XPCI IBFF Hedge

Daniel Caldeira conversou com André Masetti (XP) dia 25/ago/20, Arthur conversou com Bruno Lima sobre FIIs x ações de shoppings e com André Freitas (Hedge), Jacinto conversou com Vitor Bidetti e Angelo Ferraretto (Integral Brei), Baroni conversou com Joana Mattos. Tudo na última semana de agosto/20

Daniel Caldeira conversou com André Masetti (XP) dia 25/ago/20 com foco no XPCI

Fundo pulverizado

Ter fundo de reserva ajudou bastante, mas no caso da XPCI não possuem grande exposição

Entender a correção: SAC, Price e SACOC. SACOC é a pior correção pois o pagamento cresce bastante ao longo do tempo

Prevent sênior

9% do patrimônio do fundo; crédito bom, balanço auditado, empresa possui poucos passivos e tem muito caixa; tem baixo índice de sinistralidade; CRI possui seguro fiança

High grade/high yield

XPCI possui 34 CRIs e 82% é high grade, querem aumentar exposição em high yield

Operação em Gramado tem muita gordura e tem risco de desenvolvimento (por isso que cobra taxa IGPM + 15%)

FIIs

Estratégia tática, mas não vendeu tudo o que quer ainda

Compraram ativos fora de CRI pois regulamento permite (destaque para XPML)

P/VP

André discorda marcação de alguns CRIs específicos, portanto às vezes P/VP dá conclusões não estão corretas

FIIs não estão subindo hoje pois temos muitas ofertas

Indexador

Hoje o vilão é o CDI por estar rendendo pouco

Por ter vários CRIs com lastro imobiliário, foco é em inflação

CRIs

Gestores de crédito estão indo atrás de originação, consequentemente conseguem gerar CRIs com mais taxa

Com juro baixo, é necessário correr mais risco

Olhar risco sacado, ter a receber de uma empresa grande (como Natura)

Arthur Vieira de Moraes conversou com André Freitas (Hedge)

Frequência acompanhamento FIIs

Pelo menos ler o relatório mensal todos os meses, para virar um hábito

Shoppings

Foi um sufoco, mas estão evoluindo

Cada um tem a sua característica: quem tem exposição à baixa renda se recuperou mais rápido (shopping é a opção de lazer da baixa renda e teve impacto do auxílio emergencial)

Tem shopping operando a 30% da pré pandemia e outro a 90% do nível pré pandemia

Houve muita poupança, André entende que quando houver melhoria da situação econômica pode ter mais consumo

Dividendos

Distribuição ainda está prejudicada nos shoppings

FIGS

Tinha reserva em caixa e não teve grandes problemas

Destaque positivo foi o Bonsucesso

HGBS

Estão mais expostos a São Paulo, consequentemente é mais fácil de acompanhar

Goiabeiras é desafiador por causa do surgimento do shopping da BRMalls

Estão correndo para deixar o Goiabeiras mais atrativo

Não é óbvio incorporar todos FIIs de shopping no HGBS, no curto prazo não está no radar

PRSV/BBVJ

A transferência para a Hedge foi solicitação dos cotistas

Há muito desenvolvimento do outro lado da Marginal e André entende que há muito potencial para o BBVJ

HFOF

FoFs se recuperaram rápido, por provavelmente cotistas confiarem na gestão

Vendedor quem vender pela performance 2019, comprador quer levar em conta performance 2020

André não tem conforto em dizer que shopping terá performance boa em 2021, mas entende que laje corporativa e shoppings possuem grande potencial de ganho de capital

Ativo na Anhanguera alugado para Natura seria o “TBOF em 2020”

BDR -> não analisaram ainda, André comentou que precisa entender questão câmbio e cap rate de cada ativo

O prêmio atual aguenta muito desaforo

Aprendizado pandemia

Vender na multicanalidade

FII residencial

Não tinha taxa de retorno atrativa, agora com queda nos juros é plausível levar isso em conta

Arthur Vieira de Moraes conversou com Bruno Lima

Ações x FIIs de shoppings

Ações caíram mais que FIIs por causa da alavancagem que elas possuem

Ações de shoppings de maneira geral caíram junto, Bruno não concorda com isso

Lado bom dos FIIs é ter relatório mensal, enquanto ações divulgam dados trimestrais

Proposta

Ações -> foco em crescimento; FIIs -> foco em renda

Recuperação

Está indo aos poucos, ainda não chegamos ao momento pré pandemia

FII

Tem renda previsível e constante, a crise tirou isso dos FIIs.

ETF passivo FIIs

B3 está correndo atrás, falta ajustar com a Receita Federal na parte da tributação

Jacinto conversou com Vitor Bidetti e Angelo Ferraretto (Integral Brei)

Visão setorial

Mercado de FIIs estava acelerado e foi interrompido por causa da pandemia.

Após a paralisação inicial da pandemia, haveria uma retomada da demanda dos investidores por diversificação

Renda fixa ainda tem 70% do dinheiro dos investidores e devemos ter uma redução desta porcentagem ao longo dos próximos anos

Shoppings e hotéis foram os setores mais afetados, mas Vitor permanece com conforto em alocar em shoppings de alta qualidade

Em lajes não temos muita oferta de novos ativos como vimos em 2014 – 15. Hoje temos vacância baixa e não temos muitos ativos entrando no mercado.

Prédios A/AAA são ocupados por empresas que seguem protocolos de maior distanciamento, deixando demanda saudável por lajes. Pode ocorrer aumento de vacância, mas boa parte deste aumento de vacância será em prédios B

CRI deve ser protagonista na parte de crédito, pois há um descasamento estrutural no crédito bancário: poupança tem liquidez diária e empréstimo que bancos dão duram alguns anos

Novo FII da Integral Brei

Biotiq -> novo FII ESG em Brasília

Primeira emissão deve ocorrer em outubro/20, meta é ter patrimônio líquido de 5 bilhões de reais

IBFF

40% da carteira é de ofertas 476

Recuperação veio mais rápido que eles esperavam.

Permanecem otimistas com lajes corporativas

Possuem expectativa de 15% ao ano de retorno, sendo metade ganho de capital em FIIs.

Top 5 da carteira deles estão bem descontados, gosta bastante do BRCR e RCRB

Baroni conversou com Joana Mattos

Laudo

Precificação dos imóveis é algo importante, depende muito da governança da gestora. Quanto mais informação, melhor

Não dá para fazer com muita recorrência por causa dos custos do laudo. É possível fazer dois laudos para ter prova e contra prova. Joana lembrou que laudo já foi muito mais caro

Prédios corporativos

Algumas regiões estão em momento mais desafiador, como o Rio de Janeiro. Possível recuperação deve ser postergada lá

Olhando Brasil x EUA, mercado brasileiro é muito menor. Alguns distritos em Manhattan são maiores que o mercado inteiro em SP.

Logística

Baroni tem medo de muita oferta no setor logístico por causa do efeito manada, mas Joana falou que está vendo menor agressividade que viram em 2012

Transparência do laudo

Alguns pontos são estratégicos e não podem divulgar tudo (como contrato de aluguel específico)

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