Arthur + Bacci + Baroni

Arthur Vieira de Moraes falou com Bacci e Baroni falou com Narjara e Vinicius sobre estrutura jurídica dos CRIs.

Arthur Vieira de Moraes entrevistou o André Bacci sobre como perder dinheiro em FIIs.

Isenção de imposto de renda

Inicialmente discutiram sobre a questão do possível fim da isenção do imposto de renda em rendimentos de FIIs.

Já criaram um projeto de lei, mas pode sofrer alterações. Bacci entende que antes de 2020 não há problema. Mas, como Arthur pontuou, a necessidade financeira do Governo Federal é significativa e o risco de o fim da isenção ocorrer é alto.

Bacci lembrou que no início fundos imobiliários não tinham essa isenção.

Perder dinheiro em FIIs

Normalmente ocorre quando você não sabe quando está investindo.

FIIs com prazo, por exemplo, irão encerrar. E, quando começam a pagar amortizações (devoluções do principal), pagam um “dividendo” alto e as pessoas gostam de perpetuar o último dividendo (achando que será eterno).

Isso aconteceu recentemente em KNRE e em RBCB.

Bacci comentou que às vezes o próprio home broker confunde dividendo com amortização e não realiza os ajustes corretos.

E, olhando os informes mensais, a amortização não impacta o VP do fundo até ser paga. Em termos práticos, há uma defasagem de até 45 dias para divulgar o VP atualizado.

Resumo

Na dúvida, não entre em fundo de prazo.

Se entrar no IPO você consegue viver o ciclo como um todo.

Se entrar no meio do caminho, tenha uma noção se amortizações já foram feitas e qual o impacto em relação ao preço do IPO.

Na estrevista do Baroni discutiram sobre alguns pontos da estruturação de CRI.

Ao contrário de debêntures, cada caso é um caso.

Uma due diligence profunda é necessária para não deixar nada passar (processos, posse do terreno em nome de outros, etc)

Aval dos sócios

Em alguns casos há aval dos sócios. Checar o tamanho do patrimônio para ver se realmente faz sentido colocar o patrimônio como garantia.

Covenant

Antecipação da dívida caso algum evento ocorra, como corrupção, impacto ambiental, etc.

Patrimônio separado

Todo e qualquer processo/problema que a empresa possa ter, ele não respinga no empreendimento.

Cenário

Sempre pensar no pior caso pois se ocorrer ele já está previsto.

Contrato

Entender o contrato e o seu risco associado

Alienação fiduciária

Ela “dá certo” no Brasil. Se for para executar, consegue executar.

Clique aqui para ler sobre a última live de ambos Arthur e Baroni