Arthur Vieira de Moraes conversou com Ricardo Almendra (RBR) e Rodrigo Cardoso (Clube FII) e Giancarlo Nicastro (Siila); Baroni abordou sobre a oferta do RZTR11; Daniel Caldeira conversou com Rafael Giaretta e com Oswaldo Rossi (MGFF e MGHT)
Arthur entrevistou Ricardo Almendra (RBR Asset) no dia 18/set/20
Melhor momento para entrar em FII
Isso não existe, existem bons momentos. Faça aportes regulares
Imóveis x FIIs
Liquidez, transparência, segurança fazem com que FII seja melhor que imóvel
Mas não necessariamente é bom vender imóvel para comprar FII (pois há custos envolvidos em imóveis)
FIIs CRI
Inflação negativa -> impacta negativamente a distribuição do fundo, mas há alguns casos em que se IGPM não for positivo há zero
CRIs na pandemia?
Não houve evento sério de não pagamento, apenas postergaram em alguns casos a amortização.
Todos CRIs que possuem há fundo de reserva
RBRL
Comprou alguns galpões e decidiram criar um fundo, por terem a possibilidade de aumentar/reduzir a exposição ao RBRL
Compraram ativos com aluguel baixo para risco de aluguel subir seja maior que risco de aluguel cair
TEPP negociando (a 11.5k/m2) abaixo do custo de reposição (14k)
FII pode comprar BDRs?
Ainda não, regulador precisa permitir e depois devem chamar uma assembleia
Criaram um fundo de REITs, investe pelo menos 67% em REITs (atualmente investem 80%)
Gosta do REIT do Empire State
Mercado de escritórios em SP
Há muita pouca oferta hoje, vacância está muito baixa
Nenhuma das renovações das principais regiões de São Paulo sofreu redução de preço durante a pandemia
Arthur Vieira de Moraes conversou com Rodrigo Cardoso (Clube FII) e Giancarlo Nicastro (Siila) em 11/set/20
Ambos estão trabalhando em algo para divulgar dados de locação e compra/venda ao público
Baroni conversou com Leandro Bousquet e com Luiz Filipe sobre o VIFI
Mercado derivativos em FII
Quanto maior possibilidade, melhor. Mas sim haverá uma maior volatilidade
O que fazer? Ganho de capital ou dividendos?
Melhor seria equilibrar em ambos
Tamanho ideal FoF x tamanho mercado x liquidez
Após 800 milhões – 1 bilhão de reais, não dá para focar em FIIs pequenos.
Focar em oportunidades em 476 e listagem de FIIs novos
Carteira
Maiores posições são do próprio gestor
Eles gostam dos ativos (VISC, VILG, VINO). À medida que o fundo for crescendo a posição em fundos da casa deve ser diluída
Gostam de FII de tijolo por relação risco x retorno melhor
Segmento que mais vai crescer será o de renda urbana, há muitas oportunidades.
Desafio gestor de FoF é encontrar fundo com estratégia bem definida
Gestão procura sempre a melhor alocação no fundo
Shoppings
Expectativa era retomar ao pré crise em 2022, mas entendem agora que pré crise se recupera em 2021
Em algumas regiões do PIB coronavoucher representa 5% do PIB, impacta muito positivamente o consumo
Baroni abordou sobre a oferta do RZTR11
Gestores trabalhavam na área agro do Itau BBA
Fundo vai fazer operação de uma parte da fazenda, não toda. Terra já passa a fazer parte do fundo
2 fontes de renda: 6% de arrendamento (aluguel) + call option (produtor recompra a terra)
Como foi feita a venda para o fundo a um preço baixo, produtor possui interesse a recomprar
Não precisa executar pois a terra já é do fundo, mas o desafio (no meu entendimento) é monetizar caso do produtor der calote
Taxa performance: CDI + 2%, Baroni não gostou mas respeita. Falam que terra protege de inflação mas usam CDI como benchmark
Daniel Caldeira conversou com Rafael Giaretta
GGRC
Regulamento estava engessado na questão do contrato atípico e Rafael entendia que existiam oportunidades que não tinham contratos 100% atípicos
Visão em 2020
Houve estresse excessivo
Saber diferenciar entre visão de curto prazo x visão de longo prazo. Não fique desesperado no curto prazo
Ponto positivo FIIs
Estrutura de custos está definida
BBPO
Gosta de ativo com perspectiva de renda e valor; não vê perspectiva de renda para frente no BBPO
Daniel Caldeira conversou com Oswaldo Rossi (MGFF e MGHT) no dia 8/set/20
MGHT
Inicialmente era proposta de dívida, financiar expansão Selina
Mas decidiram participar do equity
Se Selina der prejuízo não impacta o fundo, mas ganha apenas 20% do lucro
FoF alocando em FoFs
Entende que alocações em CPFF e BCFF foram oportunísticas, bom timing
TRXF
Alavancagem é diferente de risco, é importante entender a qualidade da renda
No caso do TRXF a alavancagem era geradora de valor.
Eles gostam dos imóveis e/ou dos contratos
Gostam de BTLG também
Pandemia gerou oportunidades que não existiam pré pandemia
Pagar duplamente taxa ao investir em FoF
É necessário pagar o gestor do FoF
Além disso ele pode participar de oferta 476, entrar em projetos de desenvolvimento e recebe pro ativamente ofertas de compra e venda de FIIs
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