FIIs Summit

A Suno organizou o FIIs Summit no dia 20 de julho de 2019.

FIIs citados: XPML, BRCR, VISC, RBRF, TRNT, CNES, IRDM, BPFF, XPCM, VRTA, MGFF

FIIs que possuo: BRCR, VISC, RBRF, IRDM, VRTA, MGFF

Jacinto – Funds Explorer

Ele começou citando métricas para acompanhamento de FIIs, como preço por metro quadrado, cap rate, P/VP e vacância física x financeira.

Tipos de valuation que podem ser utilizados no setor de real estate:

1. DCF
2. FCF da McKinsey
3. DDM
4. NOI
5. FFO
6. NAV
7. Comparáveis
8. Custo de reposição do ativo

Sobre o gestor, Jacinto sugeriu olhar o LinkedIn dele, comparar a performance do FII contra o IFIX

Jacinto usa NTN-B de 10 anos para comparar com rentabilidade de FIIs pelo ciclo imobiliário ter uma duração média de 10 anos.

O spread desejado de rentabilidade seria 200 – 300 bps acima da NTN-B equivalente.

Baroni

Baroni dedicou o seu tempo para falar de risco, afinal só se comenta de risco quando dá algum problema.

Vacância

Quem compra FII compra fluxo e vacância é ausência de fluxo. Suno não quer que assinante carregue ausência de fluxo.

Eu gosto de comprar vacância e entendo que é necessário ter um pouco de estômago para seguir esta estratégia.

Cheque em branco

Pipeline “fraco” ou inexistente (cheque em branco) foi algo que aconteceu em 2018-19 (principalmente em shoppings) e não deveria voltar a acontecer. XPML chamou uma oferta e já escolheu os ativos para comprar.

Cada vez mais deveremos ter uma maior transparência em relação ao uso do dinheiro nas emissões.

Posicionamento gestor

A função do gestor profissional é prever a crise e não ser impactado 100% pela crise. Existe uma remuneração para o gestor e esta precisa ser justificada.

No mercado de laje você precisa ser majoritário para coordenar/impor renovações/reformas no prédio.

É necessário acompanhar o contrato, mesmo que ele seja atípico. Entrar em contato continuamente com seus inquilinos.

Fundo monoativo

Baroni não gosta de fundo monoativo por não ser bom para a indústria. Eu gosto de fundo mono desde que o ativo seja bom. Eu entendo que gestores gostem de liberdade, então teremos cada vez mais novas emissões com gestão ativa pois nenhum gestor quer se impor amarras na gestão de maneira de graça.

Foque na renda real

Tem muito fundo distribuindo dividendos não recorrentes (BRCR) e ganho de capital relevante (acima de 50% do lucro distribuído).

Quando essa onda passar, vai pagar apenas a renda recorrente. Então o importante é focar nesta renda recorrente para estimar o dividend yield do FII.

Tributação

Baroni está com medo dela desde o ano passado e reduziu sua posição em FIIs por causa disso.

Conversou bastante com alguns players do mercado mas não conseguiu ter uma atualização mais robusta. Entende que o estoque poderia não ser tributado.

Valuation

Enquanto mercado não estabiliza, fica difícil fazer valuation.

Eu vivi o sell side e sempre que havia uma aquisição existia a opinião se determinado ativo acrescentava valor ao fundo ou não. Precisamos ver isso com mais frequência em FIIs.

Fundo ativo

Fundo ativo não é apenas fazer emissão e comprar ativos. É também desinvestir. Fundo de desenvolvimento puro (ficar um tempo sem pagar dividendo) não faz sentido para a base rentista da bolsa. Tem que fazer um FII híbrido.

VINCI

FIIs de shopping possuem FFO maior que de peers listados por não terem despesa operacional nem despesa financeira. Estrutura mais enxuta permite uma maior rentabilidade ao cotista.

Futuro de shoppings

No Brasil (ao contrário dos EUA), o shopping é um centro de compras e de entretenimento. O que define se um shopping irá morrer ou não é basicamente a localização. Varejo gosta de localização e shoppings bem localizados tendem a atrairem/reterem os lojistas.

Ecommerce é algo que apresenta um grande crescimento, mas não irá destruir shoppings brasileiros.

Shoppings podem virar centros de distribuição mas não irão abdicar de ABL (tudo deverá ir para o estacionamento).

Ofertas

VISC aprendeu sobre questão de captar muito e demorar para alocar. Pensam em não cobrar taxa de gestão se fizerem uma nova captação.

Não querem fazer qualquer tipo de transação para alocar capital.

RBR

CRI

Comentaram que na dúvida é melhor não entrar.

FoF

Querem ter liberdade para alocar em CRI para evitar deixar dinheiro em caixa

Entendem que FoF é um fundo de acesso, permitindo ao investidor participar de várias ofertas 476. Concordo com eles e tenho vários FoFs nessa proposta.

Laje

Comparam com o custo de reposição. Entendem que 50% do custo do imóvel é terreno + outorga + CEPAC.

Laje não paga bem hoje mas pode pagar bem no futuro.

TRNT

Gostam do ativo, o problema era que o condomínio era muito caro (36 BRL/m2). E inquilino olha o custo total: aluguel + condomínio + IPTU. Com condomínio caro, tentam um desconto no aluguel.

Fizeram um movimento ativista e conseguiram trocar de administrador do prédio. Também conseguiram reduzir o condomínio para algo em torno de 25 BRL/m2.

Hoje o prédio vale 12 k BRL/m2, enquanto o custo de um prédio que estão fazendo atualmente em Pinheiros é 13.5 k BRL/m2.

BRCR

Está barato, minha principal dúvida era o CNES que já foi alocado parcialmente para o Banco do Brasil.

Fazendo negócios

Se nenhum dos sócios conhecer o cara e tirar algo positivo/negativo dele com 3 ligações, não tem deal.

KINEA

Dados de real estate não estão facilmente disponíveis e costumam mudar de casa para casa. Eles usam dados da CBRE.

Kinea não compra prédio sem ar condicionado central.

Gostam de ter controle do imóvel por poder implementar reformas que entendam que sejam necessárias

LOCALIZAÇÃO é um dos principais pontos para se levar em conta. A mancha urbana demora uns 10 – 15 anos para mudar (e se mudar), então estar bem posicionado é de suma importância.

Algumas empresas já estão interessadas em ativos que ainda não estão prontos, o que mostra que Itaim deve continuar com vacância baixa no curto prazo.

Empresa decide em qual região quer estar e depois descobre qual prédio quer alugar.

Enquanto prédio é visto como um ativo de valor para famílias, fundos de private equity possuem amor à TIR (não ao ativo). Muitas negociações com famílias não prosperam pelo caráter patrimonialista.

Ajustando por inflação o preço cobrado no aluguel em 2011, temos 167 BRL/m2. Hoje gira em torno de 80 – 90 BRL/m2. A entrada de novos prédios foi tão forte que derrubou o preço em quase 50% no Itaim.

Logística

Há muito galpão velho e antigo.

Os galpões novos possuem pé direito de 12-14 metros, enquanto os antigos possuem 6 metros. Você consegue armazenar muito mais, então tolera preços mais altos.

Localização também é um fator determinante em logística: mais perto de São Paulo há menos oferta e maior demanda.

Aluguel

Ninguém abre, fundo imobiliário também não deveria abrir.

REITs

Maior porcentagem é de residencial de renda, algo que ainda não deu muito certo no Brasil. O grande problema é o ticket médio baixo, o que poderia ajudar é comprar um prédio inteiro e retrofitar.

Agro

É necessário dar alguma liquidez ao fundo e alguma renda ao cotista, quando isso efetivamente acontecer dá para desenvolver o agro.

TGAR

Montaram uma estrutura de serviços para criar uma “camisa de força” no incorporador e ele obedecer as regras da Faria Lima.

Terceirizar o controle você acaba perdendo a mão.

Foco é 30% não performado e 70% performado, quando o ativo não performado vira performado podem comprar mais não performados.

Pouca volatilidade na cota é devido ao pequeno número de cotistas.

BPFF

Existe a possibilidade de ficar vendido em FII até o fim do ano, depende da B3.

Prefere ter 15 FIIs do que ter 5 principais FIIs.

Não falou nada sobre XPCM

IRDM

Indústria de FII não tem lobby, vai na onda com os outros.

Devido à amortização dos CRIs, FII de CRI tem que estar continuamente procurando oportunidades

XPML

Não vê mais espaço para novos outlets bons. Outlet é para escoar produto do shopping. Se não me engano, há uma conta de padeiro de 1 outlet para cada 10 lojas da mesma marca em shoppings.

Não vê problema em ser minoritário nos shoppings, desde que confie no parceiro.

Entende que se o parceiro for administrador e acionista do shopping, ele vai levar “a sério” o ativo.

Existe possibilidade de consolidação em shoppings e fundações/famílias devem ser vendedoras.

Shopping não pode reter nada sem pré aprovação dos acionistas.

Possuem 3-5% em caixa para pagar um possível capex emergencial

VRTA

Spread de crédito de oferta 400 gira em torno de 50 bps, enquanto oferta 476 gira em torno de 300- 400 bps.

Rio Bravo

O número de agências bancárias vai ser reduzido, mas há valor imobiliário nas agências.

Conseguiram converter muitos FIIs passivos para FIIs ativos com a proposta de ter maior liberdade nas aquisições.

MGFF

Olha ativo com ganho de capital e com yield baixo, yield pode crescer no futuro (estão comprando BRCR).

Foque em operação bem feita ao invés de olhar o indexador do ativo.

Criaram um fundo com a JPP para ter somente CRIs, algo parecido com a RBRF mas mais personalizado.

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