Visão IBFF

Jacinto entrevistou Vitor Bidetti e André Ferrareto, da Integral Brei.

Vitor está no mercado imobiliário há muitos anos, participou da criação da Brazilian Mortgage, empresa pioneira na parte de crédito imobiliário no Brasil.

Devido à inflação alta, brasileiro costumava alocar dinheiro em imóveis para ter “proteção” à inflação. Vitor lembra que mais da metade do dinheiro estava em imóveis que não eram de uso. Eram literalmente para investimento.

O primeiro fundo que o Vitor ajudou a criar foi o SHPH11, que possui uma participação no Shopping Higienópolis.

No início, era necessário vender produto com apenas 1 ativo (monoativo) para as pessoas poderem entender no que estavam investindo.

Depois, tendo maior confiança no gestor, começaram a fazer produtos com mais de 1 ativo com a proposta de gestão ativa. BRCR foi criado neste momento.

Vitor entende que hoje FII é a maneira moderna de se investir em imóveis, tanto pela menor burocracia, menor liquidez, maior pulverização, etc.

Pessoa física

O investidor pessoa física, no final do dia, procura ter uma renda mensal. Depois ele se preocupa com ganho de capital, etc.

Setor com maior upside

Laje corporativa ->os preços praticados hoje são os mesmos de 10 anos atrás, há muito potencial de correção para cima.

Viveremos nos próximos anos um ciclo bastante positivo, com redução de vacância e aumento dos preços de alugueis

Durante a crise, haviam lajes corporativas com preço abaixo do custo de reposição, hoje não conseguimos mais esta oportunidade. Então alguns players estão procurando incorporar.

Logística -> seria o segundo setor mais pujante, mas na minha visão já andou demais. Ficar um pouco mais conservador com ele. Com vários contratos atípicos, trazem estabilidade de dividendos para a carteira.

Shopping-> ativo com grande pulverização de inquilinos e alguns se demonstraram mais resilientes durante a crise.

Residencial -> é um setor que está começando na bolsa, temos apenas 1 player (LUGG11) mas há demanda para student housing e sênior housing. Portanto podemos ver outros produtos sendo listados no médio prazo.

Fundos de pensão

Nas contas do Vitor, eles possuem em torno de 1 trilhão de reais de patrimônio e aproximadamente 50 bilhões de reais em imóveis. De acordo com a regulação atual, eles devem apenas investir em fundos imobiliários.

Jacinto questionou se há liquidez para tudo isso, afinal a indústria é de 80 bilhões de reais. Vitorr comentou que a saída pode ser criar produtos novos para os fundos de pensão e depois listar eles.

FoF

Atualmente o único produto que a Brei oferece é o FoF deles.

Olhando do lado do investidor pessoa física, ele não tem tempo nem capacidade para escolher ativos. O FoF deveria cumprir esse papel.

Além disso, o FoF possibilita o investidor pessoa física a diversificar a sua carteira ao investir em apenas 1 FII.

Angelo comenta que como o mercado de fundos imobiliários é dominado por pessoas físicas, surgem de vez em quando oportunidades de arbitragem. Às vezes o fundo cai demais, tendo oportunidade de compra.

Alocação de ativos

Entenda o valor justo daquele ativo, depois tente entender se há realmente uma maneira de ocorrer a convergência do valor atual para o seu valor justo.

Entenda o que vai acontecer com o ativo no futuro.

Há alguns ativos bons na bolsa e não, não há ativo bom para todo mundo. O que acaba encarecendo os ativos bons.

Consultor imobiliário

Há fundos que possuem, outros não possuem. Entender se ele realmente agrega em algo ou se é outra fonte de custo para o fundo imobiliário.

Clique aqui para ler sobre outros episódios do FIICast

Deixe uma resposta

Esse site utiliza o Akismet para reduzir spam. Aprenda como seus dados de comentários são processados.