Arthur Vieira de Moraes conversou com Diogo Canteras (HTMX), Thiago Otuki conversou com Leandro Bousquet e Luiz Filipe Araujo (VIFI), Daniel Caldeira conversou com André Abreu da Tellus, Baroni conversou com o Tiago Reis sobre o HGLG, depois sobre o ABCP e com José Neto sobre o HSML
Arthur Vieira de Moraes conversou com Diogo Canteras (HTMX)
Cenário que se confirmou foi pior que o pessimista
Abertura começou em junho, em setembro virtualmente todos estão abertos
Breakeven do hotel é ocupação de 30 – 32%, acredita que atinge em novembro
Energia, pessoal, IPTU, segurança.
Deixar aberto ou fechado? Com ocupação de 5 – 6% é melhor deixar aberto, perde menos dinheiro
Ocupação de outubro/21 deve ser boa, após vacina (junho/21)
HTMX
1/3 dos ativos é gerido pela Core (contrato arrendamento variável) -> ela absorve os custos no curto prazo
Vários hotéis tinham fundo de reserva e o próprio HTMX tinha o seu fundo de reserva
HTMX está fazendo aportes, mas até momento cotista não precisa fazer aporte no HTMX
Tese investimento HTMX
Comprar ativos baratos, mercado se recupera e vende ativos caros
Compraram em 2007, venderam boa parte em 2010 – 11.
Fizeram novas compras em 2016 e estão analisando fazer aquisições agora.
Mercado de São Paulo é 44 mil quartos, novas adições são 4 – 5 mil quartos. Em termos de volume é pouca coisa em produção, não deve impactar negativamente preços. Alguns ativos inclusive são de luxo, puxando preço da diária para cima
Taxa de câmbio alta faz com que pessoas passam a viajar menos lá fora e mais localmente, aumentando demanda nos hotéis
Multipropriedade
Venda de time sharing e multipropriedade está muito atrelada aos hotéis de lazer
Mesmo com crise, devedores de multipropriedade estão em dia (inadimplência baixa)
Valor Patrimonial
Fez conta ativo por ativo e entende que valor justo do fundo é em média 30% do que está marcado no valor patrimonial
FIIs x fundos de investimento
Foque no seu portfolio e na relação risco x retorno de cada produto
A grande diferença do Brasil com o resto do mundo é a grande exposição à renda fixa
Em FII você não pode pedir resgate, enquanto em fundos 555 você precisa pedir resgate
Para a segurança do fundo, o FII precisa ser fechado (não é fácil vender ativos físicos do dia para a noite, para fazer frente a possíveis resgates). A solução foi dar liquidez no mercado secundário caso alguém queira sair
Thiago Otuki conversou com Leandro Bousquet e Luiz Filipe Araujo (VIFI)
Leitura mercado imobiliário
Setor de logística menos impactado (em termos líquidos foi até positivo).
Em shoppings está tendo melhoria gradual, mas teremos aumento de vacância/descontos
Se CDI não faz mais sentido como benchmark, pensam em rediscutir
VIFI
Pandemia gerou muita oportunidade, foi a primeira oferta durante pandemia
Há uma cogestão da área de crédito com área imobiliária
60% alocado em renda e 40% em valor (ganho de capital)
Logística é a menor alocação do fundo, pela relação risco x retorno.
Peso maior atualmente em shoppings.
Proposta CRIs
A ideia seria se expor a operações high grade.
As melhores oportunidades estão no mercado primário.
VILG
Alocações irão ocorrer de maneira rápida
VISC
Todos estão abertos, mas ainda estão discutindo inadimplência
Vendas varejo crescem acima de PIB e vendas de shoppings crescem acima do varejo; no longo prazo permanece otimista, mas no curto prazo está cauteloso
Daniel Caldeira conversou com André Abreu da Tellus
André abriu uma empresa para poder receber aporte de capital estrangeiro em 2007.
Tem 3.3 BI BRL sob gestão, o foco atual é realmente em São Paulo, mas pensam em migrar para outras geografias no futuro
Visão escritórios
Não é fácil fazer a migração na prática de um escritório para outro. Manter interação entre as pessoas é muito importante. Olhando para esse ponto, o isolamento estrutural não é bom para as pessoas
Empresas estão revendo expansão e ainda não decidiram se devolvem ou não
São Luiz
Estão fazendo um minisupermercado no lugar do teatro, vão criar um novo restaurante, café e possivelmente uma farmácia para o prédio.
Condomínio São Luis hoje está hoje em 13 reais o metro (era 20 reais antes), uma queda muito boa
Passareli
Algumas empresas menores não resistiram à crise, estão unificando alguns pedaços de andar para poder locar para empresas maiores
Passareli está em uma região que só pode subir com CEPAC.
Tese TEPP
Achar ativos pouco valorizados dentro das principais regiões de São Paulo e próximos da região de Metrô/Trem
Aluguel é 3 a 5% do faturamento da companhia, o impacto não é tão relevante assim
Dinâmica mercado
Em 2012 – 13 o aluguel do São Luis era 100 reais por metro quadrado, agora estão voltando a ver o São Luis chegar a 100 reais agora/em 2021
Inquilinos fazem pré seleção sobre certificação e impacto ambiental
Juros baixos geram oportunidades e demandas por real estate
Berrini está bem atendida na parte de serviços. André entende que as pessoas estão se regionalizando, focando em seu próprio bairro.
FIIs -> olhar o ativo e quem está fazendo a gestão do ativo
Baroni conversou com o Tiago Reis sobre o HGLG
HGLG possui 700 mil metros quadrados e tem em torno de 3 bilhões de reais de patrimônio
Captou recentemente 1 bilhão de reais, teve problema com primeira aquisição mas a segunda/terceira foi bem sucedida.
Faltam 700 milhões de reais para alocar.
O que está acontecendo hoje é flipagem -> entram na oferta e saem após oferta
Quem fez a flipagem “antecipou” dividendo de 2 anos
Baroni comentou sobre o ABCP
Problema poderia ser maior, pois Receita Federal focou apenas nos últimos 2 anos
Fundo tem 1 bilhão de reais e apenas 6 milhões de caixa, não tem como provisionar no curto prazo os 150 milhões de reais
ABCP pode vender uma parte para outro FII de shopping, pode ocorrer cisão (como foi feito no FIIB)
Interpretação da Rio Bravo é que houve cisão entre Cyrela e CCP em 2007 e portanto as empresas são distintas.
Baroni conversou com José Neto
Fizeram estudo de caso do HSML
Shopping no Acre é o único shopping da capital, mas o estacionamento é muito caro
Maceió -> teve expansão recente e deve expandir novamente
Granja Viana -> tem problema de transporte público
Tucuruvi -> fluxo de 1 milhão de pessoas, tem terminal de ônibus e de metrô
Osasco -> focado em classe A/B
Comparou HSML com MALL, HGBS, VISC, mas olhou para o P/VP; o que eu acho um pouco ruim. Já que cada fundo tem a sua premissa, entendo que seja melhor olhar P/FFO e/ou EV/ABL
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