Evento sobre Real Estate no BTG

Resumo do evento do BTG sobre real estate para quem não tem paciência de assistir 4 horas ao vídeo abaixo.

CVM – Daniel Maeda/Superintendente de Relações com Investidores Institucionais

Daniel comentou que dividend yield é o grande parâmetro de performance de fundos imobiliários, levando a alguns players a tentar manter de forma criativa uma distribuição mais robusta.

Exemplos de criatividade são: (i) precificação de imóveis para venda, (ii) precificação a valor justo; (iii) variação abrupta da SPE, (iv) ajustar produtos para se enquadrarem como fundo imobiliário para ter isenção fiscal e (v) cotista relevante é o próprio incorporador.

Lembrou que há um Plano Bienal de Supervisão da CVM e lá comentam sobre vários pontos relevantes para a CVM.

Brookfield – Roberto Perroni/CEO

Roberto disse que Brookfield está com apetite. Não gosta de olhar cap rate atual e sim cap rate no futuro (provável desculpa para comprar caro). Cap rate compression ainda não aconteceu como deveria.

Pensa em fazer um ou outro desinvestimento via FIIs. Infelizmente muitas pessoas ainda enxergam o fundo imobiliário como um veículo de desova.

BTG – Michel Wurman/Head of Real Estate Investments

Anteriormente captação dependia de humor externo. Hoje FIIs estão captando independentemente do humor externo.

Há um estoque imenso de imóveis nas mãos das fundações. O movimento delas ainda é tímido, mas está acontecendo.

Sobre retirar benefício fiscal de fundo imobiliário, Michel acredita que deveria haver uma isonomia: tirar benefício de todos setores para ajudar o Brasil a sair da crise, não apenas em FIIs.

LOFT – Mariana Paixão/COO

Loft é uma plataforma digital com a proposta de simplificar a compra e venda de imóveis.

Entendem que não é possível fazer o processo de maneira 100% digital porque o apartamento é o maior bem da pessoa. Ela ainda possui necessidade de visitar, mesmo que seja um ou outro apartamento na decisão final.

Cliente recebe proposta da Loft para comprar o apartamento em dinheiro em menos de 30 dias.

Loft mostra precificação do imóvel de maneira transparente, o que reduz viés humano.

Processo de venda de um imóvel pela Loft é ok, o grande problema é o processo de compra. É necessária uma análise jurídica robusta pois costuma haver uma questão de herança nos bairros em que eles atuam: Itaim, Vila Nova Conceição e Jardins.

Desenvolveram um robô para fazer screening da pessoa vendedora. Sempre haverá componente offline para comprar imóvel.

Hoje é possível contratar crédito 100% online e talvez no futuro possa fazer leasing para imóvel (pagando um aluguel mais caro), assim como há atualmente em carros.

Nos últimos 10 anos, surgiram muitas startups no Brasil. Mas o número de engenheiros/desenvolvedores formados a cada ano ficou estável, o que vai necessariamente gerar um gargalo nos próximos anos.

RESALE – Marcelo Prata/CEO

A Resale foca em comprar imóveis recuperados. Lembrou que 87% dos imóveis tomados ainda estão ocupados pelo “ex-usuário”.

Muitas pessoas assinam newsletter de leiloeiro mas não possuem coragem de participar do leilão. Marcelo quer ajustar assimetria de informação.

Marcelo ressaltou que o maior problema está dentro de casa (bancos), não em cartórios. Há um estoque de 18 BI BRL de imóveis em bancos.

Não aposte nos unicórnios, aposte nos cavalos pois puxamos carroças no Brasil.

URBE.ME – Lucas Obino

Financiamento para incorporar era difícil. Viu exemplo do Peixe Urbano e decidiu seguir em linha parecida para a incorporação.

Crédito Imobiliário

A proposta de diversificar investimentos propicia a criação de novos produtos. E o mercado imobiliário é uma alternativa

Há 76 BI BRL de CRIs em estoque, sendo que 9 BI BRL foram emitidos em 2017/18.

Ao contrário de uma debênture, CRI é um ativo mais complexo e único. Mercado de debêntures hoje é em torno de 700 BI BRL, 10 vezes maior que mercado de CRI.

Como CRI é mais específico, há necessidade de um aprofundamento maior.

Estoque de FII de CRI é de 12 BI BRL, sendo 3 BI BRL lançado em 2018 (e possivelmente mais 3 BI BRL em 2019).

As emissões de CRIs eram basicamente um ajuste contábil de bancos, para se enquadrarem na exigência do Mapa 4. Agora, temos emissões que efetivamente vão a mercado.

O grande problema do CRI é que o mercado secundário é muito ilíquido. Costuma-se marcar na curva original até que surja um evento que justifique uma nova marcação.

Delivery Center

É melhor ir visitar Índia e China para entender o que estão fazendo do que ir ao Vale do Silício.

A grande dinâmica hoje é integração do online com offline. O2O ou omnichannel.

Olhando para o faturamento do shopping, 70% vem dos lojistas (mercadorias) e 30% vem de alimentação (que efetivamente puxa o fluxo do shopping).

O grande driver do online é a alimentação, “alimentação online alimenta o ecommerce”

Nos shoppings em que foi implementado o Delivery Center, houve 8% de crescimento de faturamento: + 5% nos lojistas e + 17% na parte de alimentação

Há lojistas nos arredores do shopping que estão compondo um “ABL virtual” do shopping. Participam de promoções e usam hub do shopping, com a contrapartida de pagar um aluguel variável para o shopping.

Em um determinado shopping na Avenida Paulista há 200 lojistas, sendo que 10 lojistas estão efetivamente fora do ABL “oficial” do shopping.

Não há risco de perder clientes para o online, pois já perdeu. O ponto é trazer o tráfego de volta.

JHSF não criou ecommerce para ganhar dinheiro, e sim para dar experiência ao cliente.

Aumento ABL se dará por troca de estacionamento por loja.

Hedge – André Freitas

Hudson Yards em NY: lojas que estão lá nunca tiveram loja física, propõe a fazer uma experiência sensorial de compra

Ações x FIIs de shopping.

Em ação há a procura por TIR e em FII há a procura por yield. Há 105 shoppings nas empresas listadas como ações e 58 shoppings em FIIs. Market cap em ações de shoppings é 39 BI BRL e em FIIs é 14 BI BRL.

Em ação pode fazer desenvolvimento, em FIIs não há “paciência” para esperar desenvolvimento dar certo.

Atualmente nenhum dos grandes listados possui projetos relevante de greenfield

Vacância machuca muito mais o shopping que o escritório. No escritório o condomínio é 20 BRL/m2 e o aluguel é 100 BRL/m2. Já no shopping, o condomínio é 100 BRL/m2 e o aluguel é 90 BRL/m2

Por causa da lei de zoneamento em SP, está muito difícil construir shopping.

JHSF

JHSF não criou ecommerce para ganhar dinheiro, e sim para dar experiência ao cliente.

Você já leu sobre o evento da Suno sobre FIIs? Clique aqui.

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