Arthur Vieira de Moraes conversou com Moise Politi (REC), Baroni conversou com Diego Coelho e Daniel Caldeira conversou com Ronaldo Rodrigues (BRCR11)
Arthur Vieira de Moraes conversou com Moise Politi
Participou de vários segmentos e, após conversar com Elie Horn, desenvolveu a parte imobiliária (FIIs e CRIs)
REC
Ao invés de construir uma empresa do zero, preferiu se associar à REC.
UBS não trouxe os investidores e decidiram encerrar
Está fazendo REC logística e REC hotelaria
Não cobra taxa de performance e entende que prefere criar FII com proposta específica ao invés de misturar tudo
RECT11
Só capta quando tem o investimento
Não faz apenas laje corporativa, faz também quer renda urbana.
Alphaville tem 32% de vacância, mas compraram imóveis ocupados.
Tem como alvo de alavancagem de 25 – 30% no RECT11.
Quando compra imóvel vago consegue comprar a um preço muito mais baixo (comprou Canopus por 5 mil reais o metro quadrado)
Moise acredita no flight to price, não no flight to quality. Na crise o inquilino quer cortar custos
Captar abaixo do patrimonial
Tudo depende do que será feito com os recursos
Baroni conversou com Diego Coelho, da Coelho Advogados
Ele fez um livro sobre CRIs
Segurança de CRIs
Há um pacote de garantias e é necessário entender bem a qualidade da garantia
High yield -> costuma ser exposição a uma incorporadora menor, ter maior exigência de garantias
Aparta o patrimônio do CRI do patrimônio da securitizadora
O patrimônio de afetação pode sofrer impacto negativo frente a determinadas exigências, como ambiental
Fazer análise jurídica e de crédito ao mesmo tempo ao investir em CRIs.
Alguns investidores possuem interesse em ter controle dos CRIs para facilitar aprovação em assembleia
Baroni questionou sobre o valor real das garantias, Diogo lembrou que há laudo para avaliar os ativos e sim, gestores que compraram o CRI fazem a sua própria avaliação das garantias
Daniel Caldeira conversou com Ronaldo Rodrigues para discutir sobre o BRCR11
Pandemia
Havia muita incerteza no início, mas o fundo não foi muito afetado. Inadimplência atual está e 1.4% (contra 0% nos anos anteriores)
Todo potencial locatário passa por uma análise de crédito
As rescisões não foram motivadas por causa da pandemia (já eram previstas e foram no Cenesp)
Diamond
Concluiu aquisição final de julho, faz jus a recebimentos em agosto e vai começar a receber dinheiro efetivamente em setembro e fundo irá pagar ao cotista em outubro
Distribuição do fundo deverá ser positivamente afetada pelo Diamond e fim da carência do Banco do Brasil
Proposta atual BRCR
Melhorar as locações, reduzir custos, reciclagem portfolio e melhorar comunicação com investidores
Focar em ativos de alta qualidade em regiões que acredita que tem crescimento (Pinheiros, Itaim, Morumbi)
Alavancagem
Tem 2 -> 120 milhões no prédio Cidade Jardim e 486 milhões como Diamond em garantia
Limite de alavancagem é 30% do patrimônio líquido
Entendem que se alavancagem for abaixo do retorno do ativo, faz sentido
Diferimento
Houve, mas foi caso a caso. Foi menos de 5% da receita do fundo
Cenesp
O maior esforço atual foi reduzir custo condominial (27 reais o metro quadrado para 13 reais o metro quadrado)
1/3 está vago, 1/3 está com Banco do Brasil e 1/3 está bastante pulverizado
Quando locar a parte vaga eles pensam em vender o Cenesp
Homeoffice
Veio para ficar, mas não impactará de maneira relevante ativos premium (que é o foco atual do BRCR11)
Rio de Janeiro
BRCR reduziu bastante exposição ao Rio e 66% é contrato atípico com Petrobras
Ainda não enxergam ponto de inflexão no Rio
Setores que pegam laje acima de 5 mil metros -> Governo, Oil & gas, assets e escritórios de advocacia
Setores
FIIs CRIs foram menos impactados que esperado
BPML -> fluxo é 60% do habitual; é ruim mas melhor que esperado
No BRCR não praticaram desconto, enquanto o BPML teve de praticar algum desconto
Urbanity Corporate
Ativo estava sendo entregue e estava 100% vago
Como não pagava dividendo, entendiam que seria ruim para fundo. Possuem a opção de compra após 5 anos da conclusão da entrega do ativo. Ainda não decidiram se efetivamente compram ou não o Urbanity
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