva ve uma demanda muito forte em 2021, ele segue otimista
MCMV será 20% – 25% da EzTec
Setor de logística performou bem na crise e ainda há demanda muito forte pelo segmento de logística
Logística é mais fácil ajustar demanda e oferta. No pior dos casos em 3 anos você faz um galpão. Você demora uns 7 – 10 anos para fazer uma laje corporativa
Leandro Brusquet discorda da facilidade de inquilino trocar de galpão
Não faz sentido comprar ativo logístico acima de 2.5 – 3k/m2
O estoque de galpões no Brasil é recente, mas a qualidade não é boa
Brasil ainda tem baixa representatividade no ecommece como total de vendas no varejo
Fundos maiores podem captar mais facilmente, terão maior diversificação e possuem maior segurança ao investidor
Custo de reposição de galpões aumentou por causa de aumento do custo de insumos
High yield x high grade -> não ver apenas o retorno, mas também o risco associado ao ativo. NCHB toma risco de loteamento mas toma cuidado com garantias e proteções para reduzir o risco do crédito. É importante conhecer o empreendedor. Quando você entra em produto pulverizado é necessário um maior cuidado se comparado com dar crédito a empresa listada (que divulga balanço a cada 3 meses)
Baroni entende que há necessidade de melhorar a comunicação e explicar a tese, não apenas mostrar os indicadores
Baroni lembrou que tesouro direto não oferece exposição a IGPM faz tempo, entende que FIIs de CRI também devem reduzir essa exposição
Habitat não teve problema de inadimplência no HABT11 durante a crise
A ideia do CRI é permanecer até o vencimento, o que mitiga o problema de liquidez no mercado secundário nos CRIs
Investidor precisa entender o seu perfil de investimento, o que as outras pessoas fazem não necessariamente é bom para você. Você quer uma carteira de renda ou de ganho de capital?
Entender localização do imóvel, qualidade do imóvel, entender quem é o gestor do fundo, diversificação