Daniel Caldeira conversou com André Masetti (XP) dia 25/ago/20, Arthur conversou com Bruno Lima sobre FIIs x ações de shoppings e com André Freitas (Hedge), Jacinto conversou com Vitor Bidetti e Angelo Ferraretto (Integral Brei), Baroni conversou com Joana Mattos. Tudo na última semana de agosto/20
Daniel Caldeira conversou com André Masetti (XP) dia 25/ago/20 com foco no XPCI
Fundo pulverizado
Ter fundo de reserva ajudou bastante, mas no caso da XPCI não possuem grande exposição
Entender a correção: SAC, Price e SACOC. SACOC é a pior correção pois o pagamento cresce bastante ao longo do tempo
Prevent sênior
9% do patrimônio do fundo; crédito bom, balanço auditado, empresa possui poucos passivos e tem muito caixa; tem baixo índice de sinistralidade; CRI possui seguro fiança
High grade/high yield
XPCI possui 34 CRIs e 82% é high grade, querem aumentar exposição em high yield
Operação em Gramado tem muita gordura e tem risco de desenvolvimento (por isso que cobra taxa IGPM + 15%)
FIIs
Estratégia tática, mas não vendeu tudo o que quer ainda
Compraram ativos fora de CRI pois regulamento permite (destaque para XPML)
P/VP
André discorda marcação de alguns CRIs específicos, portanto às vezes P/VP dá conclusões não estão corretas
FIIs não estão subindo hoje pois temos muitas ofertas
Indexador
Hoje o vilão é o CDI por estar rendendo pouco
Por ter vários CRIs com lastro imobiliário, foco é em inflação
CRIs
Gestores de crédito estão indo atrás de originação, consequentemente conseguem gerar CRIs com mais taxa
Com juro baixo, é necessário correr mais risco
Olhar risco sacado, ter a receber de uma empresa grande (como Natura)
Arthur Vieira de Moraes conversou com André Freitas (Hedge)
Frequência acompanhamento FIIs
Pelo menos ler o relatório mensal todos os meses, para virar um hábito
Shoppings
Foi um sufoco, mas estão evoluindo
Cada um tem a sua característica: quem tem exposição à baixa renda se recuperou mais rápido (shopping é a opção de lazer da baixa renda e teve impacto do auxílio emergencial)
Tem shopping operando a 30% da pré pandemia e outro a 90% do nível pré pandemia
Houve muita poupança, André entende que quando houver melhoria da situação econômica pode ter mais consumo
Dividendos
Distribuição ainda está prejudicada nos shoppings
FIGS
Tinha reserva em caixa e não teve grandes problemas
Destaque positivo foi o Bonsucesso
HGBS
Estão mais expostos a São Paulo, consequentemente é mais fácil de acompanhar
Goiabeiras é desafiador por causa do surgimento do shopping da BRMalls
Estão correndo para deixar o Goiabeiras mais atrativo
Não é óbvio incorporar todos FIIs de shopping no HGBS, no curto prazo não está no radar
PRSV/BBVJ
A transferência para a Hedge foi solicitação dos cotistas
Há muito desenvolvimento do outro lado da Marginal e André entende que há muito potencial para o BBVJ
HFOF
FoFs se recuperaram rápido, por provavelmente cotistas confiarem na gestão
Vendedor quem vender pela performance 2019, comprador quer levar em conta performance 2020
André não tem conforto em dizer que shopping terá performance boa em 2021, mas entende que laje corporativa e shoppings possuem grande potencial de ganho de capital
Ativo na Anhanguera alugado para Natura seria o “TBOF em 2020”
BDR -> não analisaram ainda, André comentou que precisa entender questão câmbio e cap rate de cada ativo
Aprendizado pandemia
Vender na multicanalidade
FII residencial
Não tinha taxa de retorno atrativa, agora com queda nos juros é plausível levar isso em conta
Arthur Vieira de Moraes conversou com Bruno Lima
Ações x FIIs de shoppings
Ações caíram mais que FIIs por causa da alavancagem que elas possuem
Ações de shoppings de maneira geral caíram junto, Bruno não concorda com isso
Lado bom dos FIIs é ter relatório mensal, enquanto ações divulgam dados trimestrais
Proposta
Ações -> foco em crescimento; FIIs -> foco em renda
Recuperação
Está indo aos poucos, ainda não chegamos ao momento pré pandemia
FII
Tem renda previsível e constante, a crise tirou isso dos FIIs.
ETF passivo FIIs
B3 está correndo atrás, falta ajustar com a Receita Federal na parte da tributação
Jacinto conversou com Vitor Bidetti e Angelo Ferraretto (Integral Brei)
Visão setorial
Mercado de FIIs estava acelerado e foi interrompido por causa da pandemia.
Após a paralisação inicial da pandemia, haveria uma retomada da demanda dos investidores por diversificação
Renda fixa ainda tem 70% do dinheiro dos investidores e devemos ter uma redução desta porcentagem ao longo dos próximos anos
Shoppings e hotéis foram os setores mais afetados, mas Vitor permanece com conforto em alocar em shoppings de alta qualidade
Em lajes não temos muita oferta de novos ativos como vimos em 2014 – 15. Hoje temos vacância baixa e não temos muitos ativos entrando no mercado.
Prédios A/AAA são ocupados por empresas que seguem protocolos de maior distanciamento, deixando demanda saudável por lajes. Pode ocorrer aumento de vacância, mas boa parte deste aumento de vacância será em prédios B
CRI deve ser protagonista na parte de crédito, pois há um descasamento estrutural no crédito bancário: poupança tem liquidez diária e empréstimo que bancos dão duram alguns anos
Novo FII da Integral Brei
Biotiq -> novo FII ESG em Brasília
Primeira emissão deve ocorrer em outubro/20, meta é ter patrimônio líquido de 5 bilhões de reais
IBFF
40% da carteira é de ofertas 476
Recuperação veio mais rápido que eles esperavam.
Permanecem otimistas com lajes corporativas
Possuem expectativa de 15% ao ano de retorno, sendo metade ganho de capital em FIIs.
Top 5 da carteira deles estão bem descontados, gosta bastante do BRCR e RCRB
Baroni conversou com Joana Mattos
Laudo
Precificação dos imóveis é algo importante, depende muito da governança da gestora. Quanto mais informação, melhor
Não dá para fazer com muita recorrência por causa dos custos do laudo. É possível fazer dois laudos para ter prova e contra prova. Joana lembrou que laudo já foi muito mais caro
Prédios corporativos
Algumas regiões estão em momento mais desafiador, como o Rio de Janeiro. Possível recuperação deve ser postergada lá
Olhando Brasil x EUA, mercado brasileiro é muito menor. Alguns distritos em Manhattan são maiores que o mercado inteiro em SP.
Logística
Baroni tem medo de muita oferta no setor logístico por causa do efeito manada, mas Joana falou que está vendo menor agressividade que viram em 2012
Transparência do laudo
Alguns pontos são estratégicos e não podem divulgar tudo (como contrato de aluguel específico)
a
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