Lives de FIIs segunda semana mar/21

Daniel Caldeira conversou com Alexandre Bagnoli (Encore), Rodrigo Medeiros conversou com time da Hedge, Arthur Vieira de Moraes conversou com Tiago Alves (Regus) sobre homeoffice, Baroni conversou com Marcelo (RELG)

Daniel Caldeira conversou com Alexandre Bagnoli (Encore) – 8/mar/21

Encore possui como foco grande em horizontalidade, incentivar cultura do debate, aprofundar os processos e obsessão com vieses comportamentais

Alexandre olha consumo, varejo e properties na Encore

Shopping – estamos em um cenário de estagflação. Não temos crescimento e temos inflação forte (cenário similar a 2015/16, mas com motivos distintos). Lojista satélite está sofrendo muito e não deve conseguir sobreviver se sofrer reajuste de preço

Vacância não aumentou muito em shoppings pois a Selic estava muito baixa e shoppings foram mais benevolentes com lojistas. Iguatemi sinalizou que não iria ser mais benevolente em 2021, mas Alexandre lembrou que eles comentaram algo parecido em 2020.

Nos EUA já está tendo o trade do rotation, saindo de tech e indo para value

Comprar barato por estar barato não faz sentido, comprar ativos bons. Focar no intrínseco da empresa. As empresas na bolsa não representam o PIB, são as melhores de cada setor.

Daniel entende que lajes estão muito descontadas e pessoas estão com muito medo do impacto do homeoffice. Mas Valuation atual aceita muito desaforo

Alexandre comentou que foi muito difícil achar escritório vazio na Faria Lima

Daniel comentou que mercado de FIIs é muito pequeno, mas um dos motivos é a dificuldade de achar ativos bons para serem comprados

Ele vê dois segmentos com potencial de crescimento: agro (yields baixos) e residencial (escala e manutenção dos ativos ao longo do tempo)

Shopping x lajes

Lajes sofreram menos e laje deve continuar sofrendo menos

Todos os shoppings estão tentando endereçar marketplace, mas é inevitável que Ecommerce venha ganhar marketshare nos próximos anos. Shopping não dominante deve sofrer muito

Temas

Gostam de 2 grupos de empresas: commodities e crescimento secular (Ecommerce, saúde e nichos – PETZ)

Rodrigo Medeiros conversou com time da Hedge – 11/mar/21

HFOF

Fazem reuniões semanais com comitê de investimento. Possuem grupos dedicados a setores de fundos imobiliários e todo mundo se encontra nos comitês

Acham importante dar previsibilidade ao investidor, de pelo menos 1 ano para frente, em termos de rendimento.

Não decidem por maioria, e sim por consenso

Não definem limite setorial, vão fazendo de acordo com conforto. Se preocupam mais com FFO forte e ter uns 20% para ganho de capital.

André não acha que tamanho atual é um problema, pois mercado cresceu junto

Reiterou que entregou o Guidance em todas emissões, enquanto outras gestoras não entregaram o que prometeram

TBOF

Compraram TBOF pois o ativo estava muito abaixo do custo de reposição. Entraram por oportunidade de ganho de capital

HMOC

Compraram já pensando em incorporar no HGBS

HLOG

Só vai entrar no portfolio se tiver possibilidade grande de ganho de capital ou bom div yield.

Peers negociavam a 3.5 k/m2 (enquanto HLOG negociava a 2.5k/m2)

HGBS

A década perdida de 1980 teve crescimento médio de 1.9%. A década que vivemos é a década explodida (por crescer muito menos)

André entende que shoppings estão muito descontados

Indústria de modo geral sobreviveu bem ao longo de 2020.

Cenário base dos shoppings da carteira era faturamento igual ou superior a 2019, mas novo fechamento compromete esse cenário.

Deve ocorrer nova onda de diferimento de pagamento de alugueis

Administração de fundos

A atividade em si não é muito lucrativa. Mas administrador é na prática o gestor dos fundos

Casos recentes de mudança de administrador (PQAG) foram demanda de outros cotistas, não da própria Hedge

Arthur Vieira de Moraes conversou com Tiago Alves (Regus) sobre homeoffice – 12/mar/21

Tiago comentou que há uma carência imobiliária. Se economia crescer nos próximos 5 anos haverá uma falta de escritórios no Brasil

Regus foi a pioneira no Brasil em escritórios compartilhados

Houve devolução em massa no 3Q20 – 4Q20 de escritórios. 20% dos escritórios comerciais teve devolução ou redução de espaço. A demanda para coworking, por outro lado, cresceu 25%

Contratos de coworking era de prazo em torno de 14 – 16 meses, agora reduziram para 6 meses por causa da menor previsibilidade para frente

Criaram squad office: se alguém tiver covid, manda apenas aquele grupo de pessoas para quarentena. Não toda a equipe

Regus x FIIs

50% dos imóveis da Regus estão em FIIs. Coworking é competitivo quando paga aluguel de mercado, ele não pode fugir do mercado.

Em boa parte pediu desconto (20% a 30% de desconto), mas aumentou prazo do contrato. O que não conseguiu desconto ele saiu

Com exceção de São Paulo e Rio, está tudo cheio. Houve demanda forte de coworking nas cidades ex SP/Rio e havia pouca disponibilidade

Baroni conversou com Marcelo (RELG) – 11/mar/21

Logística

Há uma percepção errada em relação a logística. Não só no Brasil, mas no mundo. Ela entregava yield maiores em relação a outros setores, provavelmente por ter ativos mais afastados

Todo mundo acha que entende de imobiliário e de seleção brasileira

Ecommerce cresceu muito e reduziu o risco do setor logístico

Industrial é algo muito específico, tem pouco valor residual no longo prazo. Não é fácil locar aitvo industrial quando o inquilino sai.

Estoque atual do Brasil é de 150 milhões de metros quadrados, próximo a Chicago (com 130 milhões de metros quadrados). Tem espaço para construir muito, mas há falta de disciplina crônica. Nos últimos anos houve mais entrega que demanda em galpões logísticos. Estamos com preço médio estagnado desde 2012 em 18 – 20 reais o metro quadrado.

Ponto positivo de galpões logísticos é poder construir de maneira modulada/parcelada. Enquanto em lajes corporativas não é possível construir um prédio pela metade

Se você quer surfar ciclo imobiliário, tem de se expor a contratos típicos

Ativos do RELG

Ativo em Cotia é bem localizado, ativo pode virar last mile. Inquilino New Space faz guarda de documentos e esse negócio pode deixar de existir no futuro (inquilino está tentando mudar sua proposta no médio prazo)

Gosta de Extrema, mesmo com fim de incentivo fiscal gosta do ativo: tem mercado consumidor próximo (Campinas, São Paulo), facilidade logística e ativo adequado

Comprou ativo em Camaçari a cap rate de 8.5%, mas aluguel atual é de 12 reais (muito baixo). Tem potencial de expansão. E vai pagar de maneira parcelada para o Santander (vendedor do ativo)

IGPM

Estão negociando com inquilinos, pensam em fazer diferimento

Vencimento de contratos em 2022

Até o momento entende que pode ocorrer aumento de preços, principalmente em Extrema

Arthur Vieira de Moraes conversou sobre os fatos relevantes da semana

RBVA

Vendeu 3 agências, 17% acima do custo de aquisição.

VILG

Comprou ativo em Pernambuco, tem RMG caso ocorra vacância por até 3 anos. Localização boa, próxima ao porto de Suape

TGAR

10ª emissão, meta de captar 350 milhões de reais. Direito de preferência de 46.66%

Baroni entende que fundo já tem liquidez boa, já se provou no mercado. Já fez oferta 476, não precisa de oferta 400.

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