Lajes corporativas e WeWork

Arthur entrevistou a Rio Bravo sobre o FFCI (atual RCRB)

Eles comentaram que no início era um fundo monoativo, a Rio Bravo mudou a proposta do fundo e fez várias aquisições.

Em termos práticos, porcentagem do fundo no Rio de Janeiro acabou sendo reduzida e foram para regiões não padrão para FIIs (Vila Madalena e Paulista)

Mudança de ticker

Ficou decidido internamente que fundos com gestão ativa terão “Rio Bravo” no nome do fundo (e no ticker). RBVA, RBED e agora RCRB.

Captação

Fundo começou com aquisições pequenas, depois fez uma captação de 140 MM BRL em 2017 e outra de 140 MM BRL em 2019. Hoje o fundo está com um patrimônio em torno de 600 MM BRL.

Devem fazer uma aquisição na Paulista de um ativo por 40 MM BRL.

Alocação

Rio Bravo entende que atualmente há um forte apetite por aquisições de prédios corporativos por institucionais, o que na prática pode acabar subindo um pouco o preço.

A proposta atual da Rio Bravo é fugir um pouco disso.

Uma alternativa é aumentar participação em imóveis em que eles já possuam participação. Compras pontuais normalmente possuem menor concorrência e eles entendem que um menor número de locatários faz com que não ocorra/seja mitigada.

Outra alternativa é olhar para onde ninguém está olhando atualmente (Vila Madalena). Acreditam que Vila Madalena possui uma dinâmica própria (consequentemente uma demanda própria).

Sair da competição acirrada (Itaim/Faria Lima) e ir para regiões como Vila Madalena/Paulista.

We Work

O imóvel na Vila Madalena está locado ao WeWork e esta companhia está apresentando algumas dificuldades financeiras no momento.

Rio Bravo informou que 100% do imóvel já está sublocado para outra empresa, o que reduz bastante o risco WeWork para o portfolio da Rio Bravo.

Arthur lembrou que você compra o ativo, não o inquilino. Inquilinos entram e saem (lembre-se dos eventos no GRLV e CTXT).

Lembraram que BNP saiu de 4 andares no prédio na avenida JK e, em 2 – 3 meses, conseguiram locar para a Ambev. É muito importante ter uma noção da liquidez do ativo ao comprar ele.

Allowance

Arthur questionou como que está a dinâmica de descontos.

A carência que era de 6 – 9 meses caiu para 2 – 3 meses. Os custos de reforma/mudança não são de graça

O allowance (financiar reforma/mudança) era muito comum e parou de ser praticado.

Lembraram que a vacância caiu bastante e o poder de barganha agora está na mão do locatário.

Birman 32 (na Leopoldo x Faria Lima) já deve ser inaugurado 100% locado. Hoje você não consegue obter uma área de 10 mil metros quadrados na Faria Lima.

Fato relevante

Arthur comentou que por 2 vezes a Rio Bravo anunciou uma compra e ela acabou não se concretizando.

Lembraram que são obrigados a anunciar fato relevante de acordo com política própria e há algumas condições precedentes para a operação de compra ser concluída.

Uma é o direito de preferência e outra é opção de compra.

Em um caso exerceram o direito de preferência e em outra exerceram a opção de compra (mesmo tendo se negado a exercer o direito de preferência).

Rio Bravo lembrou que às vezes a alocação de recursos demora por questões de trâmites burocráticos (principalmente diligência), mas é importante tem um pipeline criado antes para não deixar o dinheiro do cotista queimando por 1 – 2 anos.

Clique aqui para ler sobre a última entrevista do Arthur

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