FIICast

Compilado dos últimos episódios do FII Cast.

Não conhecia o podcast do Fundsexporer, ouvi todos e resolvi consolidar todos em um único post.

Baroni

A primeira entrevista foi com o Baroni.

Questionaram ele sobre o racional de ter FIIs. Ele respondeu afirmando que a chance de ocorrer uma perda completa do valor investido é muito baixa, principalmente por causa do lastro (no pior dos casos você vende o lastro para recuperar uma parte do valor investido).

Outro ponto muito importante é o fluxo recorrente. Não é obrigação, mas é costume que a grande maioria dos FIIs pagam dividendos mensais e as nossas despesas são mensais (ao contrário do pagamento semestral da NTNB).

O terceiro ponto que o Baroni frisa é informação. Não adianta inventar 4 letras e colocar o 11 no final para comprar. Tem que entender a história por trás do ativo, saber no que está investindo. Qual o risco que você efetivamente está tomando.

Risco percebido x risco real

Todo mundo tem consciência de que FIIs são mais arriscados que a NTNB, mas o risco não necessariamente é tão relevante. Pois há garantias envolvidas, lastro do imóvel, etc.

Em quem você não recomenda investir em FIIs?

Quem não quer acompanhar nada. Investir demanda tempo e um juízo mínimo de valor.

Quanto alocar inicialmente?

Alocar o que pode. Comprar apenas 1 cota é pouco, mas é um aprendizado. Você não vai ficar rico com 1 cota.

Ideal seria inicial com 30 mil reais (acho que com 20 mil já está bom) e compor uma carteira diversificada.

Maiores erros dos investidores

Achar que vai ficar rico rápido e perguntar qual o melhor fundo.

Passo a passo

Entenda 1 FII, depois entenda outro e vá comparando com os outros. Em um primeiro momento parece que você gostaria de comprar todos. Depois você lembra que o dinheiro é finito e tem que escolher apenas alguns.

Diversificação

Investimento precisa trazer conforto, tranquilidade. Se você fica preocupado o tempo todo, a sua alocação está errada.

Diversificação é essencial para mitigar riscos. O que aconteceria se um ativo seu virasse pó do dia para a noite?

Carteira alvo

70% em ativos “já resolvidos”, 15 – 20% em ativos um pouco mais arriscados e 5% em “pimentinhas” (em que você pode tomar mais risco).

No final do dia, o seu nível de conhecimento vai ditando a sua alocação.

Gestão

Conforme o mercado vai ficando mais maduro, a mão do gestor tem ganhado mais importância. Durante a crise 2015 – 16, foi possível observar que muitos gestores tinham viés financeiro (e não imobiliário). Muitas equipes passaram a contratar especialistas no setor imobiliário para deixar a equipe mais robusta.

A função do gestor, segundo o Baroni, é antecipar movimentos.

Quando investir?

Muita gente reclama que os ativos hoje estão caros. A questão é saber qual o seu horizonte alvo. Se for daqui 15 – 20 anos, não há problema em começar a investir hoje.

Sim, há uma correlação muito forte entre FIIs e juros. E juros na low propicia a alta de fundos imobiliários. Mas sempre há uma oportunidade. Hoje, com mais de 500 mil pessoas procurando oportunidades, é óbvio que fica mais difícil que quando a indústria tinha 100 mil pessoas. Mais do que nunca, fazer a lição de casa é muito importante.

Tiago Lacerda

É um educador financeiro e gosta de fundos imobiliários.

Acessibilidade

O principal ponto que ele destaca de fundos imobiliários é a acessibilidade para participar do mercado imobiliário.

Enquanto um imóvel custa vários milhares de reais (500 mil reais) e a rentabilidade não é boa, você pode adquirir vários ativos bons a um preço inicial de 100 reais.

Renda passiva

Todo mês costuma pingar dinheiro, meio que independentemente da sua vida. A responsabilidade para tocar o fundo fica com o gestor/administrador.

Pelo seu fluxo mensal, FIIs deveriam entrar em uma carteira previdenciária.

Rendimento isento

Até o momento, temos isenção de imposto de renda nos dividendos (ao contrário de alugueis de imóveis).

Característica defensiva

Assim como comentado pelo Baroni, o lastro dá muito conforto ao investidor iniciante. Principalmente pela sua familiaridade com imóveis. Tiago não gosta de FII de CRI, apenas FII de laje.

RMG

Renda mínima garantida -> normalmente ativo ainda não tem rentabilidade (ou ela é baixa) e há uma expectativa de atingir maturidade no futuro.

A dica é não focar especificamente no preço da cota, e sim em entender o projeto antes. Não entre em qualquer FII de olhos vendados. É melhor deixar de entrar e “perder um pouco” do ganho inicial que entrar em qualquer coisa e não saber o que está acontecendo. Nem saber a que preço faz sentido sair.

Invista no que você se sente confortável, não no que alguém recomendou a você

FIIs x ações

FIIs costumam crescer menos que ações por: (i) serem obrigados a distribuir 95% do lucro semestralmente; (ii) possuem dificuldade grande em se alavancar

Diversificação

Não existe regra na pedra, cada um vai fazendo a sua diversificação de maneira natural.

Para montar uma carteira geradora de renda não é necessário focar 100% em FIIs.

Problema do investidor

Muitos possuem o mindset errado (fracassam por um emocional, destaque para ansiedade).

Brasileiro foi educado de maneira errado por gerações: há propaganda para usar a poupança, para usar o cheque especial, etc.

Escolha de FIIs

Tiago não gosta de FIIs de CRIs por delegar responsabilidade ao gestor. Prefere tijolo.

Olhando setorialmente, prefere logística por ter potencial de crescimento.

Na minha visão, a questão é como será dado o crescimento. Potencial por potencial, Brasil é o país do futuro que nunca foi para frente.

Prefiro laje corporativa por termos uma demanda forte e uma oferta muito reprimida.

Tiago prefere contrato atípico pela previsibilidade (o problema técnico é que não há upside, já está tudo precificado).

Compre FIIs todo mês. Se permita estudar, como se fosse um músculo que vai continuamente se desenvolvendo.

Rodrigo Medeiros

FIIs

Apresentam fluxo de caixa constante e é excelente para o portfolio de qualquer investidor.

Por ter um lastro imobiliário, a tendência é que ocorra uma proteção contra a inflação. Rodrigo lembra que nem sempre o imóvel se valoriza mas o custo de construção tende a aumentar de acordo com a inflação.

Tipos de FIIs

Há diversos tipos de FIIs. Primeiro entenda no que o FII está investindo: a qualidade do ativo, a idade do imóvel, a quantidade de imóveis no fundo, etc. Entender se o FII é mono/multi ativo e se é mono/multi inquilino.

Ter um FII com um único locatário potencialmente te gera prejuízo. O ativo já foi criado direto para um fundo imobiliário ou ele já viveu a troca de inquilino facilmente?

Carteira diversificada

Se houver problema específico com 1 FII na sua carteira, qual seria o impacto?

Valor de mercado x Valor patrimonial

Não é uma regra absoluta (comprar abaixo do valor patrimonial). Entenda como o valor patrimonial é composto e faça ajustes de maneira que você tenha conforto no que está fazendo.

RMG

Yield passado não representa o yield futuro. Ao comprar o ativo hoje, você irá receber o fluxo de caixa futuro.

MFII

Quando algum FII apresenta dividend yield muito alto ou muito baixo, aprofunde a investigação.

RB Capital teve uma experiência boa com desenvolvimento, distribuiu apenas quando concluía a obra. Enquanto isso, MFII e MXRF usaram POC como método de contabilidade.

MFII ainda usou uma taxa de ingresso alta, o que propiciou uma distribuição mais alta de dividendos.

Rodrigo lembrou que por mais dedicado que você seja, você não consegue ter acesso a todos os dados e saber tudo sobre o ativo. Ou você se conforma com o nível de informação que te fornecem ou não investe no ativo.

Marcelo Hannud

Marcelo é gestor da XP Asset na parte de imóveis.

Localização

Marcelo comentou que os 4 pontos principais ao se avaliar um imóvel são: localização, localização, localização e localização.

O preço do tijolo é basicamente o mesmo, o diferencial fica mesmo na parte da localização

Retrofit

Olhando a experiência de outros países, houve desenvolvimento forte na parte de retrofit. Aproveitaram áreas que estavam degradadas e tinham acesso a transporte, etc.

Tipos de ativos

Ainda estamos muito concentrados nas velhas classes de ativos (prédio comercial, shopping, galpão logístico).

Hoje todas as casas possuem os mesmos fundos e procuram os mesmos ativos.

Mercado norte americano é muito mais criativo. Existe a possibilidade de viabilizar campings, por exemplo.

No período de 2010 – 2012 FIIs não foram usados de maneira correta. Muitos desovaram ativos no mercado a preços esticados.

Galpão

O grande ponto positivo do galpão é que serve virtualmente para qualquer atividade (galpão não tem apelo arquitetônico). Enquanto isso, ativos industriais possuem uma especificidade grande que pode ser mitigada através de contratos atípicos.

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