Sector Pickers #6

Thiago Salomão e Renato Santiago conversaram com Marcelo Mizhari (Ibiuna), Leonardo Rufino (Pacifico) e Renan Manda (XP) sobre o setor de real estate.

Corona

Pré corona a expectative era um cenário de recuperação da economia e volta dos lançamentos.

Agora houve uma mudança de dinâmica e a baixa renda é bem mais resiliente (como visto em 2008 e 2015)

O impacto na confiança, o possível aumento do desemprego e queda na renda devem machucar bastante as vendas para a média renda.

Mizhari está comprado em TEND/MRV/DIRR/CYRE. Todas as empresas expostas ao Minha Casa Minha Vida

Dinâmica

Antes da crise a dinâmica era muito positiva: (i) Juros baixos, (ii) a capacidade de a pessoa comprar imóvel é melhor (affordability), (iii) mão de obra disponível (não há pressão de custo de mão de obra), (iv) várias construtoras com banco de terrenos gigante

O lado bom desta crise é que, diferente das anteriores, não teremos juro alto

Leonardo gosta de CYRE/EZTC e possui apenas CYRE no momento (por valuation)

EzTec é verticalizada (não terceiriza a construção da obra) e não expandiu para outras geografias como os concorrentes

Setor

As empresas aprenderam na prática que há deseconomia de escala (quando cresce muito acaba perdendo controle da obra, levando a furtos/estouro de custo/atrasos).

A lei do distrato ajudou bastante o setor nos últimos anos, mas ao contrário da última crise os preços de lançamentos são similares aos preços de 12 – 18 meses atrás. Se houver distrato as incorporadoras não sofrem tanto.

Os ciclos são longos, o setor demora para frear

Não há expectativa de quebradeira pois quem tinha de captar dinheiro já captou

Temos 4 passos no setor: (i) lançar, (ii) vender, (iii) construir, (iv) entregar

Estamos ainda no começo do ciclo (números i e ii)

MCMV x alta renda

Nas crises que tivemos em 2008 e 2015 a velocidade de vendas da baixa renda se mostrou estável.

O potencial comprador não precisa de poupança (entrada vem do subsídio do FGTS) e há pouca diferença entre a parcela do financiamento e o aluguel que ele normalmente paga.

O cliente visita um stand e tenta achar um imóvel que cabe no seu orçamento.

Em torno de 1.3 milhão de famílias são formadas todo ano no Brasil, sendo 0.9 milhão baixa renda. A demanda existe continuamente no MCMV

Na alta renda há repasse na entrega da obra. Se a pessoa ficou desempregada/com renda menor o banco pode não aceitar, gerando problema para a incorporadora.

Enquanto vendas na alta renda oscilam entre 0% e 20% da oferta (lançamentos + estoque), MCMV fica estável nos 20%

Com certeza teremos revisão negativa de lucros em empresas de média/alta renda, mas provavelmente não fortes revisões nas empresas expostas ao MCMV.

Qual ativo comprar?

Acompanhe o processo de tomada de decisão da companhia, como quanto foi pago no terreno, se é permuta ou não, velocidade de vendas, quantas obras ao mesmo tempo, a rentabilidade esperada é acima do custo de capital?

Saiba fazer as perguntas certas

Aumentos de preço nem sempre são fáceis de aplicar. Se a conta retorno esperado x custo de oportunidade fecha com projeto a 9 mil reais o metro quadrado, não precisa forçar e tentar vender os apartamentos a 11 mil reais o metro quadrado.

A companhia não deveria tentar maximizar o retorno no curto prazo

Fazer liquidation value para estimar o quanto que a companhia realmente vale

Mudança de padrões?

Houve uma forte tendência de colocar churrasqueira na varanda gourmet. Agora deveremos ter uma parte do apartamento como um escritório.

Mas Mizhari lembrou que o tamanho total do apartamento não deve crescer, por uma questão de afordability.

Devemos também questionar a necessidade de ter uma segunda moradia e ter apartamentos tão pequenos.

TRIS

Companhia de dono, focada na cidade de São Paulo. Enquanto EzTec usa terrenos maiores, ela usa menores.

TCSA

Sofreu muito com distrato. Estavam se preparando para voltar mas houve o coronavirus

Jardim das Perdizes é uma obra fenomenal, mas deveria apenas uma parte do pipeline da companhia (não todo o pipeline)

MITRE

Empresa boa, mas estavam pagando na frente um crescimento muito acelerado

PDG

Mizhari ganhou dinheiro em 2007 – 2010. Depois companhia comprou a Agra (Abyara + Klabin Segall) que tinha estouro de obra. Problemas surgiram, houve saída do CEO e ele desistiu do case

LPSB

Quando mercado está aquecido, fique exposto à corretora (asset light)

Ação que ganhou dinheiro

Leonardo -> EVEN em 2018

Mizhari -> PDG

Ação que perdeu dinheiro

Leonardo -> estava muito exposto ao setor como um todo

Mizhari -> PDG

Clique aqui para ler sobre o Sector Pickers #5 sobre frigoríficos.