Baroni + Arthur

Baroni falando de CRIs e Arthur comentando sobre como iniciar em FIIs.

FIIs citados: KFOF, HSML, MALL, BBPO, RBED

FIIs que possuo: RBED

Baroni fez entrevista com o Eduardo Malheiros, gestor do Habitat.

Em linha com seu regulamento, o fundo aloca apenas em CRIs pulverizados.

Loteamento

Assim como Baroni frisou ao longo da conversa, estes CRIs entregam uma rentabilidade maior, mas ao mesmo tempo possuem um risco maior.

Em boa parte deles há inclusive o risco de performance (da obra ser concluída).

Eduardo concorda sobre a existência dos riscos, mas possui esforço para mitigar eles. Um exemplo é ter alinhamento com o incorporador e ter a cabeça de sócio. Afinal, se der problema no CRI, vão executar e assumir o empreendimento.

Além disso, entram no empreendimento se: (i) todas aprovações nos órgãos já estiverem prontas; (ii) empreendimento já estiver lançado; (iii) vendas que já foram feitas devem ser suficientes para pagar o que vai ser tomado como dívida.

Preferem financiar toda a obra remanescente mais uma gordura por não confiar que o capital próprio do incorporador existirá durante a obra.

Eduardo lembrou que a configuração atual do sistema financeiro não foca em loteamentos/multipropriedades, deixando uma lacuna para eles performarem.

Ele olha para inadimplência, mas prefere ver o índice razão do PMT (dinheiro recebido dividido pelo dinheiro a ser pago).

Mutipropriedade

Olhando especificamente para o metro quadrado, a conta não fecha. Mas tendo em vista a comodidade, vale a pena.

Ao contrário do loteamento, há muita compra por impulso e, consequentemente, muita desistência. Loteamento costuma ter uma performance de vendas mais estável.

Sobre o que exatamente distribuir como dividendo: é obrigatório distribuir os juros, a grande discussão fica na amortização. Ela tem correção monetária, mas como não há uma clara divisão, administradores preferem evitar a distribuição.

Como Baroni fala há um tempão e concordo com ele, é necessária uma regra para padronizar o que fazer com os CRIs em FIIs.

Taxas

Juros caíram muito e tomadores de dívida estão pressionando por uma taxa mais baixa. Como RBR mostrou, estão conseguindo segurar um spread decente.

Conflito de interesse

Há um mesmo sócio na Fortsec e na Habitat, mas Eduardo frisou que eles não são obrigados a fazer negócios apenas com a Fortsec.

Arthur Vieira de Moraes conversou com o Danilo Bastos.

Danilo comentou que entende que fundos imobiliários é um bom veículo para se iniciar na renda variável, tanto pela sua menor volatilidade quanto pela simplicidade do produto.

Lembro que se possibilitarem a ficar vendido em fundo imobiliário teremos uma volatilidade muito maior.

Cotação

Não é necessário ver preço de bolsa todo dia, e sim aprender um pouco mais todo dia sobre os ativos que compõem a sua carteira (e que possam compor no futuro).

Yield

Historicamente falando, FIIs entregaram um yield maior que ações.

Eu entendo que isso acontece por causa da obrigatoriedade de distribuição em FIIs.

FIIs x ações

Danilo falou que hoje só tem FIIs, mas no futuro pensa em alocar em ações.

FoF

Arthur não gosta muito de FoF, enquanto Danilo falou que é um bom começo para quem não entende nada.

Mas no médio prazo seria bom fazer a sua própria alocação.

Eu entendo que os FoFs são um bom investimento, desde que compre eles abaixo do valor patrimonial.

KFOF

Redução do SAAG permanece, compensada parcialmente pelo aumento do BBPO.

Existe a possibilidade de o Santander ser mais agressivo que o Banco do Brasil nas renovações das agências? Se tratando de um banco estatal e outro privado, eu acho que faz sentido.

Novo ativo é o HSML e destaque de aumento (além do BBPO) foi o MALL.

RBED

Captou 29.4 MM BRL no direito de subscrição (eu estou aí).

EMBR

Conclusão da operação está demorando mais que o esperado, mesmo assim Embraer iniciará a segregação a partir do ano que vem.

Veja a última apresentação do Baroni aqui