Resumo das lives de FII

Houve discussão do Tetzner sobre o QAGR e TRXF, Baroni discutiu sobre o JSRE, RZTR, HCTR, CPTS e CPFF. Arthur Vieira de Moraes conversou sobre TEPP, SDIL e RBIV e o analista de FIIs do BTG Pactual Digital. Daniel Caldeira conversou com Fernanda Mustacchi e Nod

QAGR ficou 1 ano sem conseguir alocar recursos

TRXF aprovou cobrança de 4% na consultoria imobiliária e Tetzner não gostou

TRXF vai pagar bastante no curto prazo pois há carência de pagamento dos juros

Sim, TRXF precisa fazer novas emissões para pagar a dívida e diversificar seus inquilinos. O problema é que estão fazendo várias emissões e captando menos que esperado.

Comentou que Mogno criou FII de papel para encarteirar uns CRIs da operação com o Pão de Açúcar

Tetzner reforçou que não acha certo fazer desenvolvimento no TRXF

Baroni conversou com Alex Pomilio do GRIFI sobre o JSRE

Baroni lembrou que Safra não pode participar da live pois está em período de silêncio

A grande discussão é sobre fazer uma oferta abaixo do valor patrimonial

Alex entende que gestor saiu, mas espera que filosofia permaneça a mesma

Baroni não gostou do JSRE não mostrar pipeline e metodologia de definição de preço foi muito infeliz

JSRE já possui 183 milhões de reais em caixa e 310 milhões de reais em FIIs e CRIs. Se alavancar, consegue ter um poder de fogo para ter mais de 500 milhões de reais para adquirir ativos

Baroni conversou com Paulo Mesquita (RZTR11)

96% do fundo já foi alocado, alguns dias após receber os recursos

Histórico

Em 2016 Paulo entrou no Itaú como relationship manager na parte de agro.

Recebeu demanda de um cliente específico e replicou para o Terrax

Dinâmica FII

Não compram toda a terra do produtor pois se precisar comprar tudo, cara não está bem

Diferencial do fundo para o produtor é o prazo de 10 anos (bem acima de outros produtos).

Linhas de custeio são limitadas a 3 milhões de reais, não compete com o FII

Há pagamento de arrendamento anual, mas eles linearizam a distribuição

Frisaram que as terras que irão investir possuem certa liquidez

Safra

Foco é milho e soja, um pouco menos de algodão (culturas anuais)

Taxa de performance

A proposta inicial era uma taxa fixa, mas a CVM não autorizou

Estão tentando fazer algo relacionado ao CDI, um CDI médio (provavelmente LTN de 2 – 3 anos)

Estratégia

Pensam também em comprar ativos e permanecer até vender a um preço mais alto

Daniel Caldeira conversou com Fernanda Mustacchi, do Mustacchi Advogados

Pandemia

Passado o primeiro mês de choque, surgiram oportunistas para ganhar dinheiro com a pandemia

Segunda residência foi muito forte, galpão logístico teve um grande aumento de demanda e uma demanda adicional por laje corporativa

Contrato típico/atípico

Atípico é BTS ou SLB. Contrato não é apenas uma relação locatário e locador. Eu comprei apenas por saber que iria alugar para você.

Tinha de insegurança jurídica na relação Santander x RBVA

Todas as decisões foram favoráveis aos contratos

CRI

Está tendo questionamento em corrigir a IGPM em alguns casos

Começaram a usar IGPM no passado por não ser um índice público (é da FGV, mais difícil de ser manipulado)

Baroni conversou com gestores da Hectare sobre a AGE do dia 22/out/20

Querem aprovação para aquisição de ativos com conflito de interesses (CRIs estruturados pela gestora ou partes relacionadas – Fortesec), já que controladores da Hectare estão comprando controle da Fortesec

Aumentar limite para pagar auditoria para o fundo, já que ele cresceu muito

Querem capital autorizado de 5 bilhões de reais, o que entendo que seja muito mas agiliza as ofertas; Selegatto entende que Hectare não irá utilizar de maneira irresponsável

Baroni conversou com Caio Conca sobre CPFF e CPTS

CPTS

Fundo mudou a tese, posições estão mais comportadas e estão comprando FIIs também

O dinheiro inicial foi de institucional, que possuem custo de oportunidade maior. Agora entende que há uma região de risco x retorno boa, que é financiar ativos imobiliários (shopping, laje corporativo e logístico). Spread desejado é 300 a 500 bps.

Olhando todos os fundos da Capitania, consegue desembolsar até 200 milhões de reais para uma operação

CRI

Havia uma expectativa negativa para a indústria, mas o que efetivamente aconteceu foi muito abaixo do esperado

Hoje Caio enxerga boas oportunidades, mas entende que deverá ocorrer maiores competições

Taxa de performance -> Baroni não gosta muito de performance e Caio não cobra performance no CPTS

Corporativo ou pulverizado?

Caio não enxerga oportunidade no corporativo, mas também não gosta de financiar empreendimento em cidade secundária

Prefere estudar caso a caso, ficar no meio do caminho

FIIs

Caio gosta do setor corporativo, mas entende que há piora marginal de vacância no curto prazo

Shopping já reportou redução da vacância

Caio enxerga mais oportunidade em renda urbana, focado em contrato atípico e spread alto para a NTNB

Alocação em FII de CRI -> calcula quanto vale cada CRI, tira custos e vê se faz sentido alocar no CRI. Como exemplo, comprou SADI quando caiu muito.

FoF -> nunca deveria ficar longe do valor patrimonial. A discussão seria em qual momento o FoF foi criado, já que pode ter surfado uma alta da indústria ou uma queda forte da indústria

Emissão abaixo do valor patrimonial

Caio lembra que o investidor não deveria entrar em emissão para vender no secundário logo depois.

GRLV

Tem participação relevante no GRLV, teria dificuldade para desinvestir e entende que FII já chegou no seu potencial.

Não há nenhum comprador firme no momento.

Daniel Caldeira conversou com Nod para discutir sobre as ofertas em andamento

Ofertas

Destaque para fundos de papel e de logística, por estarem mais na moda

IPO

Estão com dificuldade de sair e rateios estão menos agressivos

NOD entende que mercado entrou em um momento de espera; dinheiro vem em ondas, não de maneira previsível

Às vezes o pipeline é muito otimista

BRCO

Oferta não é 100% primária, uma parte é secundária.

Preço acima de patrimonial, abaixo de mercado, pipeline definido

MGFF

Pediu isenção de conflito para comprar FIIs do mesmo administrador, mas não quis pedir isenção de conflito para mesmo gestor

KSCR

Fundo de securities da Kinea, mas já possuem KNCR, KNIP, KNHY

Daniel entende que estão fazendo um novo fundo para não diluir os fundos atuais que estão negociando abaixo do valor patrimonial

Nod entende que fundo pode ser incorporado pelos outros fundos atuais da Kinea

JSRE

Oferta foi estranha, por deixar um preço muito abaixo do valor patrimonial e não dar esclarecimento no que iria alocar

Oferta seria muito dilutiva e gestora voltou atrás

Daniel acredita que deve ter ativo muito bom para ser adquirido para fazerem emissão a este preço

Taxas de distribuição

Discutiram sobre custo ser diferente para cotista atual x novos cotistas

Daniel questionou a necessidade de pagar taxa de distribuição

Thiago Otuki conversou com gestores da Rio Bravo (RBRS e RBFF) Felipe Quaresma e Giuliano Bandoni

RBRS

Captaram 104 milhões de reais, colocaram tese diferente (residencial)

FII já está negociando na B3

Pode comprar ativo residencial e pode participar em desenvolvimento, mas o principal objetivo do fundo é entregar uma renda através de aluguel

Hoje estão em São Paulo, próximo a faculdade/hospitais e ativos líquidos

Em 2019 houve recorde de lançamentos e 2020 deve continuar forte (estamos vivendo um início de expansão imobiliária)

Jovens não querem ficar presos ao imóvel, é melhor alugar

Regiões

Vila Madalena, Jardins, Higienópolis, Itaim, Pinheiros, Vila Mariana

Não pensam em sair do Sudeste no curto prazo

Aquisições

Core -> ativos já performados, mas querem comprar pelo menos 50% das unidades

Não core -> vai desenvolver o ativo, aí fica mais fácil de ter mais de 50% das unidades

Durante o período de desenvolvimento a distribuição de dividendo fica oscilando muito, decidiram estruturar um CRI para ter um fluxo mais previsível

Como entram antes do lançamento, não pagam stand/marketing/etc e é bom para o incorporador pois já começa com mais da metade do prédio vendido

Rentabilidade

Meta seria 7% – 8% de div yield

RBFF

Não é um FoF passivo, é um FoF ativo

Estratégia

É um FoF puro sangue, focado majoritariamente em FIIs. Possuem apenas 1 CRI mas é da antiga gestora

Dividem estratégico (visão de longo prazo; entre 70% – 80%), tático (prazo mais curto, apenas seria arbitragem) e high yield (operações não óbvias)

Visão atual

Logística está caro, estão olhando mais laje corporativa e shopping

Thiago Otuki conversou com Evandor Buccini e Guilherme Rheingantz (RBIV)

Começou na gestão em 2015. Queriam fazer novos produtos, RBIV foi criado nesse momento

Guilherme trabalhou na Gafisa/Fortesec

RBIV

Fundo começou em dezembro/19.

Maiores exposições: Loteamento, varejo essencial e logístico

30% do fundo está em high yield, fundo é majoritariamente high grade

Processo de crédito

Análise preliminar, depois fazem análise mais profunda: qualidade dos recebíveis, acionistas da empresa, analisa a região, se produto faz sentido e garantias envolvidas (entender a liquidez do ativo, dão pelo menos 30% de desconto)

Situação atual

Devedores estão performando bem até o momento

Prazo médio para IGPM ser repassado para cotista é uns 2 meses

Arthur Vieira de Moraes conversou com Daniel Marinelli (analista de FIIs do BTG Pactual Digital)

Gestor x análise sell side

Gestor toca o fundo, analista faz a análise do fundo imobiliário

Para analisar o fundo imobiliário é importante entender a gestão

FoF

É um bom veículo para quem está iniciando. Ele já diversifica bem a carteira, tem uma gestão profissional e pode participar de oferta restrita (476)

Novos FIIs

Prefere esperar um pouco antes de colocar na carteira

FIIs x ações

Possuem menor volatilidade e menor alavancagem

IFIX possui prêmio histórico de 3%, hoje está em 2%

Como ciclo imobiliário é ciclo longo, usar NTNB longa

Carteira recomendada

Bastante exposto a FIIs de recebíveis, principalmente a FII com CDI por apostar em uma possível alta da Selic

Logístico está mais caro em relação a outros segmentos, mas permanece na carteira dele pois já estava lá

Arthur Vieira de Moraes conversou com André Pereira (TEPP e SDIL)

Visão 2021

Expectativa de recuperação, com destaque para shoppings.

Vale a pena comprar vacância?

Existia o custo de carrego, agora com Selic a 2% esse custo de carrego é menor

Tente entender o motivo do imóvel estar vago

Vacância vale a pena quando acredita em crescimento de demanda nos próximos anos

SDIL

Era monoativo, transformaram em multiativo e estão fazendo alocações

Comprou One Park por 1.3 mil reais o metro quadrado e gastou 300 reais em reforma para transformar ele em AAA

Na cogestão a Tellus fica na parte imobiliária e a Rio Bravo pega a parte financeira

TEPP

Sofreu, mas entende que o pior ficou para trás

Algumas empresas estão pedindo expansão

Vacância do fundo está em 22%, mas ressaltou que está em tratativas para reduzir ela

Valor médio de locação é 70 reais (enquanto SP em média cobra 85 reais), risco de subir é alto

Costumam colocar gerador, bicicletário e amenities nos prédios que possuem controle

Fundo tem uma proposta de ganho de capital, o que acabou penalizando dividendo no curto prazo. Alguns investidores profissionais saíram do fundo também

Estão fazendo melhorias em todos prédios e acreditam que consigam repassar preço para os inquilinos no futuro

Alavancagem

Antes de tudo, investidor precisa saber o que ele está comprando (se fundo vai praticar alavancagem ou não)

Arthur Vieira de Moraes conversou com Evandro Buccini e Guilherme Rheingantz

Dívida é mais barata que equity e fundo de laje costuma comprar poucos ativos, enquanto com o mesmo dinheiro você pode comprar muito mais ativos de dívida, pulverizando bem mais o risco

Indexador

Tentar sempre casar correção monetária do CRI com custos do devedor

Oferta

Estudo de viabilidade foi muito mais conservador que a realidade

Dividendo

Receita recorrente distribui no mês e receita não recorrente tenta linearizar no semestre

Principal problema do fundo

Falta de liquidez, estão estudando fazer Market making.

Após a pandemia os critérios de Market making dos bancos ficaram muito rígidos, o que ficou proibitivo para o RBIV. Uma alternativa seria fazer novas ofertas

Mas reiteraram que não irão fazer oferta abaixo do valor patrimonial

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