Ambos com foco parecido: lajes corporativas.
Arthur entrevistou o Renan, analista da XP de fundos imobiliários.
Arthur começou explicando o que é rateio linear, em que beneficia o pequeno investidor.
A proposta é distribuir uma cota para cada investidor que quer participar da oferta e após cada investidor receber uma cota faz uma nova rodada.
Assim o investidor pessoa física que pediu poucas cotas não sofre com rateio alto que está acontecendo atualmente.
Comentaram sobre o evento do TBOF. Ao contrário de ações em que há uma OPA para comprar a empresa, em FIIs você pode fazer uma oferta pelas cotas ou comprar o ativo em si. No caso do fundo ter apenas um ativo, o fundo será encerrado após a compra do ativo.
A diferença é a questão tributária. Na compra das cotas há o imposto sobre ganho de capital.
Na compra do ativo, há distribuição de lucro via dividendos e amortização. O imposto recairia apenas sobre a diferença entre o preço de aquisição e o valor patrimonial (podendo até ser um prejuízo contábil).
Renan fez a atualização mensal da carteira, tirando HGPO (andou bastante no mês de outubro) e colocou ONEF.
ONEF é um FII monoativo localizado perto da JK x Faria Lima e terá uma porcentagem de alugueis sofrendo renovação em 2020. E como vacância no Itaim/JK está em 1%, o poder de barganha fica na mão do proprietário.
Devemos ter aumentos fortes de aluguel nessa região nos próximos anos.
Nas minhas contas, o preço implícito do HGPO está em 27 mil reais o metro quadrado. Não está barato mas não vejo pressa em vender.
Renan comentou também que gosta do setor logístico, mas laje corporativa possui um potencial maior.
Valor patrimonial
Faz sentido para FoF por investir em ativos que costumam ser negociados diariamente.
Para FII de CRI é um pouco mais complicado por não ter uma negociação diária mas observar o VP é válido.
Em FII de tijolo é importante entender as premissas utilizadas no laudo, para ter uma noção se as premissas utilizadas foram conservadoras ou não.
Use as suas próprias premissas e tire as suas próprias conclusões
Baroni entrevistou Fernanda Rosalem, gestora do PATC.
Baroni começou questionando sobre a proposta dos fundos de laje corporativa como um todo: antes a dinâmica era ter participações minoritárias, depois fundos decidiram ter participação majoritária (destaque para Kinea) e agora voltamos à proposta de ter participações minoritárias.
Eu entendo que é algo simples: não tem mais participação majoritária de prédios à venda.
Fernanda comentou que quem tem a proposta de retrofit é importante ter a participação majoritária.
Do lado do PATC, estão focando em imóveis de grande qualidade e bem localizados. E por ter boa qualidade, a necessidade de reinvestimento no curto prazo é menor.
Fernanda entende que imóveis de boa qualidade são os que menos sofrem durante a crise.
Desmistificando FII
Você conhece os relatórios dele? Clique aqui
Baroni então questionou sobre a dinâmica de laje corporativa: galpões logísticos estão indo para regiões menos óbvias, o que deve ocorrer no setor de laje corporativa?
Fernanda disse que a tendência ainda é permanecer nas regiões óbvias (São Paulo). O ponto é a demanda e a demanda está nas regiões óbvias de São Paulo.
A questão de ir para regiões não óbvias é quem irá substituir o atual inquilino.
Baroni lembrou que há uma grande dificuldade de fazer boas aquisições em laje pois ambos compradores e vendedores são profissionais.
Fernanda explicou que alguns players possuem interesse em reciclar o portfolio e há oportunidade de aquisição. Do lado do PATC, pensam em reciclar portfolio do fundo a cada 8 anos.
Como consenso, acreditam em ganhos reais nas revisionais de preço.
Acho que laje corporativa já virou a queridinha da galera, mas a onda é grande e o ciclo é longo.
Clique aqui para ler sobre o vídeo anterior do Baroni e do Arthur.
Um comentário em “Baroni entrevista PATC e Arthur conversa com Renan”