Jacinto entrevistou Vitor Bidetti e André Ferrareto, da Integral Brei.
Vitor está no mercado imobiliário há muitos anos, participou da criação da Brazilian Mortgage, empresa pioneira na parte de crédito imobiliário no Brasil.
Devido à inflação alta, brasileiro costumava alocar dinheiro em imóveis para ter “proteção” à inflação. Vitor lembra que mais da metade do dinheiro estava em imóveis que não eram de uso. Eram literalmente para investimento.
O primeiro fundo que o Vitor ajudou a criar foi o SHPH11, que possui uma participação no Shopping Higienópolis.
No início, era necessário vender produto com apenas 1 ativo (monoativo) para as pessoas poderem entender no que estavam investindo.
Depois, tendo maior confiança no gestor, começaram a fazer produtos com mais de 1 ativo com a proposta de gestão ativa. BRCR foi criado neste momento.
Vitor entende que hoje FII é a maneira moderna de se investir em imóveis, tanto pela menor burocracia, menor liquidez, maior pulverização, etc.
Pessoa física
O investidor pessoa física, no final do dia, procura ter uma renda mensal. Depois ele se preocupa com ganho de capital, etc.
Setor com maior upside
Laje corporativa ->os preços praticados hoje são os mesmos de 10 anos atrás, há muito potencial de correção para cima.
Viveremos nos próximos anos um ciclo bastante positivo, com redução de vacância e aumento dos preços de alugueis
Durante a crise, haviam lajes corporativas com preço abaixo do custo de reposição, hoje não conseguimos mais esta oportunidade. Então alguns players estão procurando incorporar.
Logística -> seria o segundo setor mais pujante, mas na minha visão já andou demais. Ficar um pouco mais conservador com ele. Com vários contratos atípicos, trazem estabilidade de dividendos para a carteira.
Shopping-> ativo com grande pulverização de inquilinos e alguns se demonstraram mais resilientes durante a crise.
Residencial -> é um setor que está começando na bolsa, temos apenas 1 player (LUGG11) mas há demanda para student housing e sênior housing. Portanto podemos ver outros produtos sendo listados no médio prazo.
Fundos de pensão
Nas contas do Vitor, eles possuem em torno de 1 trilhão de reais de patrimônio e aproximadamente 50 bilhões de reais em imóveis. De acordo com a regulação atual, eles devem apenas investir em fundos imobiliários.
Jacinto questionou se há liquidez para tudo isso, afinal a indústria é de 80 bilhões de reais. Vitorr comentou que a saída pode ser criar produtos novos para os fundos de pensão e depois listar eles.
FoF
Atualmente o único produto que a Brei oferece é o FoF deles.
Olhando do lado do investidor pessoa física, ele não tem tempo nem capacidade para escolher ativos. O FoF deveria cumprir esse papel.
Além disso, o FoF possibilita o investidor pessoa física a diversificar a sua carteira ao investir em apenas 1 FII.
Angelo comenta que como o mercado de fundos imobiliários é dominado por pessoas físicas, surgem de vez em quando oportunidades de arbitragem. Às vezes o fundo cai demais, tendo oportunidade de compra.
Alocação de ativos
Entenda o valor justo daquele ativo, depois tente entender se há realmente uma maneira de ocorrer a convergência do valor atual para o seu valor justo.
Entenda o que vai acontecer com o ativo no futuro.
Há alguns ativos bons na bolsa e não, não há ativo bom para todo mundo. O que acaba encarecendo os ativos bons.
Consultor imobiliário
Há fundos que possuem, outros não possuem. Entender se ele realmente agrega em algo ou se é outra fonte de custo para o fundo imobiliário.
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