Thiago Otuki conversou com Ricardo Vieira e Rodrigo Abbud (PVBI e RBVI), Baroni falou com Saavedra e com desbravando o mercado e tiofiis, Daniel conversou com Fabio Carvalho da Alianza (18/ago/20), RBVA fez uma live sobre a situação atual do fundo, Arthur falou com VIFI e Vinci comentou sobre 2Q20
Baroni conversou com Saavedra (20/ago/20)
Emissões
Todas emissões são boas x todas emissões são ruins? Emissões podem ser boas, desde que respeite o cotista atual. Ninguém deveria ter uma visão binária.
Valor patrimonial é apenas uma referência, não é errado emitir abaixo do valor patrimonial.
Como cotista, Saavedra entende que o ideal seria abaixo do mercado e acima do valor patrimonial.
Alavancagem poderia ser alternativa às emissões, já que o próprio imóvel adquirido pode pagar a dívida contraída.
Quando você aumenta o fundo há inevitavelmente redução do risco e inevitavelmente o fundo entrega a rentabilidade cai
Ele pensa na ideia de gestores darem Guidance de crescimento, dar uma maior previsibilidade ao cotista
Taxa de gestão
É necessário ter uma equipe imobiliária, mas Saavedra discorda da cobrança encima da taxa de valor de mercado. Prefere uma cobrança encima da renda.
Taxa de performance
Não concorda com taxa de performance em shoppings, mas Baroni lembra que taxa de performance é importante para gestores alocarem recursos de maneira que gere valor ao fundo
Daniel conversou com Fabio Carvalho da Alianza (18/ago/20)
ALZR é híbrido, gosta de contrato atípico e longo
Analisa tanto o crédito quanto a qualidade do imóvel
Pandemia
Todo pagou em dia, não teve problema algum
Foi a primeira crise aguda que FIIs viveram. Dessa vez o “mundo real” sentiu na prática a crise
Na crise há oportunidades, ambos compraram ativos
IFIX
FIIs não voltaram tanto quanto ações, Fabio entende que como o dividendo não voltou pessoas acabam penalizando os FIIs.
E como muitos FIIs fizeram ofertas eles acabaram não subindo muito
Base de FIIs ainda é dominado por pessoa física
Concorrência para alocar recursos
ALZR quer fazer mais ofertas, mas menores para poder comprar rápido
Competição existe, segue forte
Eles procuram empresas que não possuem processo competitivo, tentam originar transações
“lado bom” de a empresa não vender ativo caro para ALZR pois ela não pagaria imposto de renda
Segurança contrato atípico
Não aconteceu nada parecido com isso, mas é importante manter sempre contato com inquilino
Homeoffice
Entende que estamos com pouco espaçamento entre as pessoas e isso deve ser resolvido agora. Não necessariamente pegando mais áreas, mas sim fazendo mais homeoffice no curto prazo.
Entende que dinâmica de SP é diferente de NY, em que pessoas moram muito mais longe de SP
Como avaliar o ALZR?
Não faz sentido olhar preço por metro quadrado.
Tem logística seco, congelado, pátio e escritório
Entende que diversidade reduz o risco específico
Prefere ter monoinquilino com ótima qualidade de crédito que vários com qualidade de crédito ruim
Thiago Otuki conversou com Ricardo Vieira e Rodrigo Abbud (PVBI e RBVI)
Visão
O mundo não iria acabar e entende que hoje o pior já passou
Shoppings fecharam e hoje há uma recomposição dos dividendos
PVBI
Maior IPO dos últimos 5 anos
Começou a ser listado em julho, mas captação iniciou em abril.
Houve questionamento sobre escritórios (homeoffice)
Problema do homeoffice é não separar trabalho de casa
Contratou XP, Safra e Itaú e teve demanda 1.5x book
Varejo foi 40% da demanda
Ativos
Ambos ativos possuem parte relacionada (BTG). Devem concluir a aquisição em agosto.
As duas aquisições correspondem a 810 MM BRL, fundo sobra com 150 MM BRL para novas aquisições
Fundo visa edifícios com localização boa, prime, AAA e controle.
Não quer travar regiões pois quer fazer retrofit
Gosta de controle pois às vezes é necessário tomar decisões com 90% de quórum
RVBI
Começou com portfolio defensivo, mas proposta é entrar em oferta 476 e CRIs
Fez boa alocação na crise
Diferencial é olhar para fundamento imobiliário, não apenas o aspecto financeiro
Não quer girar a carteira excessivamente
Comitês de investimento -> olha div yield alvo da carteira e se há oportunidade de ganho de capital
Logístico -> demanda forte, devem crescer
Shopping secundários devem sofrer mais no pós pandemia
FIIs VBI
A ideia é fazer veículos em que consigam ter um diferencial, até o momento não possuem interesse em fazer shopping
Estão fazendo student housing mas ainda não possuem conforto em fazer um FII deste ativo. Querem obter histórico da carteira antes de listar
Rio Bravo fez live sobre RBVA
Santander
Capital aprovado é de 2 BI BRL para o fundo. Captando tudo e alocando, Santander representaria 20% do fundo
Regularização dos imóveis
Contratos de compra e venda possuem cláusula de opção de venda. Preço de venda com Santander será de comum acordo ou via laudo de avaliação
Obrigação de regularização é do Santander
Das 28 agências do Santander há 14 agências não regularizadas
Santander comunicou que irá sair de 26 ativos, pois há 2 ativos que já postergaram contrato de locação para 2029
Futuro dos ativos do Santander
Prefere não se pronunciar
Perfil imóveis do fundo
Cada imóvel tem uma destinação própria
NOBU
Era um contrato típico. Estão em um momento desafiador mas mesmo assim estão recebendo visitas
Arthur Vieira de Moraes conversou com Leandro Bousquet e Luiz Felipe Araújo sobre o VIFI
Há 559 BDRs e 30 são REITs, vão discutir sobre REITs em breve
VIFI possui co gestão da área de crédito da Vinci
FoFs
Para um investidor iniciante há um grande esforço de entender cada FII. Alocar em FoF ajuda e faz sentido
Visão do VIFI é carteira defensiva, mas com distribuição regular com foco no tijolo.
Foco é ter uma carteira high yield
Historicamente FIIs negociam a 200 bps da NTNB mas hoje negociam a 400 bps.
Estratégia FoF
Alguns setores podem ter bom potencial, mas normalmente já está precificado
Logística andou bem, mas maior alocação do fundo hoje é em laje corporativa
Solução de conflito de interesse
Não cobrar taxa de gestão
CRI
Preferem comprar CRI ao invés de comprar FII CRI
Distribuição de dividendos
A ideia é tentar linearizar a distribuição
Baroni conversou com desbravando o mercado e tiofiis
Por que há emissões?
Para crescer
Estamos tendo várias emissões tanto por causa da migração de renda fixa para renda variável, ter poder de barganha para compra de ativos e ficamos um tempo sem emissão
Ofertas
400 -> oferta pública, é necessário prospecto
476 -> oferta restrita
Direito de preferência não é cota, é direito
Sobra é para quem participou direito de preferência, uma nova rodada
Integralização
Quem exerceu direito, participou das sobras -> tem o recibo
Processo de converter recibo em cota se chama integralização
Rateio
Ocorre quando demanda de cotas é maior que numero de cotas
Proporcional -> divisão normal de cotas
Linear -> divisão mais igualitária, como se fosse um jogo de cartas
Toda emissão é boa?
Não. 3 pilares: risco, retorno, liquidez.
Com emissões há menor risco e maior liquidez -> deve reduzir renda
Emissão serve para o fundo crescer, mas é necessário dar um tempo para gestor
Entendem que à medida que os fundos crescerem a representatividade das emissões (em relação ao patrimônio dos fundos) vai diminuir
Vinci comentou sobre os resultados do 2Q20 dos seus FIIs
VIFI
Alocou 98% dos recursos da oferta em menos de 2 meses (positivo), sendo que 60% dos recursos foi em alocado em ofertas
Performance da cota patrimonial foi 3.8% acima do IFIX no período

Enxerga muita oportunidade em escritórios

VINO
Taxa de ocupação acima de 95% e locatários 100% adimplentes

Maior div yield da indústria em termos recorrentes

Houve discussão com WeWork, globalmente a companhia decidiu suspender todos alugueis que tinha. Negociaram com eles e WeWork decidiu permanecer com Vita Corá e Oscar Freire. Houve pedido de inquilino em potencial de substituir o WeWork mas não houve necessidade
Deram 20% no Vita Corá com condição de antecipação de pagamento de aluguel.
Houve demanda por inquilinos por descontos, mas como possuem controle dos ativos conseguiram reduzir custo de condomínio (ajudando o inquilino)
Rescindiram contrato com EBAC mas já há demanda por novos inquilinos
Alocaram em FIIs com liquidez média acima de 4 milhões de reais por dia
VISC
Taxa de ocupação caiu menos de 1% QoQ, por darem muitos descontos
Ainda há um nível de restrição forte em relação ao horário de funcionamento do shopping e capacidade da praça de alimentação

Houve forte crescimento do fluxo de veículos com reabertura de shoppings

VISC com desconto versus peers, mas acho errado colocar XPML na comparação

Aluguel integral deveria começar a ser recebido em setembro e entendem que volta deve ocorrer de maneira gradual. Descontos devem cair de maneira gradativa.
Entendem que shoppings não demandam caixa do fundo, podem alocar recursos
Devem fazer ecommerce próprio no shopping em Fortaleza
VILG
Aquisição Parque Logístico em Osasco -> está vago e deve sofrer retrofit. Tem renda mínima garantida por 18 meses. Entendem que é ativo last mile (e pagaram barato 2.7k/m2)
Também tem Castelo Business Park, perto da futura sede da XP, que deverá ser pago de maneira parcelada
Ambos Castelo e TokStok devem ser adquiridos nos próximos 30 dias

Houve diferimento pontual em abril, mas já recebeu boa parte
Novas emissões
Quando entendem que conseguem gerar valor ao cotista
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Essa eu não entendi:
Daniel conversou com Fabio Carvalho da Alianza (18/ago/20)
“(…)“lado bom” de a empresa não vender ativo caro para ALZR pois ela não pagaria imposto de renda”.
Se a empresa for obter ganho de capital com a venda do ativo qual é o problema de vender com lucro e pagar IR?
Obviamente todo mundo quer vender ao maior preço possível. Mas se cada que vai vender para o ALZR vende a um preço baixo pode ter pouco lucro ou até prejuízo
Contábil. A contrapartida seria ele pode recomprar o ativo a um preço baixo também.
O problema de ter lucro é desembolsar o dinheiro para pagar o imposto