Arthur + Rodrigo Medeiros + RBR + Habitat

Entrevistas recentes do Arthur Vieira de Moraes.

Entrevista do Arthur Vieira de Moraes com o Rodrigo Costa Medeiros, do Desmistificando FII, principalmente focada em oferta públicas.

O preço de emissão vem no regulamento ou é definida na assembleia.

E, como falaram no vídeo, se você recebe o direito de subscrição de determinado FII, é que você já possui ele (e ele passou nos seus critérios).

Então, Rodrigo diz que é importante sempre exercer o direito de preferência. Se você não quiser aumentar a exposição ao FII, venda as cotas atuais. Eu discordo neste ponto que se a oferta não der certo você reduziu a exposição ao FII.

Rodrigo frisou um aspecto muito importante que é o ajuste do valor do FII após sair o dia ex direito. Logo, o direito não vem ” de graça”. Se você não exerce, pode acabar perdendo um pouco do FII em termos patrimoniais.

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Mesmo estando em um momento de janela boa para emissão, a emissão precisa ter uma proposta, um plano de ação. Não adianta captar e ficar com dinheiro parado.

No final Arthur frisou para não blefar em oferta pública, pois você assina um documento se comprometendo a alocar aquela quantidade na oferta. E não existe a possibilidade de pedir desculpas para a corretora.

Entrevista com gestores do RBR.

RBRF

RBRF cresceu bastante, está com patrimônio em torno de 500 MM BRL e o Daniel comentou um pouco das estratégias recentes.

A estratégia alfa é comprar FII de tijolo com desconto, enquanto a beta é mais focada em arbitragem.

O Key Cash que eles possuem é uma dívida sênior (200% CDI) e a empresa é estilo LOFT. Mais sobre a LOFT no link.

BPML: Compraram pois o FII de shoppings do BTG está com yield acima de peers

BRCR: possuem cotas, mas discordaram da proposta da AGE. Um resumo do NOD aqui em anexo.

Investimento fora do Brasil

RBR possui um fundo de 20 MM USD para investir em ativos imobiliários nos EUA, mais especificamente em NY.

Atingiram retorno de 15% em USD nos últimos anos.

Foram para NY pelo tamanho da cidade.

Fugiram de office por causa da agressividade do WeWork, de varejo por medo do ecommerce e de hotéis por não gostarem do case.

Decidiram então se expor ao setor residencial. Focam em prédios de 4-5 andares, com único dono e bem velho (100 anos).

Fazem retrofit e vendem uns 5 anos depois.

Entendem que negócio não é escalável por causa do tamanho do ticket (3 MM USD) e por não existirem muitos ativos.

O ticket mínimo para investir é 0.5 MM USD.

Arthur entrevistou gestor do Habitat.

Eduardo era CFO da MaxHaus e viveu bem a área imobiliária.

FIIs da Habitat possuem a proposta de se expor a CRIs pulverizados.

Comentou que dos 9 BI BRL de CRIs emitidos em 2018, apenas 17% era pulverizado.

Comparando corporativo (1 empresa) com pulverizado (vários boletos para cobrar), o pulverizado dá muito mais trabalho.

Enquanto CRIs pulverizados saíram com taxa IPCA + 7.5%, pulverizado saiu IPCA + 12%. Existe a ressalva de que corporativos costumam emitir CRI com exposição a CDI, mas o ponto é que pulverizados tiveram em média 450 bps de prêmio em relação a corporativos.

Há um custo mais alto, mas a relação risco x retorno (na minha visão) faz sentido.

Eduardo comentou também que é possível acelerar a obra em loteamento e bancos não costumam emprestar dinheiro a loteadoras, deixando espaço para o mercado de capitais.

A margem bruta em termos gerais de incorporadora é de 30%, enquanto loteadoras possuem margem de 50%. Ou seja, elas aguentam uma taxa mais alta na emissão da dívida.

Eduardo comentou que usa 60% de LTV (loan to value) para deixar um colchão razoável nas operações em que o fundo faz aporte.

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