Houve discussão do Tetzner sobre o QAGR e TRXF, Baroni discutiu sobre o JSRE, RZTR, HCTR, CPTS e CPFF. Arthur Vieira de Moraes conversou sobre TEPP, SDIL e RBIV e o analista de FIIs do BTG Pactual Digital. Daniel Caldeira conversou com Fernanda Mustacchi e Nod
QAGR ficou 1 ano sem conseguir alocar recursos
TRXF aprovou cobrança de 4% na consultoria imobiliária e Tetzner não gostou
TRXF vai pagar bastante no curto prazo pois há carência de pagamento dos juros
Sim, TRXF precisa fazer novas emissões para pagar a dívida e diversificar seus inquilinos. O problema é que estão fazendo várias emissões e captando menos que esperado.
Comentou que Mogno criou FII de papel para encarteirar uns CRIs da operação com o Pão de Açúcar
Tetzner reforçou que não acha certo fazer desenvolvimento no TRXF
Baroni conversou com Alex Pomilio do GRIFI sobre o JSRE
Baroni lembrou que Safra não pode participar da live pois está em período de silêncio
A grande discussão é sobre fazer uma oferta abaixo do valor patrimonial
Alex entende que gestor saiu, mas espera que filosofia permaneça a mesma
Baroni não gostou do JSRE não mostrar pipeline e metodologia de definição de preço foi muito infeliz
JSRE já possui 183 milhões de reais em caixa e 310 milhões de reais em FIIs e CRIs. Se alavancar, consegue ter um poder de fogo para ter mais de 500 milhões de reais para adquirir ativos
Baroni conversou com Paulo Mesquita (RZTR11)
96% do fundo já foi alocado, alguns dias após receber os recursos
Histórico
Em 2016 Paulo entrou no Itaú como relationship manager na parte de agro.
Recebeu demanda de um cliente específico e replicou para o Terrax
Dinâmica FII
Não compram toda a terra do produtor pois se precisar comprar tudo, cara não está bem
Diferencial do fundo para o produtor é o prazo de 10 anos (bem acima de outros produtos).
Linhas de custeio são limitadas a 3 milhões de reais, não compete com o FII
Há pagamento de arrendamento anual, mas eles linearizam a distribuição
Frisaram que as terras que irão investir possuem certa liquidez
Safra
Foco é milho e soja, um pouco menos de algodão (culturas anuais)
Taxa de performance
A proposta inicial era uma taxa fixa, mas a CVM não autorizou
Estão tentando fazer algo relacionado ao CDI, um CDI médio (provavelmente LTN de 2 – 3 anos)
Estratégia
Pensam também em comprar ativos e permanecer até vender a um preço mais alto
Daniel Caldeira conversou com Fernanda Mustacchi, do Mustacchi Advogados
Pandemia
Passado o primeiro mês de choque, surgiram oportunistas para ganhar dinheiro com a pandemia
Segunda residência foi muito forte, galpão logístico teve um grande aumento de demanda e uma demanda adicional por laje corporativa
Contrato típico/atípico
Atípico é BTS ou SLB. Contrato não é apenas uma relação locatário e locador. Eu comprei apenas por saber que iria alugar para você.
Tinha de insegurança jurídica na relação Santander x RBVA
Todas as decisões foram favoráveis aos contratos
CRI
Está tendo questionamento em corrigir a IGPM em alguns casos
Começaram a usar IGPM no passado por não ser um índice público (é da FGV, mais difícil de ser manipulado)
Baroni conversou com gestores da Hectare sobre a AGE do dia 22/out/20
Querem aprovação para aquisição de ativos com conflito de interesses (CRIs estruturados pela gestora ou partes relacionadas – Fortesec), já que controladores da Hectare estão comprando controle da Fortesec
Aumentar limite para pagar auditoria para o fundo, já que ele cresceu muito
Querem capital autorizado de 5 bilhões de reais, o que entendo que seja muito mas agiliza as ofertas; Selegatto entende que Hectare não irá utilizar de maneira irresponsável
Baroni conversou com Caio Conca sobre CPFF e CPTS
CPTS
Fundo mudou a tese, posições estão mais comportadas e estão comprando FIIs também
O dinheiro inicial foi de institucional, que possuem custo de oportunidade maior. Agora entende que há uma região de risco x retorno boa, que é financiar ativos imobiliários (shopping, laje corporativo e logístico). Spread desejado é 300 a 500 bps.
Olhando todos os fundos da Capitania, consegue desembolsar até 200 milhões de reais para uma operação
CRI
Havia uma expectativa negativa para a indústria, mas o que efetivamente aconteceu foi muito abaixo do esperado
Hoje Caio enxerga boas oportunidades, mas entende que deverá ocorrer maiores competições
Taxa de performance -> Baroni não gosta muito de performance e Caio não cobra performance no CPTS
Corporativo ou pulverizado?
Caio não enxerga oportunidade no corporativo, mas também não gosta de financiar empreendimento em cidade secundária
Prefere estudar caso a caso, ficar no meio do caminho
FIIs
Caio gosta do setor corporativo, mas entende que há piora marginal de vacância no curto prazo
Shopping já reportou redução da vacância
Caio enxerga mais oportunidade em renda urbana, focado em contrato atípico e spread alto para a NTNB
Alocação em FII de CRI -> calcula quanto vale cada CRI, tira custos e vê se faz sentido alocar no CRI. Como exemplo, comprou SADI quando caiu muito.
FoF -> nunca deveria ficar longe do valor patrimonial. A discussão seria em qual momento o FoF foi criado, já que pode ter surfado uma alta da indústria ou uma queda forte da indústria
Emissão abaixo do valor patrimonial
Caio lembra que o investidor não deveria entrar em emissão para vender no secundário logo depois.
GRLV
Tem participação relevante no GRLV, teria dificuldade para desinvestir e entende que FII já chegou no seu potencial.
Não há nenhum comprador firme no momento.
Daniel Caldeira conversou com Nod para discutir sobre as ofertas em andamento
Ofertas
Destaque para fundos de papel e de logística, por estarem mais na moda
IPO
Estão com dificuldade de sair e rateios estão menos agressivos
NOD entende que mercado entrou em um momento de espera; dinheiro vem em ondas, não de maneira previsível
Às vezes o pipeline é muito otimista
BRCO
Oferta não é 100% primária, uma parte é secundária.
Preço acima de patrimonial, abaixo de mercado, pipeline definido
MGFF
Pediu isenção de conflito para comprar FIIs do mesmo administrador, mas não quis pedir isenção de conflito para mesmo gestor
KSCR
Fundo de securities da Kinea, mas já possuem KNCR, KNIP, KNHY
Daniel entende que estão fazendo um novo fundo para não diluir os fundos atuais que estão negociando abaixo do valor patrimonial
Nod entende que fundo pode ser incorporado pelos outros fundos atuais da Kinea
JSRE
Oferta foi estranha, por deixar um preço muito abaixo do valor patrimonial e não dar esclarecimento no que iria alocar
Oferta seria muito dilutiva e gestora voltou atrás
Daniel acredita que deve ter ativo muito bom para ser adquirido para fazerem emissão a este preço
Taxas de distribuição
Discutiram sobre custo ser diferente para cotista atual x novos cotistas
Daniel questionou a necessidade de pagar taxa de distribuição
Thiago Otuki conversou com gestores da Rio Bravo (RBRS e RBFF) Felipe Quaresma e Giuliano Bandoni
RBRS
Captaram 104 milhões de reais, colocaram tese diferente (residencial)
FII já está negociando na B3
Pode comprar ativo residencial e pode participar em desenvolvimento, mas o principal objetivo do fundo é entregar uma renda através de aluguel
Hoje estão em São Paulo, próximo a faculdade/hospitais e ativos líquidos
Em 2019 houve recorde de lançamentos e 2020 deve continuar forte (estamos vivendo um início de expansão imobiliária)
Jovens não querem ficar presos ao imóvel, é melhor alugar
Regiões
Vila Madalena, Jardins, Higienópolis, Itaim, Pinheiros, Vila Mariana
Não pensam em sair do Sudeste no curto prazo
Aquisições
Core -> ativos já performados, mas querem comprar pelo menos 50% das unidades
Não core -> vai desenvolver o ativo, aí fica mais fácil de ter mais de 50% das unidades
Durante o período de desenvolvimento a distribuição de dividendo fica oscilando muito, decidiram estruturar um CRI para ter um fluxo mais previsível
Como entram antes do lançamento, não pagam stand/marketing/etc e é bom para o incorporador pois já começa com mais da metade do prédio vendido
Rentabilidade
Meta seria 7% – 8% de div yield
RBFF
Não é um FoF passivo, é um FoF ativo
Estratégia
É um FoF puro sangue, focado majoritariamente em FIIs. Possuem apenas 1 CRI mas é da antiga gestora
Dividem estratégico (visão de longo prazo; entre 70% – 80%), tático (prazo mais curto, apenas seria arbitragem) e high yield (operações não óbvias)
Visão atual
Logística está caro, estão olhando mais laje corporativa e shopping
Thiago Otuki conversou com Evandor Buccini e Guilherme Rheingantz (RBIV)
Começou na gestão em 2015. Queriam fazer novos produtos, RBIV foi criado nesse momento
Guilherme trabalhou na Gafisa/Fortesec
RBIV
Fundo começou em dezembro/19.
Maiores exposições: Loteamento, varejo essencial e logístico
30% do fundo está em high yield, fundo é majoritariamente high grade
Processo de crédito
Análise preliminar, depois fazem análise mais profunda: qualidade dos recebíveis, acionistas da empresa, analisa a região, se produto faz sentido e garantias envolvidas (entender a liquidez do ativo, dão pelo menos 30% de desconto)
Situação atual
Devedores estão performando bem até o momento
Prazo médio para IGPM ser repassado para cotista é uns 2 meses
Arthur Vieira de Moraes conversou com Daniel Marinelli (analista de FIIs do BTG Pactual Digital)
Gestor x análise sell side
Gestor toca o fundo, analista faz a análise do fundo imobiliário
Para analisar o fundo imobiliário é importante entender a gestão
FoF
É um bom veículo para quem está iniciando. Ele já diversifica bem a carteira, tem uma gestão profissional e pode participar de oferta restrita (476)
Novos FIIs
Prefere esperar um pouco antes de colocar na carteira
FIIs x ações
Possuem menor volatilidade e menor alavancagem
IFIX possui prêmio histórico de 3%, hoje está em 2%
Como ciclo imobiliário é ciclo longo, usar NTNB longa
Carteira recomendada
Bastante exposto a FIIs de recebíveis, principalmente a FII com CDI por apostar em uma possível alta da Selic
Logístico está mais caro em relação a outros segmentos, mas permanece na carteira dele pois já estava lá
Arthur Vieira de Moraes conversou com André Pereira (TEPP e SDIL)
Visão 2021
Expectativa de recuperação, com destaque para shoppings.
Vale a pena comprar vacância?
Existia o custo de carrego, agora com Selic a 2% esse custo de carrego é menor
Tente entender o motivo do imóvel estar vago
Vacância vale a pena quando acredita em crescimento de demanda nos próximos anos
SDIL
Era monoativo, transformaram em multiativo e estão fazendo alocações
Comprou One Park por 1.3 mil reais o metro quadrado e gastou 300 reais em reforma para transformar ele em AAA
Na cogestão a Tellus fica na parte imobiliária e a Rio Bravo pega a parte financeira
TEPP
Sofreu, mas entende que o pior ficou para trás
Algumas empresas estão pedindo expansão
Vacância do fundo está em 22%, mas ressaltou que está em tratativas para reduzir ela
Valor médio de locação é 70 reais (enquanto SP em média cobra 85 reais), risco de subir é alto
Costumam colocar gerador, bicicletário e amenities nos prédios que possuem controle
Fundo tem uma proposta de ganho de capital, o que acabou penalizando dividendo no curto prazo. Alguns investidores profissionais saíram do fundo também
Estão fazendo melhorias em todos prédios e acreditam que consigam repassar preço para os inquilinos no futuro
Alavancagem
Antes de tudo, investidor precisa saber o que ele está comprando (se fundo vai praticar alavancagem ou não)
Arthur Vieira de Moraes conversou com Evandro Buccini e Guilherme Rheingantz
Dívida é mais barata que equity e fundo de laje costuma comprar poucos ativos, enquanto com o mesmo dinheiro você pode comprar muito mais ativos de dívida, pulverizando bem mais o risco
Indexador
Tentar sempre casar correção monetária do CRI com custos do devedor
Oferta
Estudo de viabilidade foi muito mais conservador que a realidade
Dividendo
Receita recorrente distribui no mês e receita não recorrente tenta linearizar no semestre
Principal problema do fundo
Falta de liquidez, estão estudando fazer Market making.
Após a pandemia os critérios de Market making dos bancos ficaram muito rígidos, o que ficou proibitivo para o RBIV. Uma alternativa seria fazer novas ofertas
Mas reiteraram que não irão fazer oferta abaixo do valor patrimonial
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