Pacote sobre FIIs das últimas semanas

Alguns resumos, vem mais depois

Arthur Vieira de Moraes entrevistou Felipe Vaz, da corretora do Santander.

Volatilidade

Felipe começa lembrando que volatilidade de FIIs gira em torno de 6 – 7%, o que seria 1/3 – 1/4 da volatilidade das ações.

A menor participação de estrangeiros em FIIs também ajuda em ter uma menor volatilidade

Mesmo assim, conseguiram entregar um retorno bom nos últimos anos.

Perfil

Não é todo mundo que deveria investir em fundos imobiliários, pois ele caracteriza como renda variável. Apenas investidores com perfil moderado para cima deveriam alocar em fundos imobiliários

FIIs x imóveis

FII possui uma liquidez maior que imóveis, mas ver preço todo dia incomoda um pouco

Prêmio

Se surge um novo segmento ou um novo gestor ou um ativo com risco maior, é razoável exigir uma rentabilidade maior. Historicamente o prêmio é de 300 bps sobre a NTNB, nos EUA é 150 bps. Podemos ver uma queda do prêmio aqui no Brasil

Laje corporativa

Melhor cavalo para apostar em ganho de capital e é o segmento com melhores fundamentos neste momento

O que analisar

Tipologia do contrato, qualidade dos inquilinos e momentum (seria algo mais macro)

Impacto coronavirus

Ainda é cedo para ter uma estimativa razoável do impacto, mas shoppings devem ser mais impactados em uma possível redução do fluxo de pessoas. A sugestão seria ter maior exposição a contratos atípicos (logística) e regiões com boa absorção (lajes corporativas premium em São Paulo)

Carteira Santander

80% renda e 20% ganho de capital

LVBI -> ativo logístico bem diversificado

HGRU -> portfolio educacional (mais defensivo) e Credit Suisse fez uma boa diversificação

VINO -> FII recente com yield bom

Arthur entrevistou time da Rio Bravo sobre incorporação do SAAG pelo RBVA

Racional

O racional da fusão é reduzir exposição em relação ao Santander.

Eles entendem que o cotista do RBVA pode sofrer um pouco com renovatória do Santander nos ativos atuais do SAAG, mas antecipando agora em 2020 (renovatórias serão em 2022 e 2023) e provavelmente fazendo novas emissões, peso do Santander no futuro será bem reduzido

Ambos FIIs possuem imóveis bem localizados e ambos possuem ativos que a Rio Bravo já mapeou como não core.

Na minha visão, não tem muito sentido ter fundos parecidos sendo tocados pela mesma gestora e a junção possibilita o fundo ser lembrado por varejistas na hora da expansão deles.

Pelo que entendi, se não fizerem incorporação, SAAG vai ficar meio largado (pois regulamento é bastante travado)

Baroni conversou com time da Mogno (MGFF)

Mercado

Daniel comentou que houve uma performance forte nos últimos meses no IFIX e vimos uma realização. E, para piorar, 2020 começou com vários eventos: briga EUA x Irã, incêndio na Austrália e agora o coronavirus

Time da MGFF está construtivo com fundamentos. Até o momento as revisionais que ocorreram foram acima do esperado.

Baroni lembrou que 70% do mercado investe em fundos imobiliários há menos de 1 ano e que este é um momento diferente do vivido nos últimos meses.

Carta consulta

Aquisição CRI

Hoje MGFF não pode comprar CRI direto, apenas pode comprar FII de CRI. O problema fica quando ele gosta de uma parte da carteira do FII mas não de toda carteira

Querem aumentar o limite de exposição a CRIs para até 33% do patrimônio do fundo (levando em conta o caixa do fundo)

Daniel lembra que cotista de FII no final do dia quer renda, então não quer fazer uma parte muito grande do fundo focada em ganho de capital

Capital pré autorizado de 5 BI BRL

A ideia principal dos gestores é não perder o timing de alocação para fazer uma nova oferta.

Em termos de preço da oferta, a meta deles é que o preço seja acima do valor patrimonial (cotista atual não é prejudicado) e abaixo do valor de mercado (vai haver maior chance de adesão pelas pessoas)

Parcelamento da taxa de performance

Daniel explicou que há 2 tipos de performance: sobre receita e sobre patrimônio.

Olhando fundo de laje corporativa em que o patrimônio pode subir/cair de uma vez (por causa de um novo laudo), ganhar encima do patrimônio não faz muito sentido.

Gestor teria “sorte” ao obter um laudo com valor maior e ganhar performance sem ter mérito para isso. O pior: para pagar a performance o dividendo ao cotista provavelmente seria prejudicado. Apenas por algo contábil.

Por isso, em laje corporativa é melhor cobrar performance sobre a receita.

Olhando em FoF, o valor de mercado é normalmente composto por ativos líquidos cuja precificação é diária. Então o patrimônio crescer é mérito do gestor e então faz sentido cobrar performance em relação ao crescimento do valor patrimonial

MGFF, assim como RBRF, quer suavizar distribuição da taxa de performance para não ser obrigado a realizar várias posições de uma vez só para poder pagar a taxa de performance. Lembrando que fundos multimercados não são obrigados a realizar para poder distribuir.

Tributação FIIs

Padrão de outros países é não tributar

Há muitos investidores novos e uma tributação agora afungentaria eles

FIIs financiam indústria imobiliária, que é um segmento que demanda (e necessita) muito investimento.

Clique aqui para ver sobre uma metodologia para alocação de recursos

Arthur conversou com Thiago Alves para entender o case da Regus

Regus existe há 25 anos no Brasil

Empresas de co working tipicamente fazem contratos mais longos, de 10 a 15 anos.

Crise

Durante a crise empresas de co working conseguiram entrar em prédios bons, com contratos de performance. Aluguel base é baixo, mas se ficar locado acabam pagando um valor maior.

Ponto do co working para o prédio: futuros inquilinos

Cliente não precisa pegar um metro quadrado relevante em um andar. Mas, ao crescer, pode acabar saindo co working e locar um andar inteiro do mesmo prédio. Os funcionários já se acostumaram ao prédio, basta mudar de andar.

Revisional

Thiago diz que não vê problema algum em revisarem o preço do aluguel que o co working tem de pagar, apenas lembra que ele precisa estar alinhado com o mercado para o preço do aluguel para o cliente dele fazer sentido.

Evento da Infomoney com melhores FIIs

IRDM x fundo aberto de crédito

Selegatto comentou que, como IRDM11 não possui a possibilidade de resgate, não teve de vender ativos para honrar resgates de cotistas. Inclusive viu algumas oportunidades e fez alocações no período em que houve estresse nas taxas de crédito corporativo.

VISC

Proposta atual é ter participação de controle nos ativos que for comprar.

Entendem que gestão ativa pressupõe giro de ativos e pensam em vender mais shoppings no futuro.

Shoppings são mais resilientes (vacância subiu menos que em lajes corporativas na crise).

BCFF

A meta do fundo é ser melhor que o IFIX, participando bastante de emissões primárias

Indústria está com 630 mil cotistas, apenas 0.3% da população brasileira. Ainda há muito espaço para crescer

Tributação de dividendos

Crestana comentou que FoFs foram obrigados a pagar 20% de imposto no lucro das vendas de FIIs (inclusive passado).

Estão conseguindo recuperar aos poucos.

Taxa adm como % do valor de mercado

Selegatto comentou que alinha interesses de cotistas e gestores. Afinal se cota cai bastante ambos são impactados: cotista pelo investimento feito e gestor pela menor receita.

Rodrigo lembra que você paga a taxa de administração em um fundo ativo para ter retorno daquela equipe de gestão.

Se o retorno faz sentido, ok.

Clique aqui para ler sobre a visão da XP para 2020