Daniel Caldeira conversou com Caio Conca da Capitania, Baroni conversou com Tellus, Nod e sobre RBVA e Diego do FII Fácil conversou com André Bacci
Daniel Caldeira conversou com a Capitania, gestor do CPFF e CPTS
Capitania é mais alocador de capital que fundo de tijolo propriamente dito
Overview sobre a Capitania
Capitania foi criada em 2003 por ex executivos do Bank of America quando o banco decidiu sair do Brasil.
Possuem 3 áreas: Assessoria financeira, gestão e fundos líquidos
Tem 7.5 BI BRL sob gestão, 6 BI BRL de crédito, 1.5 BI BRL de FII
TRXF11
Estavam desconfortáveis com o patamar do IFIX, então tentaram olhar para outros FIIs.
FIIs listados -> 10% do imobiliário do Brasil, resto (90%) está fora da bolsa. Vale a pena analisar outros ativos
Yield era ok, inquilino era bom (Pão de Açúcar)
Hoje é o fundo urbano mais defensivo da bolsa
HGRU estava caro e nunca gostou de agências bancárias
Olhando contra o IFIX, TRXF teve performance boa
Lembraram que em 2015 – 16 eles tinham bastante SAAG e BBPO, mas o fim do contrato ainda estava distante
TRXF x TRXB
TRXB não tem custos, então dá 1% a mais para o cotista.
Mudaram de 2 anos para 15 anos o prazo do TRXB para poder aproveitar o prazo inteiro do contrato atípico
CPFF
Começo de FoF é difícil em termos de dividendo
Fundo ganhou do IFIX em janeiro/fevereiro.
Em março tudo caiu e não podia vender alguns FIIs se não ficava com prejuízo
Casos positivos de ganho de capital (TRXF e BTLG)
Caixa
FII não deveria ter muito caixa, CPFF tinha 3% e CPTS tinha 7%.
Inclusive na queda vendeu CRI e comprou FII no CPTS na crise
FII CRI
O grande problema hoje é precificar os CRIs dentro do FII, mas gosta da relação risco x retorno do KNCR
No começo eles eram high yield, agora são mais high grade. Estão focando agora em CRI com ativos prontos
Procuram CRI com IPCA + 6 – 7% e CDI + 3 – 4.5%
Daniel entende que não faz sentido entrar em FII CRI com prêmio de book
Caio compra todo dia 6 – 8 FIIs de CRI. Caio calcula cada CRI, tira taxas e vê qual seria o valor justo do patrimônio; entender qualidade de crédito x spread de crédito
Inclusive já fez OPA FII (WMRB), que tinha 50% e distribuição irregular.
QAGR
BTG é o administrador e ele é muito diligente, por isso que está demorando a alocação de recursos do QAGR11
Shoppings
Posição no CPFF está em linha com o IFIX (16%)
Mercado vai beneficiar bons contratos com bons locatários
Caio entende que vai dar oportunidade de compra em FII de shoppings, mas hoje já está bem barato. Não tem upside em imóvel logístico, enquanto há bom upside em shoppings
Entende que fundos defensivos andam mais no curto prazo, ele realiza esses fundos defensivos e aloca em FII shopping no futuro
Homeoffice
Não teve entrega de área pois empresas ainda não tinham decidido. Devemos ver devolução no médio prazo
Baroni conversou com Thiago, Wendell e Valdinei sobre o dia dos pais
Educação financeira
Hoje temos muita informação e o desafio é explicar para as crianças que as coisas não são simples.
Ter um objetivo e ir atrás do seu objetivo
Patrimônio é construído ao longo do tempo
Baroni comentou sobre o RBVA
Santander decidiu não renovar 90% das agências do RBVA (26 de 28 no total).
Thiago lembrou que não há problema em ele fazer isso, mas questionou o interesse do Santander sair
“nunca compre o ticket para o Titanic”, afinal vai dar merda no futuro
Imóveis no geral são bem localizados, mas ABL é grande de alguns ativos, o que gera dificuldade de alocar para outros inquilinos
Baroni conversou com o NOD
Temos 30 – 40 mil investidores todo mês -> gerando necessidade de novas emissões
Hoje os fundos imobiliários são tão grandes que são contactados
O conceito de novas emissões é saudável, mas tem de analisar caso a caso
Prêmio de locação
Antes a gente tinha RMG, hoje temos prêmio de locação. Na prática é a mesma coisa, mas o impacto relativo para o cotista é menor, já que é específico para um único imóvel e machuca menos a rentabilidade do FII
RMG acaba deixando o ativo mais caro
Desenvolvimento
Sim, faz sentido FIIs deixarem uma parte do patrimônio para fazerem desenvolvimento
Emissão abaixo do VP
Se gestor pode, não há problema
NOD não gosta de comparar com VP, mas lembra que é difícil que emissão seja bem sucedida ao emitir acima do valor de mercado
Gestores
Antigamente assets de bancos eram muito passivos e, com surgimento de gestoras menores, passaram a ser mais ativos
NOD não vê gestores preocupados apenas em tirar taxa para eles, mas sim em gerar valor ao cotista
RBVA
NOD não ficou surpreendido, sabia que o risco existia e ficou feliz com decisão do Santander de anunciar agora e não encima da hora, o que dá mais tempo para Rio Bravo correr atrás
Alguns imóveis não estão com matrícula definida e Rio Bravo tem o direito de vender ativos para Caixa/Santander, mas ele não sabe quais imóveis estão nessa situação
Pandemia
FIIs performaram melhor que esperado. NOD esperava cenário mais desafiador, muita gente migrando para contratos atípicos
Decisão do NOD foi não tomar decisão durante a crise. Seguir fazendo o que sempre fez
Tributação de FIIs
NOD lembra que tentar antecipar isso não dá certo. Gestor não ficar incompetente e incapaz se tributou
Baroni conversou com André Pereira da Tellus (TEPP e SDIL)
Tellus tem 240 mil metros quadrados e 3.3 BI BRL sob gestão. Origem da equipe é da SDI
Criou a gestora em 2015, fez IPO SDIL e recentemente fizeram o TEPP
Gostam de turnaround de ativos imobiliários
TEPP
Proposta é comprar ativos subavaliados, criar valor e entrar no condomínio do prédio
Entram, trocam o condomínio, revisam os contratos e políticas
Quando entrou no São Luiz, alguns donos não quiseram mais sair apostando na gestão da Tellus
No Passarelli reduziu condomínio de 20 para 15 reais o metro quadrado
Torre Sul -> ativo bem localizado, Hilton e TRNT próximos. Acredita que Berrini tem potencial, tem o trem a 700m do Torre Sul.
Na Água Espraiada não existe mais CEPAC, falta de competidor. Não precisa de retrofit, foco é lease up.
São Luiz -> estão fazendo retrofit, estão quebrando o muro e fazendo um novo restaurante.
Reduziram condomínio, vacância zero
Na Faria Lima também não há mais CEPAC disponível, não há oferta nova
Passarelli -> do lado do metro, mas não foi muito bem cuidado.
RMG -> foi criada apenas para o Torre Sul por causa da vacância.
Meta era pagar 0.65, mas garantem 0.46 por mês nos próximos meses
SDIL
XP iria sair do SDIL para tocar o XPLG e Tellus decidiu seguir em frente
Sim, estão com dinheiro em caixa mas estão alocando.
BRF gastou em torno de 90 MM BRL pelo multimodal em Duque de Caxias. Um dos únicos galpões da região com água encanada.
Todas as melhorias ficam para o galpão (não para a BRF) caso ocorra quebra de contrato
One Park -> cobra abaixo do mercado, é difícil de inquilinos saírem de lá por causa de preço
Não cobram taxa de gestão enquanto não for alocado capital
Não querem de comprar FII negociado a 5k/m2 enquanto podem construir um por 1.5k/m2
Novas emissões? Precisam alocar recursos antes
Vão alocar em alguns FIIs pois CDI está muito baixo e carrego está ruim
FII Fácil conversou com André Bacci
Criou um livro para evitar que as pessoas cometessem erros.
Viver de rendimento
Tem de fazer algo senão você fica maluco. Você tem mais tempo para viver melhor
Historicamente, quando mais você mexe menos retorno você tem
Gaste no máximo 1h por dia por trade
Ler relatórios dos que você tem e dos que você não tem, pois inevitavelmente um FII irá sair e outro entrar
Setores favoritos
Bacci gosta dos ativos que existem desde sempre: galpão logístico e laje corporativa
Evitar fundo de prazo e fundo de desenvolvimento
CRI
Quando dá errado na empresa grande é um grande problema
Em CRI pulverizado o risco é mais pulverizado
RBVA
Na maioria das vezes o ganho de causa vai para o dono do imóvel
A maior preocupação do Bacci é que alguns imóveis não são do fundo (metade dos imóveis do SAAG não são do fundo)
No total do RBVA há 33 imóveis que ainda não são do fundo
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