RBVA PVBI RVBI VINCI

Thiago Otuki conversou com Ricardo Vieira e Rodrigo Abbud (PVBI e RBVI), Baroni falou com Saavedra e com desbravando o mercado e tiofiis, Daniel conversou com Fabio Carvalho da Alianza (18/ago/20), RBVA fez uma live sobre a situação atual do fundo, Arthur falou com VIFI e Vinci comentou sobre 2Q20

Baroni conversou com Saavedra (20/ago/20)

Emissões

Todas emissões são boas x todas emissões são ruins? Emissões podem ser boas, desde que respeite o cotista atual. Ninguém deveria ter uma visão binária.

Valor patrimonial é apenas uma referência, não é errado emitir abaixo do valor patrimonial.

Como cotista, Saavedra entende que o ideal seria abaixo do mercado e acima do valor patrimonial.

Alavancagem poderia ser alternativa às emissões, já que o próprio imóvel adquirido pode pagar a dívida contraída.

Quando você aumenta o fundo há inevitavelmente redução do risco e inevitavelmente o fundo entrega a rentabilidade cai

Ele pensa na ideia de gestores darem Guidance de crescimento, dar uma maior previsibilidade ao cotista

Taxa de gestão

É necessário ter uma equipe imobiliária, mas Saavedra discorda da cobrança encima da taxa de valor de mercado. Prefere uma cobrança encima da renda.

Taxa de performance

Não concorda com taxa de performance em shoppings, mas Baroni lembra que taxa de performance é importante para gestores alocarem recursos de maneira que gere valor ao fundo

Daniel conversou com Fabio Carvalho da Alianza (18/ago/20)

ALZR é híbrido, gosta de contrato atípico e longo

Analisa tanto o crédito quanto a qualidade do imóvel

Pandemia

Todo pagou em dia, não teve problema algum

Foi a primeira crise aguda que FIIs viveram. Dessa vez o “mundo real” sentiu na prática a crise

Na crise há oportunidades, ambos compraram ativos

IFIX

FIIs não voltaram tanto quanto ações, Fabio entende que como o dividendo não voltou pessoas acabam penalizando os FIIs.

E como muitos FIIs fizeram ofertas eles acabaram não subindo muito

Base de FIIs ainda é dominado por pessoa física

Concorrência para alocar recursos

ALZR quer fazer mais ofertas, mas menores para poder comprar rápido

Competição existe, segue forte

Eles procuram empresas que não possuem processo competitivo, tentam originar transações

“lado bom” de a empresa não vender ativo caro para ALZR pois ela não pagaria imposto de renda

Segurança contrato atípico

Não aconteceu nada parecido com isso, mas é importante manter sempre contato com inquilino

Homeoffice

Entende que estamos com pouco espaçamento entre as pessoas e isso deve ser resolvido agora. Não necessariamente pegando mais áreas, mas sim fazendo mais homeoffice no curto prazo.

Entende que dinâmica de SP é diferente de NY, em que pessoas moram muito mais longe de SP

Como avaliar o ALZR?

Não faz sentido olhar preço por metro quadrado.

Tem logística seco, congelado, pátio e escritório

Entende que diversidade reduz o risco específico

Prefere ter monoinquilino com ótima qualidade de crédito que vários com qualidade de crédito ruim

Thiago Otuki conversou com Ricardo Vieira e Rodrigo Abbud (PVBI e RBVI)

Visão

O mundo não iria acabar e entende que hoje o pior já passou

Shoppings fecharam e hoje há uma recomposição dos dividendos

PVBI

Maior IPO dos últimos 5 anos

Começou a ser listado em julho, mas captação iniciou em abril.

Houve questionamento sobre escritórios (homeoffice)

Problema do homeoffice é não separar trabalho de casa

Contratou XP, Safra e Itaú e teve demanda 1.5x book

Varejo foi 40% da demanda

Ativos

Ambos ativos possuem parte relacionada (BTG). Devem concluir a aquisição em agosto.

As duas aquisições correspondem a 810 MM BRL, fundo sobra com 150 MM BRL para novas aquisições

Fundo visa edifícios com localização boa, prime, AAA e controle.

Não quer travar regiões pois quer fazer retrofit

Gosta de controle pois às vezes é necessário tomar decisões com 90% de quórum

RVBI

Começou com portfolio defensivo, mas proposta é entrar em oferta 476 e CRIs

Fez boa alocação na crise

Diferencial é olhar para fundamento imobiliário, não apenas o aspecto financeiro

Não quer girar a carteira excessivamente

Comitês de investimento -> olha div yield alvo da carteira e se há oportunidade de ganho de capital

Logístico -> demanda forte, devem crescer

Shopping secundários devem sofrer mais no pós pandemia

FIIs VBI

A ideia é fazer veículos em que consigam ter um diferencial, até o momento não possuem interesse em fazer shopping

Estão fazendo student housing mas ainda não possuem conforto em fazer um FII deste ativo. Querem obter histórico da carteira antes de listar

Rio Bravo fez live sobre RBVA

Santander

Capital aprovado é de 2 BI BRL para o fundo. Captando tudo e alocando, Santander representaria 20% do fundo

Regularização dos imóveis

Contratos de compra e venda possuem cláusula de opção de venda. Preço de venda com Santander será de comum acordo ou via laudo de avaliação

Obrigação de regularização é do Santander

Das 28 agências do Santander há 14 agências não regularizadas

Santander comunicou que irá sair de 26 ativos, pois há 2 ativos que já postergaram contrato de locação para 2029

Futuro dos ativos do Santander

Prefere não se pronunciar

Perfil imóveis do fundo

Cada imóvel tem uma destinação própria

NOBU

Era um contrato típico. Estão em um momento desafiador mas mesmo assim estão recebendo visitas

Arthur Vieira de Moraes conversou com Leandro Bousquet e Luiz Felipe Araújo sobre o VIFI

Há 559 BDRs e 30 são REITs, vão discutir sobre REITs em breve

VIFI possui co gestão da área de crédito da Vinci

FoFs

Para um investidor iniciante há um grande esforço de entender cada FII. Alocar em FoF ajuda e faz sentido

Visão do VIFI é carteira defensiva, mas com distribuição regular com foco no tijolo.

Foco é ter uma carteira high yield

Historicamente FIIs negociam a 200 bps da NTNB mas hoje negociam a 400 bps.

Estratégia FoF

Alguns setores podem ter bom potencial, mas normalmente já está precificado

Logística andou bem, mas maior alocação do fundo hoje é em laje corporativa

Solução de conflito de interesse

Não cobrar taxa de gestão

CRI

Preferem comprar CRI ao invés de comprar FII CRI

Distribuição de dividendos

A ideia é tentar linearizar a distribuição

Baroni conversou com desbravando o mercado e tiofiis

Por que há emissões?

Para crescer

Estamos tendo várias emissões tanto por causa da migração de renda fixa para renda variável, ter poder de barganha para compra de ativos e ficamos um tempo sem emissão

Ofertas

400 -> oferta pública, é necessário prospecto

476 -> oferta restrita

Direito de preferência não é cota, é direito

Sobra é para quem participou direito de preferência, uma nova rodada

Integralização

Quem exerceu direito, participou das sobras -> tem o recibo

Processo de converter recibo em cota se chama integralização

Rateio

Ocorre quando demanda de cotas é maior que numero de cotas

Proporcional -> divisão normal de cotas

Linear -> divisão mais igualitária, como se fosse um jogo de cartas

Toda emissão é boa?

Não. 3 pilares: risco, retorno, liquidez.

Com emissões há menor risco e maior liquidez -> deve reduzir renda

Emissão serve para o fundo crescer, mas é necessário dar um tempo para gestor

Entendem que à medida que os fundos crescerem a representatividade das emissões (em relação ao patrimônio dos fundos) vai diminuir

Vinci comentou sobre os resultados do 2Q20 dos seus FIIs

VIFI

Alocou 98% dos recursos da oferta em menos de 2 meses (positivo), sendo que 60% dos recursos foi em alocado em ofertas

Performance da cota patrimonial foi 3.8% acima do IFIX no período

Enxerga muita oportunidade em escritórios

VINO

Taxa de ocupação acima de 95% e locatários 100% adimplentes

Maior div yield da indústria em termos recorrentes

Houve discussão com WeWork, globalmente a companhia decidiu suspender todos alugueis que tinha. Negociaram com eles e WeWork decidiu permanecer com Vita Corá e Oscar Freire. Houve pedido de inquilino em potencial de substituir o WeWork mas não houve necessidade

Deram 20% no Vita Corá com condição de antecipação de pagamento de aluguel.

Houve demanda por inquilinos por descontos, mas como possuem controle dos ativos conseguiram reduzir custo de condomínio (ajudando o inquilino)

Rescindiram contrato com EBAC mas já há demanda por novos inquilinos

Alocaram em FIIs com liquidez média acima de 4 milhões de reais por dia

VISC

Taxa de ocupação caiu menos de 1% QoQ, por darem muitos descontos

Ainda há um nível de restrição forte em relação ao horário de funcionamento do shopping e capacidade da praça de alimentação

Houve forte crescimento do fluxo de veículos com reabertura de shoppings

VISC com desconto versus peers, mas acho errado colocar XPML na comparação

Aluguel integral deveria começar a ser recebido em setembro e entendem que volta deve ocorrer de maneira gradual. Descontos devem cair de maneira gradativa.

Entendem que shoppings não demandam caixa do fundo, podem alocar recursos

Devem fazer ecommerce próprio no shopping em Fortaleza

VILG

Aquisição Parque Logístico em Osasco -> está vago e deve sofrer retrofit. Tem renda mínima garantida por 18 meses. Entendem que é ativo last mile (e pagaram barato 2.7k/m2)

Também tem Castelo Business Park, perto da futura sede da XP, que deverá ser pago de maneira parcelada

Ambos Castelo e TokStok devem ser adquiridos nos próximos 30 dias

Houve diferimento pontual em abril, mas já recebeu boa parte

Novas emissões

Quando entendem que conseguem gerar valor ao cotista

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