BV Asset + Hedge + Eleven

Baroni entrevistou a BV Asset, Arthur Vieira de Moraes entrevistou André Freitas da Hedge e Clube FII entrevistou Raul da Eleven.

Baroni fez entrevista com BV Asset.

O início foi sobre os fundos mais famosos da casa: BBRC e BBPO.

Mario falou que a Votorantim está consciente dos desafios de agências bancárias, que há fechamentos nos últimos anos. Mas lembrou que o importante é olhar o imóvel na sua localização e que eles podem ser reaproveitados para outros setores.

E agências de banco pode deixar de ser um local transacional para um local de relação. Podemos discutir qual será o preço futuro do metro quadrado, mas bancos ainda podem locar o imóvel no futuro.

BBPO

Foi feito um retrofit em algumas agências e postergaram o contrato até 2027. Votorantim foi proativa e conseguiu se antecipar.

Sim, ainda existe o risco de vacância em 2022 em algumas agências.

O regulamento permite que venda/alugue os imóveis caso Banco do Brasil saia.

BBRC

Há apenas 1 imóvel em que não conseguiram o Habite-se, os outros 19 estão ocupados pelo Banco do Brasil.

GTWR

Foi um fundo criado através de uma parceira com a Tishman, por coincidência era um ativo em que o Banco do Brasil ocupava.

Estão pensando em alocar mais ativos no fundo e diversificar o risco. Será o fundo de lajes da asset.

BBVJ

Um prédio que está do outro lado do rio Pinheiros, situação é desafiadora. Mas com Itaim e Faria Lima quase 100% locados, algumas empresas estão pensando em ir para lá.

VSHO

Fundo da Votorantim de shoppings.

Já possuem 3 shoppings (Niterói, Hortolândia e Valinhos) e proposta é alocar em shoppings de médio porte e ter 100% do ativo ou o controle.

Estão fugindo das regiões óbvias para ter maior yield.

VTLT

Será fundo de logística do Votorantim

CRI

Um fundo que está no private será listado. Ele depois deve incorporar os demais.

Retrospectiva 2019

Foi um ano que surpreendeu positivamente em termos de valor captado e de número de ofertas, a quebra pode ser vista no quadro abaixo.

Juros baixos

Isso força as pessoas a saírem da renda fixa se quiserem obter uma maior rentabilidade, migrando para FIIs, debentures incentivadas e ações.

Além disso, o governo perdeu o seu protagonismo e o mercado de capitais ressurgiu (o que explica parcialmente o recorde de emissões em vários segmentos).

Dinâmica 2020

Já que está tudo entregue e tudo mapeado, produtos de desenvolvimento devem ganhar maior importância e maior destaque nos próximos anos.

Com PIB tendo crescimento e juros em patamares baixos, teremos oportunidades de investimento.

O leasing spread já começou a acontecer e deve continuar em 2020 e 2021.

Shoppings em 2019 tiveram redução da vacância e da inadimplência. Crescimento foi muito tímido, deveria haver uma melhora em 2020. Parcela variável aumentou um pouco, mas foi muito pouco.

Olhando para a indústria, devemos ter ETF de FIIs, short em FIIs e possibilidade de colocar FIIs em garantia para determinadas operações.

Novos investidores em FIIs

Todo mundo se pergunta sobre fundos de pensão, já que eles serão obrigados a investir em fundos imobiliários. Mas André comentou que vários fundos multimercado e de ações já estão investindo em FIIs. O estoque ainda é predominantemente pessoa física, mas fluxo está sendo cada vez mais sendo representado por institucionais.

HFOF

Fundo está com mais de 1 bilhão de reais, fez 4 ofertas e ainda sim consegue superar o IFIX (com uma alocação que eu não concordo muito por visar altos dividendos no curto prazo).

André gosta do produto FII por não haver resgate, é possível manter a estratégia com mercado bom/ruim.

Shoppings

Hedge está procurando (e alocando) em shoppings de vizinhança. Ativos localizados na região metropolitana em locais que são difíceis de replicar. Exemplo é a recente aquisição do West Plaza.

Muitos FIIs de shopping captaram, ocasionou um aumento na disputa, mas ainda tem ativo para todo mundo. Valuation ficou mais caro (cap rate menor), mas todo mundo está conseguindo alocar.

Fusão FoFs

Hedge possui 3 FoFs: HFOF, TFOF e FOFT.

TFOF foi criado para ganho de capital, comprar oportunidades na crise e tem prazo de encerramento (2020).

FOFT a Hedge ganhou da Gávea e possui alguns ativos que eles não vendem nunca para não dar prejuízo ao fundo.

HFOF eles criaram recentemente e é o maior fundo: 1.2 BI BRL.

Na minha visão, a fusão será justa: pelo patrimonial e cobrar a menor taxa de administração (0.6% ao ano).

HFOF irá consolidar os outros FIIs e Hedge terá apenas 1 FoF (o que gera sinergias).

Outros produtos da Hedge

Antes focada apenas em FoF e shopping, Hedge está indo para outros segmentos como logística (via HLOG), laje corporativa (Hedge AAA) e CRI (sai em breve).

Ativos na bolsa

Assim como ações, temos ativos baratos e caros. Basta procurar.

No seu 51º episódio, o Clube FII entrevistou o Raul Grego da Eleven sobre a indústria de fundos imobiliários.

Visão geral

Indústria cresceu bastante, mas pode crescer mais.

Investidor ainda está se familiarizando e estamos ainda no começo do ciclo imobiliário.

GGRC

Não se pode falar muito pois a investigação está em segredo de justiça. Equipe que efetivamente tocava a operação não foi presa, não deveria ocorrer uma descontinuidade no fundo.

O importante é lembrar que quem manda no fundo imobiliário é a administradora. Gestor ganhou relevância neste último ciclo mas a responsabilidade é toda do administrador.

Eu entendo que há movimentação para tomarem o fundo da Supernova, mas nada efetivo ainda.

Raul comentou que sempre recomendou compra e permanece recomendando. A questão é a velocidade de alocação do recurso em caixa.

2019

Novas estratégias foram criadas, novos gestores surgiram. O resultado é o investidor ter mais opções para investir.

Raul entende que produto novo o investidor deve exigir um prêmio para entrar. Eu concordo em partes. Às vezes é um produto de risco menor, tem que ver caso a caso.

QAGR é um exemplo de que está entrando pagando um yield de 8%, enquanto peers pagam 5.5 – 6%.

P/VPA

É uma análise simplificadora, é necessário entender como ele foi construído.

Aluguel

São Paulo vai ter um crescimento forte de aluguel. A discussão é quão forte será.

Preferências para 2020

Laje (que vai entregar crescimento de qualquer jeito), shopping (que podem entregar algo) e logística (que está travado no contrato atípico)

Raul espera 1 milhão de investidores em 2020.

Rio de Janeiro ainda está ruim, mas vale a pena observar (ouvi isso em 2017 e 2018 e novamente em 2019)

Clique aqui para ler a última entrevista do Arthur.