Lives de FIIs na primeira semana de março/21

Thiago Otuki conversou com Eduardo Levy (KISU11), com Daniel Malheiros sobre REITs, Arthur Vieira de Moraes conversou com Danilo Barbosa da Exame, Baroni falou com Marcos Ataydes (membro do GRIFI) sobre o PATC, Daniel Caldeira conversou com Heliton Araujo (MGCR), Rodrigo Medeiros conversou com Gustavo Asdourian e Randall Terada (GALG)

Thiago Otuki conversou com Eduardo Levy (KISU11) em 1/mar/21

Trabalha no mercado financeiro há 31 anos. Começou a ver fundos imobiliários em 2008 – 09. Voltou para o Brasil e foi para Rio Bravo em 2012. Foi para a Monte Bravo em 2017

Não se considera um gestor de fundo imobiliário, mas entende que classe de ativo é tão boa que acaba indo para fundos imobiliários

 SUNO30

Conversou com Baroni sobre a necessidade de criar um novo índice para FIIs, pois IFIX não era replicável.

Índice parte do IFIX (pois IFIX possui filtro de liquidez). Retiraram FoFs e monoativos.

Exposição a FIIs grandes que fazem ofertas e existe a possibilidade de arbitragem entre preço da oferta e preço de mercado

Tem rebalanceamento trimestral, todos FIIs possuem pesos iguais (3.33%)

KISU11

Entende que ETF não é a estrutura ideal para FIIs, pois há tributação de dividendos em ETFs. No FoF não há. KISU é um FoF que acompanha o índice.

Eduardo entende que mercado não é eficiente, possibilitando arbitragem

São grandes doadores de aluguel. Há 52 FIIs disponíveis para aluguel e dos 30 FIIs da carteira podem doar 28

Eles pagam uma taxa para usar o SUNO30 por 10 anos

Eduardo não vê problema em alocar em FIIs passivos de maneira geral, pois 70% do seu resultado é da escolha da classe de ativo, 20% é da escolha do ativo e 10% seria o timing de compra/venda

Setores

Gosta de fundo de papel e entende que pode passar ainda mais valor. Alta de juros e inflação mais alta deve continuar em 2021

Logística tem grande potencial, mas tudo tem um valor e esse setor ficou muito caro.

Lajes corporativas sofreram mais do que deveriam

Thiago Otuki conversou com Daniel Malheiros sobre REITs (15/fev/21)

Houve uma queda muito forte, de 40% em março/20, incentivou eles a criarem esse veículo de REITs. Mesmo com a queda de 40%, REITs fecharam o ano com queda de 10% (underperformaram o S&P)

Yield gira atualmente em 4.5% – 5% em dólares

Offices negociam hoje abaixo do custo de reposição

REITs x FIIs

40% da população americana investe em REITs, enquanto 1% da população brasileira investe em FIIs

Há mais opções de investimento em REITs que em FIIs

Taxa em FIIs é porcentagem do valor de mercado ou do patrimônio. Nos REITs há remuneração como empresa (G&A)

REITs podem se alavancar, FIIs não

REITs usam US GAAP e FIIs usam IFRS

REITs distribuem pelo menos 90% do lucro líquido, eles fazem depreciação enquanto FIIs não fazem depreciação do ativo (existe a possibilidade de investimento em manutenção do ativo).

Vantagem REITs

Diversificação de exposição a geografias

Real estate representa 20% a 30% do patrimônio das pessoas, é bom ter exposição a imóveis

FIA

Portfolio deles bate o NAREIT e o S&P desde início

Estão posicionados em laje corporativas, quando ocorrer reabertura devem

Possuem 2 fundos, sendo um com exposição a dólar e outro sem exposição a dólar.

O que tem exposição a dólar está 100% alocado. O que não tem exposição a dólar há venda de dólar e deixam 15% em caixa para colocar em garantia

Fazem comitê semanal

Gostam de data center, galpão logístico (Prologis), multifamily e self storage

Alocar agora pois muitos ativos negociam abaixo de valores negociados fora do ambiente de bolsa

Riscos

Alta da taxa de juros

Demora da vacina

Arthur Vieira de Moraes conversou com Danilo Barbosa da Exame (5/mar/21)

Definiram 15 FIIs na carteira + 1 FoF: RBRR, VGIR, XPCI, HGCR, HGRE, VINO, JSRE, PVBI, XPML, VISC, HGBS, SDIL, XPIN, BTLG, HGRU e HFOF

Arthur lembrou que trabalho de analista não é o trabalho de uma consultoria individual

Fazem acompanhamento de IPOs também

Possui exposição relevante a CRIs, mas hoje não gosta de se expor a IGPM pois já andou bastante

Danilo não vê problema em ter uma exposição pequena em FIIs high yield, mas pede atenção para não pagar muito acima do patrimonial

Gosta de logística, mas não estão baratos. Preços estão esticados, mas Danilo entende que preços não devem cair no curto prazo

Gosta do VINO, pois tem lajes menores, específicas para alguns inquilinos

Shoppings devem sofrer no curto prazo, por causa de novos fechamentos. Mas possui exposição a shopping pela perspectiva de ganho de capital. Cenário base seria vacinação até dezembro/21

Se o cenário base não ocorrer, devem reduzir exposição a shoppings (atualmente em 15%)

Colliers adicinou emoções nos ciclos imobiliários

Sim, ativos sofrerão este ano mas com menor intensidade que em 2020, pois já temos vacinas

Taxa de esforço média dos shoppings (ou custo de ocupação). Normalmente gira em torno de 15%

Baroni falou com Marcos Ataydes (membro do GRIFI) sobre o PATC (4/mar/21)

PATC tem 3 anos de vida com a proposta de investir em propriedades diferenciadas (boa localização)

Taxa de gestão foi reduzida de 1.165% para 0.765% para melhorar yield para investidor. Valor de mercado está 16% abaixo do valor patrimonial

Fundo fez 2 ofertas até agora e na segunda oferta fez uma oferta muito grande para o fundo (tinha 146 milhões de reais e captou 206 milhões de reais). Oferta foi 476 e custo foi próximo de oferta 400

Marcos questionou o tamanho da oferta, bem maior que o patrimônio anterior. Não questionou na época (mas entende que deveria ter questionado) qual o pipeline já que iria mais que dobrar o fundo

Antes da segunda oferta, PATC já tinha 56 milhões de reais de caixa (um terço do fundo)

Hoje o FII possui 177 milhões de reais em imóveis, 76 milhões de reais em FIIs e 100 milhões de reais em LCI/CDB. Marcos Ataydes questionou os FIIs que o PATC comprou (VLOL, ONEF, PVBI, BRCR), pois ele já tem eles na pessoa física. E não concorda em pagar uma taxa a mais de administração

PATC informou que um ativo será adquirido, então não dá para pedir que 100% seja amortizado.

Após 1 ano da oferta PATC ainda não conseguiu alocar recursos

PATC, através de seu comitê, decidiu amortizar 50 milhões de reais (14.35 BRL/cota). Marcos pensa que poderia amortizar mais.

Desconto atual atual é de 15% e após amortização desconto seria 18%, uma oportunidade que preço da cota poderia subir para manter desconto atual.

Baroni pensou em fusionar PATL e PATC, para acelerar alocação

Fato relevante

Não tem proposta vinculante, fala a região (Chucri Zaidan) e preço de aquisição (16 k BRL/m2), também não há data prevista para conclusão do negócio

Daniel Caldeira conversou com Heliton Araujo (MGCR) (1/mar/21)

Marcação a mercado dos CRIs do MGCR11 é na curva

Mercado de CRIs está sendo via emissões menores (muitos novos empreendedores entrando no mercado)

MGFF não pode comprar MGCR nem tem interesse em comprar ativos da mesma gestora

Carteira MGCR

Fazem score de crédito no devedor e análise das garantias. Rating é muito caro, às vezes não fazem rating na operação

Não cobra taxa de performance, pode ter até 33% de exposição em FII de CRI

Comprar FII de CRI é bom pois tem melhor liquidez que CRI e às vezes você pode comprar abaixo do patrimonial.

Duration da carteira é de 5 anos. Duration baixa tem risco de reinvestimento, duration alta tem risco de taxas subirem. Trabalham com duration média

Proposta é ser high grade, entregar yield nominal de 8% da carteira (IPCA+5%)

Não vão cobrar taxa de gestão encima do caixa

Originações

Conversa com parceiros e com quem vai pedir equity para o MGFF costuma se alavancar (aí vai para o MGCR)

CRIs clean

CRI corporativo puro. Se não há garantia, análise do devedor precisa ser muito mais criteriosa

FoF pode operar vendido?

Ainda não está definido, regulamento não previa pois não podia fazer antes. CVM precisa se posicionar

Daniel Caldeira entende que não é fácil convocar assembleia pois há muitos cotistas

Rodrigo Medeiros conversou com Gustavo Asdourian e Randall Terada (GALG) – 4/mar/21

Carteira FII

Valor patrimonial está desatualizado, vão fazer laudos em breve.

Contrato atípico

No caso deles, o contrato atípico é o clássico (com multa cheia)

GALG

Negocia a 11k/m2, mas Rodrigo lembrou que há muita especificidade nos imóveis.

Considerar o terreno, não apenas a área construída. Air Liquide tem duto subterrâneo com a Petrobras, dificultando uma possível saída da Air Liquide

Manutenção será obrigatória pelo locatário, aumentando o preço do metro quadrado

Terreno da Souza Cruz tem grande potencial de expansão

Alavancagem

Possuem alavancagem para melhorar yield do fundo e pensam em captar novos CRIs caso a taxa caia

Não querem captar apenas para pagar a dívida

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