Daniel Caldeira conversou com Alexandre Bagnoli (Encore), Rodrigo Medeiros conversou com time da Hedge, Arthur Vieira de Moraes conversou com Tiago Alves (Regus) sobre homeoffice, Baroni conversou com Marcelo (RELG)
Daniel Caldeira conversou com Alexandre Bagnoli (Encore) – 8/mar/21
Encore possui como foco grande em horizontalidade, incentivar cultura do debate, aprofundar os processos e obsessão com vieses comportamentais
Alexandre olha consumo, varejo e properties na Encore
Shopping – estamos em um cenário de estagflação. Não temos crescimento e temos inflação forte (cenário similar a 2015/16, mas com motivos distintos). Lojista satélite está sofrendo muito e não deve conseguir sobreviver se sofrer reajuste de preço
Vacância não aumentou muito em shoppings pois a Selic estava muito baixa e shoppings foram mais benevolentes com lojistas. Iguatemi sinalizou que não iria ser mais benevolente em 2021, mas Alexandre lembrou que eles comentaram algo parecido em 2020.
Nos EUA já está tendo o trade do rotation, saindo de tech e indo para value
Comprar barato por estar barato não faz sentido, comprar ativos bons. Focar no intrínseco da empresa. As empresas na bolsa não representam o PIB, são as melhores de cada setor.
Daniel entende que lajes estão muito descontadas e pessoas estão com muito medo do impacto do homeoffice. Mas Valuation atual aceita muito desaforo
Alexandre comentou que foi muito difícil achar escritório vazio na Faria Lima
Daniel comentou que mercado de FIIs é muito pequeno, mas um dos motivos é a dificuldade de achar ativos bons para serem comprados
Ele vê dois segmentos com potencial de crescimento: agro (yields baixos) e residencial (escala e manutenção dos ativos ao longo do tempo)
Shopping x lajes
Lajes sofreram menos e laje deve continuar sofrendo menos
Todos os shoppings estão tentando endereçar marketplace, mas é inevitável que Ecommerce venha ganhar marketshare nos próximos anos. Shopping não dominante deve sofrer muito
Temas
Gostam de 2 grupos de empresas: commodities e crescimento secular (Ecommerce, saúde e nichos – PETZ)
Rodrigo Medeiros conversou com time da Hedge – 11/mar/21
HFOF
Fazem reuniões semanais com comitê de investimento. Possuem grupos dedicados a setores de fundos imobiliários e todo mundo se encontra nos comitês
Acham importante dar previsibilidade ao investidor, de pelo menos 1 ano para frente, em termos de rendimento.
Não decidem por maioria, e sim por consenso
Não definem limite setorial, vão fazendo de acordo com conforto. Se preocupam mais com FFO forte e ter uns 20% para ganho de capital.
André não acha que tamanho atual é um problema, pois mercado cresceu junto
Reiterou que entregou o Guidance em todas emissões, enquanto outras gestoras não entregaram o que prometeram
TBOF
Compraram TBOF pois o ativo estava muito abaixo do custo de reposição. Entraram por oportunidade de ganho de capital
HMOC
Compraram já pensando em incorporar no HGBS
HLOG
Só vai entrar no portfolio se tiver possibilidade grande de ganho de capital ou bom div yield.
Peers negociavam a 3.5 k/m2 (enquanto HLOG negociava a 2.5k/m2)
HGBS
A década perdida de 1980 teve crescimento médio de 1.9%. A década que vivemos é a década explodida (por crescer muito menos)
André entende que shoppings estão muito descontados
Indústria de modo geral sobreviveu bem ao longo de 2020.
Cenário base dos shoppings da carteira era faturamento igual ou superior a 2019, mas novo fechamento compromete esse cenário.
Deve ocorrer nova onda de diferimento de pagamento de alugueis
Administração de fundos
A atividade em si não é muito lucrativa. Mas administrador é na prática o gestor dos fundos
Casos recentes de mudança de administrador (PQAG) foram demanda de outros cotistas, não da própria Hedge
Arthur Vieira de Moraes conversou com Tiago Alves (Regus) sobre homeoffice – 12/mar/21
Tiago comentou que há uma carência imobiliária. Se economia crescer nos próximos 5 anos haverá uma falta de escritórios no Brasil
Regus foi a pioneira no Brasil em escritórios compartilhados
Houve devolução em massa no 3Q20 – 4Q20 de escritórios. 20% dos escritórios comerciais teve devolução ou redução de espaço. A demanda para coworking, por outro lado, cresceu 25%
Contratos de coworking era de prazo em torno de 14 – 16 meses, agora reduziram para 6 meses por causa da menor previsibilidade para frente
Criaram squad office: se alguém tiver covid, manda apenas aquele grupo de pessoas para quarentena. Não toda a equipe
Regus x FIIs
50% dos imóveis da Regus estão em FIIs. Coworking é competitivo quando paga aluguel de mercado, ele não pode fugir do mercado.
Em boa parte pediu desconto (20% a 30% de desconto), mas aumentou prazo do contrato. O que não conseguiu desconto ele saiu
Com exceção de São Paulo e Rio, está tudo cheio. Houve demanda forte de coworking nas cidades ex SP/Rio e havia pouca disponibilidade
Baroni conversou com Marcelo (RELG) – 11/mar/21
Logística
Há uma percepção errada em relação a logística. Não só no Brasil, mas no mundo. Ela entregava yield maiores em relação a outros setores, provavelmente por ter ativos mais afastados
Todo mundo acha que entende de imobiliário e de seleção brasileira
Ecommerce cresceu muito e reduziu o risco do setor logístico
Industrial é algo muito específico, tem pouco valor residual no longo prazo. Não é fácil locar aitvo industrial quando o inquilino sai.
Estoque atual do Brasil é de 150 milhões de metros quadrados, próximo a Chicago (com 130 milhões de metros quadrados). Tem espaço para construir muito, mas há falta de disciplina crônica. Nos últimos anos houve mais entrega que demanda em galpões logísticos. Estamos com preço médio estagnado desde 2012 em 18 – 20 reais o metro quadrado.
Ponto positivo de galpões logísticos é poder construir de maneira modulada/parcelada. Enquanto em lajes corporativas não é possível construir um prédio pela metade
Se você quer surfar ciclo imobiliário, tem de se expor a contratos típicos
Ativos do RELG
Ativo em Cotia é bem localizado, ativo pode virar last mile. Inquilino New Space faz guarda de documentos e esse negócio pode deixar de existir no futuro (inquilino está tentando mudar sua proposta no médio prazo)
Gosta de Extrema, mesmo com fim de incentivo fiscal gosta do ativo: tem mercado consumidor próximo (Campinas, São Paulo), facilidade logística e ativo adequado
Comprou ativo em Camaçari a cap rate de 8.5%, mas aluguel atual é de 12 reais (muito baixo). Tem potencial de expansão. E vai pagar de maneira parcelada para o Santander (vendedor do ativo)
IGPM
Estão negociando com inquilinos, pensam em fazer diferimento
Vencimento de contratos em 2022
Até o momento entende que pode ocorrer aumento de preços, principalmente em Extrema
Arthur Vieira de Moraes conversou sobre os fatos relevantes da semana
RBVA
Vendeu 3 agências, 17% acima do custo de aquisição.
VILG
Comprou ativo em Pernambuco, tem RMG caso ocorra vacância por até 3 anos. Localização boa, próxima ao porto de Suape
TGAR
10ª emissão, meta de captar 350 milhões de reais. Direito de preferência de 46.66%
Baroni entende que fundo já tem liquidez boa, já se provou no mercado. Já fez oferta 476, não precisa de oferta 400.
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Um comentário em “Lives de FIIs segunda semana mar/21”