Resumo fiis fev/21

todas as lives do mês de fevereiro

Arthur Vieira de Moraes conversou com Fernando Didziakas (Buildings)

Critérios para escolher um bom FII

O que compõe um patrimônio, se gosta do gestor e depois checar liquidez e renda

Racional usar IGPM -> índice que não é calculado pelo governo e tem alta relação com dólar

Fernando comentou que alguns estão trocando contrato de IGPM por IPCA. O ideal seria ter um bom senso

Escritórios SP

Há 247 prédios classe A, vacância fechou em 17% no 4Q20

Mercado classe A bem localizado vai conseguir reduzir vacância ao longo do tempo

As regiões primárias estão bem melhor que

Escritórios RJ

Não há atividade construtiva desde 2017, não há nova oferta pois a vacância está muito alta (40%)

Devoluções iniciaram no 4Q20, 6 meses após São Paulo

Condomínios industriais e logísticos

Novas ocupações foram fortes, principalmente no 4Q20

Já tem mais de 10% de estoque em construção, mas boa parte já está pré locado.

Arthur Vieira de Moraes conversou com Felipe Vaz (Santander Corretora)

Expectativa de FII CRI -> pouca oferta até 2016, brasileiro gosta de renda fixa e oscilam menos que FII de tijolo. Estratégia de ganho de capital em FII de papel não deveria existir.

O IFIX cresceu muito em valor de mercado (multiplicou por 10x), mas a quantidade não subiu de maneira relevante

Ativos financeiros passaram bem na crise, surpreenderam positivamente. Mas hoje negocia a um prêmio muito alto contra o VP, não faz sentido entrar agora

Shoppings devem sofrer ainda em 2021, tem recomendação de manutenção ou venda

Thiago Otuki conversou com gestores da Hectare (Eduardo Malheiros e Lucas Elmor)

Eduardo está focado no HCTR e Lucas está vendo outros produtos

HCTR é um fundo de CRI e seu diferencial é focar em CRIs de lastro pulverizado

Eduardo entende que consegue mitigar risco mais elevado das operações que fundo adquire

Montar a operação e tem “casamento por 10 anos”

Amortização ajuda com que dívida seja reduzida ao longo do tempo, tendo um impacto menor ao empreendedor ao longo do tempo

Eles não permitem mudança do contrato com empreendedor, apenas algum ajuste no futuro

Operação abaixo de 10 milhões de reais está sendo ruim para eles por não ser representativo para o patrimônio.

Pensam em fazer ofertas menores e mais frequentes para não ter muito caixa no fundo

TORD

Quer entrar no equity imobiliário

HCST

Desafio é que não tem ativos prontos para comprar, precisa desenvolver

Daniel Caldeira conversou com o Eduardo Levy (Kilima Asset)

KISU

Era necessário produtos melhores que o IFIX, que fossem replicáveis.

Eduardo gosta do smart beta, quer fazer gestão ativa na carteira passiva

Hoje o KISU11 está 96.8% alocado no SUNO30

Vai ficar próximo dos 3.33% do SUNO30, só desvia quando tem algo relevante (mas não falou o máximo que pode fugir do SUNO30)

KISU pode ser caixa de FoFs

Custo de oferta -> entende que hoje é custo alto, até hoje conseguiu mitigar

Distribui dividendos, pensa em distribuir o que gerar no mês

Kilima tem exclusividade de usar o índice SUNO30, mas não falaram o valor gasto

Eduardo gosta XPML, HSML, HGRU

Meta de rebalanceamento é mensal

Está trocando de administrador de Vortx para BRL Trust, por questão de contabilidade da Vortx

Baroni discutiu sobre taxas em FIIs

Baroni viu que taxa a valor de mercado, valor patrimonial ou encima das receitas não tem muita diferença.

CVM pensou em 2015 que taxa sobre % das receitas ou sobre valor de mercado tem maior alinhamento em relação a remuneração do gestor e receita do fundo

Baroni acredita em taxa híbrida: % mercado + % receita ou fazer um teto de taxa de despesas

Baroni entende que resultados extraordinários podem inflar a receita, assim crescendo a taxa de administração pode ficar artificialmente alta

Baroni conversou com Henrique Delabary e Giovana Della Pasqua

A vida de um fundo imobiliário começa em em um IPO, aloca seus recursos e depois planeja novas alocações

Giovana pensa em valor de mercado, com um teto de taxa

Henrique entende que gestor deveria ser remunerado por custos fixos de administração, valorização do patrimônio do cotista, boa gestão dos ativos e aumento do rendimento distribuído

Em nenhum caso a taxa híbrida (0.2%VP + 0.25% do valor de mercado + 4.5% da receita + 0.25% VP *cap rate) deu pior resultado para o cotista nem o melhor resultado para o cotista

Baroni comentou que está preocupado com ágio muito alto de FIIs de CRI (alguns estão com 50% de prêmio).

Muitos gestores estão em pulverizados e Baroni se pergunta se isso é sustentável

Antes de investir num produto entenda o que ele está oferecendo

Baroni entende que é possível não conseguir mais vender multipropriedade

TRXF precisa crescer nos próximos 6 a 12 meses

Baroni trabalha com o cenário de aluguel do Banco do Brasil ser 60% do atual

Arthur Vieira de Moraes conversou com Lucas Simon (gestor KFOF) dia 12/fev/21

Trabalhou no JSRE até 2015, em uma incorporadora e depois foi para a Kinea em 2017

Ainda não podem comprar ativos da Kinea pois não aprovaram o conflito ainda

Lucas não vê problema em KFOF comprar FoFs, pensa em crescer KFOF à medida que mercado cresce

Estudam bastante o gestor antes de alocar no FII

Estratégia KFOF

Dividem em alocação tática (30%, seria mais giro) e imobiliária (70%). Se preocupam que aluguel recorrente do FoF continue crescendo

Possuem 25% em shoppings e 10% em CRIs. Começaram 2020 bastante otimistas com shoppings, veio a pandemia e não conseguiram vender. Decidiram manter. Na última captação não alocaram em shoppings, diluindo a participação dessa classe de ativos. Está otimista com 2H21 no setor de shoppings.

Possuem apenas 10% em CRIs (contra 33% do índice) pois não podem comprar ativos da Kinea. À medida que inflação se acomode (1H21), FIIs de CRI devem sofrer

Short em FIIs

Emprestar cotas está ok pelo administrador, mas ainda não conseguiram ajustar com administrador a parte de tomar emprestado (e ficar vendido)

Ativos residenciais

Ativos bons em SP são muito pulverizados, solução é fazer parceria com incorporador. Yield de comprar ativo pronto talvez não seja atrativo para investidor de FIIs

REITs

Foco KFOF é território nacional, não devem comprar REITs

Perfil KFOF

Se preocupa com DNA imobiliário, quer que aluguel cresça acima da inflação

Baroni conversou com time de gestão da TRX

Atuam na indústria de fundo imobiliário desde 2010, com o TRXL11

Eles abriram várias frentes, chegaram a ter 35 fundos de diferentes perfis e perderam o controle.

Foco BTS e SLB até 2013, o que deu muito certo. Quando foram para outros segmentos se enrolaram

Em 2019 decidiram refundar a TRX. Foco em ser gestor, não ser desenvolvedor imobiliário. Querem ter apenas 1 fundo.

Regulamento do TRXL e XTED são muito restritos, para dar segurança aos investidores (indústria estava começando em 2010)

Aquisição ativos GPA

Eles tomam decisão de maneira colegiada e decidem de maneira estratégica. As lojas são estratégicas e maduras para o Pão de Açúcar.

Ativos são bem localizados nas cidades, podem colocar ativos remanescentes na área do terreno que PCAR não ocupam

Fez diligência e dos 43 imóveis ficaram apenas com 39. A compra foi trancheada pois mercado estava complicado no momento.

Antes a aquisição dos ativos GPA o fundo já tinha alavancagem (50 milhões de dívida contra 200 milhões de reais de patrimônio)

Alavancagem TRXF

Hoje está 50% alavancado. Dívida está casada com o ativo.

Pós quarta emissão vai ter 40% de alavancagem. Meta é encerrar 2021 com 30% de alavancagem. Ideal do fundo seria ter 25% de alavancagem

Carência da dívida é de 18 meses, vai começar a pagar no 2H21

Em setembro/20, comentaram em relatório gerencial que sem alavancagem fundo pagaria 0.55 BRL/cota mensalmente (contra 0.70 BRL/cota atual)

Multas

Grupo GPA (Pão de Açúcar e Assai) possui 100% do contrato que tem a vencer. A TRX fez o contrato do zero

Sodimac possui 7 meses de multa, eles compraram o contrato pronto.

Camil não foi SLB clássico, era contra a holding da Camil. Melhoraram parcialmente o tamanho da multa. Trabalharam com cenário de Camil sair, entende que é fácil uma recolocação

Camil teve problema com Estado do Rio de Janeiro sobre uma questão fiscal, era melhor abastecer Rio de Janeiro através de São Paulo.

Aluguel Camil era 14 BRL/m2 (contra 19 BRL/m2 da região)

Estratégia TRXF

Pensavam em entrar em ativos logísticos, mas fizeram diligência de ativos alvo e não gostaram

Galpão pode entrar no fundo, mas não no curto prazo

80% – 85% do TRXF será varejo

TRXB

No início do TRXF eles foram ancorados com investidores institucionais e eles bateram o limite de 10% do patrimônio do fundo. Criaram TRXB para esses fundos poderem aumentar a exposição da estratégia da TRX

Ainda não sabem como será incorporação do TRXB pelo TRXF, provavelmente será pelo custo adquirido pelos investidores iniciais

Concentração no GPA

É melhor estar concentrado em excelentes inquilinos que estar diversificado em inquilinos ruins

Estrutura CRI x FII

FII não permite constituir garantia real, mas empresa pode. E CRIzista queria a garantia real. A superfície fica no fundo e a SPE fica com a propriedade residual

Baroni conversou com time do GALG (Guardian Logística)

Estratégia

100% dos contratos são atípicos e a multa é o contrato inteiro até o vencimento.

Perfil do inquilino é multinacional com rating igual ou melhor ao soberano. Pipeline é nesta direção também

Alocação em CRI foi posição tática enquanto não alocava nos ativos alvo.

Fundo deve crescer, reduzindo a concentração específica na Souza Cruz

Adquiriram imóveis já alavancados, decidiram alavancar apenas multinacionais. Alavancagens são autoliquidáveis

Imóveis

Ativo da Souza Cruz é bem grande, tem potencial de expansão. Não deve ocorrer no curto prazo, mas pensam em expandir

Lá é um centro de pesquisa da Souza Cruz, é bastante estratégico para a Souza Cruz

Ativo da Air Liquide em São José dos Campos é relevante para a distribuição na região e há uma conexão subterrânea com a Petrobras.

Já o ativo em Canoas é um ativo comum.

Ativo da Almanara é aonde está a cozinha centralizada.

Ativo da BRF em Salvador tinha pendências como gravames, mas são coisas antigas e na fase final de discussão. É um imóvel refrigerado, mais difícil de replicar. Toda a manutenção é de responsabilidade da BRF. Não é fácil de converter ativo refrigerado, mas é possível. Randall comentou que há conversas para prorrogar o contrato com a BRF

Ativo em Pernambuco da BRF é bastante para BRF, por atingir o Nordeste inteiro e tem uma esteira coberta da fábrica da BRF para ele

Guidance

Distribuição deve ser 9% de yield, cota de fechamento de janeiro (0.84 BRL/cota)

Baroni conversou com Alvaro Soares (NCHB11)

NCH chegou no Brasil em 2012. Alvaro trabalhou no mercado financeiro e foi CFO da Brasil Brokers

Tese sempre foi de CRI high yield. Desde 2019 decidiram restaurar o processo e fazer uma oferta 400.

Estratégia NCHB

High yield é crédito estruturado, tem de ter noção dos riscos envolvidos. Mitiga através de estruturas de garantia

A proposta não é querer executar a garantia e sim ficar alinhado com empreendedor

CRIs

Há um fluxo de capital forte de renda fixa para crédito estruturado.

Multipropriedade é uma segunda residência, tem risco maior

Ainda há uma demanda forte para loteamento no interior do Brasil

Baroni ficaria mais tranquilo se modelos estivessem menos concentrados em regiões especificas

Mitiga risco de ativo não performado com retenção de obra

Carteira NCHB

Foco é entregar 0.8% a 1% ao mês para o cotista.

Prefere CRIs pulverizados, não gosta de CRI pulverizado

Gosta de loteamento atualmente por ter uma taxa mais elevada, no futuro cair muito vai querer sair do setor

Meta de alocação em 4 meses. Se não conseguir entregar pelo menos 10% ao cotista, não aloca no CRI

Multipropriedade não supera 15% do patrimônio do fundo e o foco atual é em CRI sênior

Alocou muito em multipropriedade na última oferta pois a oferta acabou saindo pequena

Baroni falou com André Bacci, Felipe da RB Securitizadora e Diego Coelho (Coelho Advogados) sobre a agenda de supervisão da CVM para Fundos Imobiliários em 2021 e 2022

Diego iniciou comentando que FIIs estão em foco por causa do seu crescimento

Mercado está crescendo e ela está criando processos para acompanhar o crescimento do mercado

CVM vai analisar relatórios de auditoria, vai analisar compra e venda ativos entre fundos da mesma gestora, analisar avaliação de ativos dentro do fundo (e teste de impairment)

Baroni conversou com Valerio Lima para discutir sobre as taxas em FIIs

A melhor taxa para Valério seria uma taxa mista, envolvendo valor de mercado e patrimônio. Taxa seria composta por % do valor de mercado, ganho de capital (premiar se valor de mercado estiver acima do valor patrimonial) e taxa de performance

Não dá para comparar REIT com FIIs, pois REITs não costumam fazer ofertas tanto quanto FIIs (podem tomar dívida também).

Receita não deveria ser base para remuneração da gestora, pois incentiva RMG

Baroni conversou Regis Dall Agnese e Rafael Ohmachi (focado no RFOF11) para discutir as principais teses que enxergam em FIIs

Processo de investimento

Começam com cenário macro, definem quanto alocar em cada setor e observam as oportunidades. Liquidez ainda é um fator importante

Depois elaboram premissas, conversam com gestor, checam ativo com peer group e finalmente compram o FII

Pensam em otimizar o retorno reduzindo o risco

Não estão muito preocupados em gerar ganho de capital no curto prazo. Ainda não podem comprar ativos da mesma administradora (BRL Trust), mas devem corrigir isso em breve

Recebíveis

Setor com maior peso no IFIX. Rafael comentou que as estruturas se tornaram muito mais robustas ao longo dos anos e possibilitou CRIs passarem bem durante a crise

Gostam de FIIs high grade, como o RBRR (e negocia abaixo do VP)

Logístico

Houve redução de vacância ao longo dos anos e foi intensificado ao longo da pandemia

Gosta do BTLG, por negociar a descontar a desconto de peers. Captou 1 bilhão de reais durante a pandemia e alocou já tendo consciência da pandemia

Corporativo

Possuem BRCR11, entendem que ele ganhou bastante qualidade ao longo dos últimos anos

Vacância física aumentou mas renda mínima garantida ajudou o FII

Shopping

Gostam do XPML

Daniel Caldeira conversou com Gustavo Asdourian (GALG)

Fundo possui 6 ativos, majoritariamente locados para empresas multinacionais. Devem criar outros fundos imobiliários, provavelmente de CRI e FoF

Todas as multas são número de meses remanescentes vezes o aluguel corrente

Fundo pode fazer desenvolvimento mas não tem nada no radar no momento. O yield on cost seria 12%

Processo de originação é através de relacionamento

Setor de logística

Há forte demanda em galpões last mile, mas alguns ativos do Guardian não são necessariamente last mile.

Além de ver a localização, ver a importância do ativo para o inquilino.

Para futuras ofertas estão fugindo de ativos “hot” pois inevitavelmente irão pagar caro pelo ativo

Fundo

Pensavam em captar 1 bilhão de reais, agora pensam em captar 500 milhões de reais em 2021

Baroni conversou com Bruno Margato (HGRU)

Entendiam que renda urbana tinha bastante pipeline e se surpreenderam com demanda positiva pelos cotistas

Estratégia

Vários imóveis chegavam no Credit Suisse e não se encaixavam nem HGLG nem HGRE, então criaram o HGRU

Focam em educação, varejo, homecenter (ainda não possuem) e saúde (principalmente clínicas de diagnóstico). Se baseiam bastante em pontos comerciais

Entende que ativos da Pernambucanas já geram dificuldade logística para acompanhamento. Tem dificuldade em farmácia e posto de combustível pois teria de comprar vários postos ao mesmo tempo

Locatários

BIG é relevante, mas entende que fizeram investimento relevante nas lojas que compraram do BIG

Colocaram gatilhos de crédito para mitigar risco específico do BIG

Ativos são muito bons e Bruno possui bastante conforto com eles

Pernambucanas é o segundo grupo mais relevante do fundo. 70% das lojas estão em cidades acima de 500 mil habitantes

Ainda não viram os números de 2020 da Pernambucanas, mas lembrou que dinheiro da operação foi para ajudar a passar pelo momento da pandemia

SPVJ11

Fundo criado em 2019, Credit Suisse é apenas investidor.

Pensam em sair no futuro, ideia foi desenvolver projeto junto com Succespar

Educacional

Teve preocupação, mas lembrou da importância da boa localização. Ativo da Vila Leopoldina foi da UMC para Cruzeiro do Sul durante a pandemia.

Online não ajuda na interação, no networking. Presencial ainda é importante

Compraram ativo na Vila Leopoldina pois estava muito barato (3.3k BRL/m2)

Alocação em CRIs e FIIs

Representam 12% do patrimônio do fundo. Compraram esses ativos enquanto não alocam recursos

Pensam em fazer uma oferta por ano

Rodrigo Medeiros do Desmistificando FIIs conversou com equipe da TRX

Histórico TRX

Primeiro FII foi TRXL e ela tinha experiência boa em BTS e SLB

TRX cresceu muito e gerou problemas operacionais.

Companhia decidiu se ajustar em 2017, resolve tudo em 2018. Em 2019 começa a planejar a nova TRX

TRXF

Companhia tem a possibilidade de desenvolver no TRXF, mas não querem fazer desenvolvimento no fundo por causa da alavancagem alta. Quando reduzirem a alavancagem devem fazer desenvolvimento (comentaram cap rate de 10% em BTS)

Já pré pagaram 1 CRI (o primeiro que fizeram, que era mais caro), devem reduzir alavancagem ao longo do tempo

Entendem que 0.55 BRL/cota era ok, mas pensaram em alavancar para pagar mais o cotista

Carência dos CRIs

Lui falou que dilui o cotista no futuro, não no curto prazo

Camil

Foram pegos de surpresa, não houve notificação prévia sobre a saída da Camil.

Vacância é baixa na região e aluguel está abaixo de peers.

Revisional com a Camil não ocorreria nos primeiros 5 anos do contrato e após os 5 anos só ocorreria para cima

Se colocarem Burger King nos terrenos do Pão de Açúcar vão ter de negociar com o Pão de Açúcar

Futuro do fundo

Gosta de comprar imóveis grandes de varejo e entende que há espaço para crescer

Procura big boxes, não lojas de rua. Quer ter upside adicional do terreno

Daniel Caldeira conversou com time da TRX

Luiz toca a parte financeira, José a parte imobiliária e Gabriel o RI

Estratégia de investimento

TRX tem expertise em logística. Quiseram misturar galpões com big boxes (varejo). Big boxes podem ser pequenos hubs de distribuição

Quarta emissão

A principal proposta da quarta emissão é desalavancar o fundo

Carência

Quando acabar a carência, vai começar a amortizar os CRIs. Mas o resultado é o mesmo, não impacta o lucro (apenas reduz o caixa)

Nos próximos 2 anos a necessidade de caixa é 40 milhões de reais, 7% do patrimônio (algo bem tranquilo)

TRXB

TRXF tem 600 milhões de reais de patrimônio, TRXB tem 250 e metade vem do TRXF. 125 milhões de reais estão vindo de investidores institucionais.

Ainda não definiram como será a incorporação do TRXB no TRXF

Emissões

Meta era 70% equity e 30% dívida na aquisição dos ativos do Pão de Açúcar.

Acabaram captando mais dívida por mercado de equities estava ruim no mercado

Fazem novas emissões a preço adequado

Preferem estar concentrados em bons inquilinos que estar diversificado a inquilinos ruins

Arthur Viera de Moraes falou sobre declaração de imposto de renda de FIIs

Declarar cotas, rendimento, resultado das operações e imposto de renda

Propriedade de cotas

Declarar em bens e direitos, usar código 73 e colocar CNPJ que estiver no informe de rendimentos. Na discriminação colocar o nome da administradora, quantidade de cotas e nome do fundo

Declarar o valor de aquisição, não o valor de mercado no fechamento do ano

Se houve amortização, subtrair do custo. Amortização parcial não altera o número de cotas

Propriedade de direitos e recibos

Declarar apenas se tinha eles em 31/dez/20

Usar código 99 (outros), custo do direito é zero

Custo do recibo não é zero, pois você já pagou por ele

Rendimentos

É isento de IR, mas precisa ser declarado

Declarar em rendimentos isentos e não tributáveis

Usar campo 26 (outros)

Se for da mesma administradora, aglutinar tudo e declarar tudo junto

Se for crédito em trânsito, usar código 99 (outros)

Lucro/prejuízo com vendas

Colocar os resultados consolidados das operações mês a mês

Se você não pagou imposto de renda, vá para o sicalcweb e pague multa e juros

Doação/aluguel de cotas

Aluguel de cotas faz parte dos custos da operação

É necessário declarar quando você doa papel

ClubeFII comentou com Siila sobre atualizações do mercado imobiliário

Lajes corporativas

São Paulo e Rio de Janeiro ainda são as principais e maiores regiões do país.

Homeoffice ainda é muito debatido no fórum, mas ambos Rodrigo e Giancarlo entendem que lajes corporativas não irão morrer

Hoje temos um excesso de informações e mercado gosta de vender notícia ruim

Região da JK/Faria Lima ainda estão com vacância abaixo de 10%, enquanto o equilíbrio seria 12% – 15%

É necessário a interação para passar a cultura

Não há espaço na Faria Lima, se determinado inquilino sair ele pode não ter o espaço quando quiser voltar

Mercado logístico

Cronograma de entregas segue forte, o que pode ser um risco para os próximos anos

Indústria é muito pequena, região de Chicago é maior que o Brasil inteiro

Hoje o que está ficando vago são ativos classe B e com padrão inferior. Galpões novos estão com vindo com alto padrão.

Há regiões com alta vacância, como Piracicaba e Vale do Paraíba

NOD comentou sobre o Rochaverá

Vacância atual está em 17%, em linha com região de 19%

BTG Prime Offices/JSRE/KNRI irão comprar

KNRI pagou à vista (250 milhões de reais) e JSRE irá pagar 352 milhões de reais e 150 via alancagem. BTG não se sabe ainda, mas deve ter pago 502 milhões de reais à vista. Todos são sócios da SPE, não tendo canibalização

Operação tem RMG para remunerar 145 BRL/m2 (enquanto preço da região gira em torno de 110 BRL/m2)

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