Baroni entrevistou Vitor Duarte, do Banestes (gestor do BCRI). Thiago do Clube FII entrevistou Sergio Belleza. E alguns comentários sobre a próxima AGE do TBOF
Banestes é o banco do Estado do Espírito Santo. Vitor comentou que enquanto o Espírito Santo possui 4 milhões de habitantes, o Banestes possui 1 milhão de clientes (demonstrando a forte capilaridade local).
Em 2014 decidiram criar um fundo isento para clientes do banco. Após estudarem as alternativas, escolheram fundo imobiliário.
O banco já entendia de crédito, decidiram então fazer um fundo de papel (CRI). Olhando para o mercado, VRTA tinha uma boa expertise e se associaram ao Fator na parte de originação/alocação de CRIs. FAR (asset do Fator) virou consultora imobiliária do fundo.
Houve uma mudança na regulação e, em termos práticos, a FAR deveria ter uma equipe própria para realizar consultoria imobiliária. FAR então deixou de ser consultora imobiliária do fundo.
Por coincidência, quase que ao mesmo tempo, o banco Fator deixou de ter interesse em administrar fundos. Já saiu de grande parte e agora estão saindo do BCRI. BRL Trust deve se tornar a nova administradora.
Banestes está aproveitando para ajustar alguns pontos do regulamento, como retirar a necessidade de rating pelos devedores. Vitor lembrou que rating de empresa nacional gira em torno de 25 k BRL e 50 k BRL se for uma empresa internacional.
O importante (na minha visão) é ter uma auditoria boa nas garantias (como recebíveis/terrenos) ao invés de rating. Vitor prefere fiança bancária ao invés de rating.
A proposta do BCRI não é ser um fundo de indexador único, e sim ter uma carteira diversificada: CDI/IPCA/IGPM.
Vitor lembrou que em 2015 havia bons tomadores pagando taxa alta e os tomadores ruins não acessavam crédito.
Hoje tomadores bons não pagam taxa alta e alguns ruins começaram a acessar o mercado. O risco hoje acaba sendo menos óbvio.
Se for realizar financiamento de obra, que financie a obra como um todo para não ficar dependendo do dinheiro do incorporador.
Proposta do Banestes é começar a originar algumas operações em 2020.
Clube FII #50
Entrevistaram Sergio Belleza, criador do fundoimobiliario.com.br
Comentou que houve a questão de conflito (consultor x agente autônomo) e decidiu deixar o site. Planeja retomar no futuro.
# cotistas atual
Temos 500 mil investidores em FII atualmente e Sergio acha que há um potencial de que seja algo maior.
É mais fácil de explicar ao novo investidor um fundo imobiliário (pela relação com imóvel) que uma ação.
Em termos práticos, você é dono do imóvel ao investir em um fundo imobiliário.
Novidade nos últimos 2 anos
Há 2 anos Belleza foi no Clube FII e Thiago questionou o que houve de mudança.
Houve desenvolvimento forte de FoFs, mas fundos de pensão ainda não efetivamente entraram na indústria de fundos imobiliários. Thiago, do Clube FII, lembrou do desafio da meta atuarial dos fundos de pensão e investir em FIIs é uma alternativa válida.
Sergio entende que mais investidores estrangeiros deveriam entrar em FIIs.
Ao contrário de REITs, não houve uma criação de novos segmentos em FIIs.
Ativos
Hoje temos um desafio de alocar recursos em FIIs, não captar recursos.
Sergio entende que estão com dificuldade em achar bons shoppings para comprar (concordo com ele).
Perini é um ativo muito bom e pode ter expansão.
CEPAC
A prefeitura vende um potencial construtivo para uma incorporadora. Anteriormente era um direito e passou a ser um valor imobiliário.
Normalmente há uma demanda de obras em uma determinada região e a prefeitura não tem dinheiro para fazer tudo. O multiplicador do potencial construtivo costuma ser 1 – 2x, com o CEPAC pode ir para 4x.
O dinheiro da venda das CEPACs não vai para prefeitura, vai para uma conta específica na Caixa e será utilizada para a obra na qual foi escolhido (dando maior transparência ao mercado).
Hoje há operação de CEPACs na Faria Lima, na Água Espraiada e na Água Branca. Por questões burocráticas, estão travados.
FIIs
Há ciclos, que inclusive devem continuar ocorrendo.
Sergio enxerga oportunidade de realizar fundos de desenvolvimento de entes estatais por eles possuírem bons terrenos.
MGFF
Reduziu XPIN e HSML por eles fazerem ofertas no futuro e podem remontar a posição em preços melhores.
Compraram HGRE e FFCI via oferta.
Possuem interesse na oferta do JSRE pela compra do TBOF.
Nas contas deles, terão TIR de 52% no investimento do TBOF.
Somando as cotas do MGFF (4% do TBOF) com FoFs da Hedge (12% do TBOF), estamos próximos mas ainda não atingindo 25% para aprovar a venda.
Como a Blue Macaw tirou a sua proposta e o JSRE manteve a dele, entendo que devem aprovar a venda na AGE sem problema algum.
Clique aqui para ver a última entrevista do Baroni.