CSHG QAGR Rio Bravo AIEC

Thiago Otuki conversou com time da Autonomy Capital (Carlos Mateos e Roberto Miranda de Lima); Baroni comentou últimos movimentos da Rio Bravo e conversou com a equipe de gestão do QAGR; Daniel Caldeira conversou com Guilherme Roméro (Sky Empreendimentos) e com Fabio Contente (Mogno Capital); Arthur Vieira de Moraes conversou com Augusto Martins e Bruno Margato do CSHG

Baroni comentou últimos movimentos da Rio Bravo

SDIL

Começou com apenas 1 imóvel para a BRF na XP. Problema atual é exposição a Duque de Caxias. Rio Bravo comprou um ativo em Guarulhos, mas uma grande reforma é necessária

Oferta atual possui preço próximo de mercado, vão comprar ativo em Contagem

RBVA

Era um fundo (agências da Caixa), converteu para renda urbana. Quem está dentro, tem medo de colocar dinheiro novo. Quem está fora, prefere esperar

É importante mitigar exposição a agências bancárias e ao Santander. Baroni entende que único caminho seria desinvestir ativos para reduzir essa exposição

ABCP

Ativo imobiliário excelente

Rio Bravo demorou muito para fazer cisão, houve uma dificuldade para comunicação

RCRB x BREV

Não há conflito de interesses, por ter administrador e gestor diferente

Baroni criticou que resultado do RCRB estava muito acima e venderam ativo para poder manter distribuição de rendimento alto.

Arthur Vieira de Moraes conversou com Augusto Martins e Bruno Margato do CSHG

CRI

Hoje temos emissões a CDI +2%, enquanto temos emissões de IGPM +8%. Uma pessoa pergunta o motivo disso. Discutiram que estamos passando por um momento em que o CDI se encontra muito baixo e a taxa de juro real se encontra muito próxima de zero

HGCR

Mercado de crédito foi muito bem durante a crise, mas ainda temos riscos

HGRE

Não pensam em incorporar HGPO.

Arte do FII é alocar preço e yield, Martiniano fazia sentido pelo preço. Entraram na crise com uma vacância acima do mercado, por causa do Martiniano.

Querem vender lajes individuais de alguns ativos que possuem.

Proposta é ir moldando portfolio do fundo de acordo com momento de mercado

HGPO

Foi reduzindo vacância e foi testando preço.

Laudos subiram bastante nos últimos anos pelo macro e pelo micro

HGLG

A disputa em São Paulo é muito forte.

Fizeram aquisição em Pernambuco pelo perfil estratégico no Nordeste, saindo um pouco de São Paulo

Mercado absorveu 1 milhão de metros quadrados e deve absorver mais 1 milhão de metros quadrados

Parte de desenvolvimento deve ser entre 10% e 20% do fundo

RMG encarece a compra, Bruno não gosta disso. Para mitigar isso, estão comprando ativos que já estão em obra ou devem entrar em obra em breve

Colocaram desenvolvimento dentro do HGLG para reduzir conflito

HGRU

Proposta de renda urbana, mas não compram shopping.

Gostam de ponto comercial bom

Possuem educação, mas dentro de centros urbanos

EAD vem crescendo no NE/N/CO. Muita gente não quer estudar em casa pois perde a qualidade, a interação entre as pessoas

Compraram ativo na Vila Leopoldina por um preço muito bom

Queriam trazer novos ativos de varejo para o fundo, já pois tinha bastante educação

Quiseram performance por acreditar que algumas lojas pagariam mais que o aluguel mínimo

Não quis concentrar vencimento de contrato em um único ano

Vai vir saúde para o HGRU, perfil de clínica de diagnóstico

Daniel Caldeira conversou com Fabio Contente (ambos da Mogno) sobre governança corporativa de FIIs

São necessários 4 pontos: transparência, equidade, prestação de contas e responsabilidade corporativa

Transparência

Divulgam apenas o obrigatório ou possuem relatório gerencial/relação com investidores

Equidade

Pessoa precisa ser tratada de maneira justa e equânime

Prestação de contas

Mostrar o que já foi feito, o que pensa em fazer

Responsabilidade

Comprometimento em contribuir para desenvolvimento econômico/social

Legislação

Indústria de FIIs cresceu muito e fundo de 200 mil pessoas é impossível de fazer apenas assembleia física

Vantagens de investir em FIIs

É necessário checar proprietário do imóvel, é bastante demorado e há bastante burocracia (lavrar escritura, pagar ITBI)

Fundos em situação irregular

Alguns fundos acharam brecha na isenção para não pagar imposto, mas entendem que fundos não quebraram a regra

ABCP

Há um problema de enquadramento do fundo, mas ainda não resolveram isso

Ganho de capital que FoFs tiveram em FIIs

Até agora não conseguiram recuperar dinheiro, apenas fundos já tinham provisionado e estão recuperando o valor provisionado

Taxas de emissão mais alta

O ponto é que está mais difícil captar este ano

Coordenador líder

É o responsável pela oferta, corre todos os riscos da oferta

Daniel Caldeira conversou com Guilherme Roméro (Sky Empreendimentos)

MGFF possui investimento em um loteamento que Sky tem

Sky

Começou a fazer casa no MCMV em 2010

Procura glebas ligadas à cidade para ter demanda

Muita gente enxerga construção como segundo trabalho e muita gente do mercado financeiro não gosta de loteamento

Classes C e D são maiores classes do país

Minas Gerais é mineração e agricultura, não é muito cíclico

Parcelas são 300 – 400 reais

Qual cidade escolher?

Não olhar apenas na quantidade de habitantes da cidade, entender o volume de oferta que tem na cidade (a concorrência), entender economia da cidade

Alavancagem financeira é normalmente via recebíveis

FII

Prazo de desenvolvimento é de 12 meses

Ideia da Sky é lançar pronto, TIR alvo é 25% ao ano

Métricas

Resultado sobre venda mínimo -> abaixo de determinado valor eles não fazem

Principais pontos: Venda, custo de capital, qualidade de recebível e custo

Após o segundo ano o inquilino não quer perder o loteamento, produto fica mais previsível

IGPM

Sky apenas usa IPCA desde 2017 por causa da menor volatilidade

Desafio loteamento

É crescer demais, é muito atrativo crescer; mas depois acaba se perdendo

Baroni conversou com a equipe de gestão do QAGR

Lições aprendidas

Dificuldade em relação a imóveis da natureza agro (matrícula, demora na diligência), ter pipeline definido é muito importante; regra interna de rating foi bastante rígida

Pensam em reduzir essa regra interna de rating

Encontrar companhias de porte de BRF é bastante difícil.

Expertise agro

Estão financiando ativos na cadeia logística do agro, Zoffmann frisou que Quasar tem equipe boa do agro

Não estão restritos aos silos e armazéns, e sim ativos ligados à cadeia logística do agro

Toda a cadeia é deficitária como um todo

AGO/E

Era apenas AGO, mas um grupo de cotistas relevante propôs amortizar 38 reais por cota.

Quasar quer alocar os recursos até final de janeiro (48 milhões de reais) e até final de fevereiro (maior ativo)

Operações estão com yield superior aos que já estão no fundo

Aquisição de CRI

Proposta de fundo é de renda, não há problema em alocar em CRI

Renda pode vir de equity ou de dívida

Fundo BTG compete com o QAGR?

Agro é muito grande, é possível ter vários FIIs. Ainda não sabem o risco que o BTG vai tomar

BTS

Podem fazer BTS, mas não fazem ativo especulativo

Alocação

Pensam em dar mais liberdade para o fundo, mas não pensam em ficar muito expostos em ativos high yield

Foco do fundo é agroindústria, cooperativa, empresa de fertilizantes, não o produtor em si (que possui crédito bastante subsidiado)

Thiago Otuki conversou com time da Autonomy Capital (Carlos Mateos e Roberto Miranda de Lima)

Autonomy

Começou com proposta de laje corporativa e depois foi para logística, possui 6 bilhões de reais de investimentos

Hoje oferece para brasileiros apenas a laje corporativa (AEIC11)

Não quer ser apenas alocador de capital, saber momento certo de alocar.

Estratégia

Foco em renda. Excelentes ativos com bons inquilinos

Começaram com 2 ativos, 2 inquilinos (1 em cada) e com contratos atípicos,

1 ativo em SP -> Rochaverá, torre D; especificamente desenhada para a Dow, ativo AAA; estão em arbitragem com a Dow sobre o aluguel (pede desconto no aluguel e desconto na multa caso saia antes)

Negociaram com vendedores para manter fluxo de aluguel para o fundo. Todas despesas do processo estão sendo bancadas pela gestora

Estão provisionando taxa de gestão, mas não estão tirando o dinheiro do fundo

Enquanto não resolve isso, Dow permanece adimplente

1 ativo no RJ -> Standard Building, no centro do Rio

Locatário é Ibmec

Sofreu retrofit em 2007, contrato com Ibmec é até 2025 (conseguiram jogar para 2027)

Vacância no Rio era 3 – 4%, mas cresceu muito com a crise

Boa parte do estoque no Rio foi construído até a década de 60.

Esses ativos dão menos complexidade ao fundo, pensam em colocar contratos típicos também

Possuem proposta ativa (compra/venda de ativos)

Pandemia

Não viram grandes reduções por causa da pandemia

Entendem que deve ocorrer uma parte de homeoffice. BASF ocupava 15 mil metros quadrados e quando se mudou decidiu ocupar apenas 10 mil metros quadrados, por causa do homeoffice

Esse processo de homeoffice já estava acontecendo

O importante é que economia cresça e tenha nova demanda de novos players

Pensam em fazer follow on em 2021

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