Resumo das lives 5 set 20

Arthur Vieira de Moraes conversou com Diogo Canteras (HTMX), Thiago Otuki conversou com Leandro Bousquet e Luiz Filipe Araujo (VIFI), Daniel Caldeira conversou com André Abreu da Tellus, Baroni conversou com o Tiago Reis sobre o HGLG, depois sobre o ABCP e com José Neto sobre o HSML

Arthur Vieira de Moraes conversou com Diogo Canteras (HTMX)

Cenário que se confirmou foi pior que o pessimista

Abertura começou em junho, em setembro virtualmente todos estão abertos

Breakeven do hotel é ocupação de 30 – 32%, acredita que atinge em novembro

Energia, pessoal, IPTU, segurança.

Deixar aberto ou fechado? Com ocupação de 5 – 6% é melhor deixar aberto, perde menos dinheiro

Ocupação de outubro/21 deve ser boa, após vacina (junho/21)

HTMX

1/3 dos ativos é gerido pela Core (contrato arrendamento variável) -> ela absorve os custos no curto prazo

Vários hotéis tinham fundo de reserva e o próprio HTMX tinha o seu fundo de reserva

HTMX está fazendo aportes, mas até momento cotista não precisa fazer aporte no HTMX

Tese investimento HTMX

Comprar ativos baratos, mercado se recupera e vende ativos caros

Compraram em 2007, venderam boa parte em 2010 – 11.

Fizeram novas compras em 2016 e estão analisando fazer aquisições agora.

Mercado de São Paulo é 44 mil quartos, novas adições são 4 – 5 mil quartos. Em termos de volume é pouca coisa em produção, não deve impactar negativamente preços. Alguns ativos inclusive são de luxo, puxando preço da diária para cima

Taxa de câmbio alta faz com que pessoas passam a viajar menos lá fora e mais localmente, aumentando demanda nos hotéis

Multipropriedade

Venda de time sharing e multipropriedade está muito atrelada aos hotéis de lazer

Mesmo com crise, devedores de multipropriedade estão em dia (inadimplência baixa)

Valor Patrimonial

Fez conta ativo por ativo e entende que valor justo do fundo é em média 30% do que está marcado no valor patrimonial

FIIs x fundos de investimento

Foque no seu portfolio e na relação risco x retorno de cada produto

A grande diferença do Brasil com o resto do mundo é a grande exposição à renda fixa

Em FII você não pode pedir resgate, enquanto em fundos 555 você precisa pedir resgate

Para a segurança do fundo, o FII precisa ser fechado (não é fácil vender ativos físicos do dia para a noite, para fazer frente a possíveis resgates). A solução foi dar liquidez no mercado secundário caso alguém queira sair

Thiago Otuki conversou com Leandro Bousquet e Luiz Filipe Araujo (VIFI)

Leitura mercado imobiliário

Setor de logística menos impactado (em termos líquidos foi até positivo).

Em shoppings está tendo melhoria gradual, mas teremos aumento de vacância/descontos

Se CDI não faz mais sentido como benchmark, pensam em rediscutir

VIFI

Pandemia gerou muita oportunidade, foi a primeira oferta durante pandemia

Há uma cogestão da área de crédito com área imobiliária

60% alocado em renda e 40% em valor (ganho de capital)

Logística é a menor alocação do fundo, pela relação risco x retorno.

Peso maior atualmente em shoppings.

Proposta CRIs

A ideia seria se expor a operações high grade.

As melhores oportunidades estão no mercado primário.

VILG

Alocações irão ocorrer de maneira rápida

VISC

Todos estão abertos, mas ainda estão discutindo inadimplência

Vendas varejo crescem acima de PIB e vendas de shoppings crescem acima do varejo; no longo prazo permanece otimista, mas no curto prazo está cauteloso

Daniel Caldeira conversou com André Abreu da Tellus

André abriu uma empresa para poder receber aporte de capital estrangeiro em 2007.

Tem 3.3 BI BRL sob gestão, o foco atual é realmente em São Paulo, mas pensam em migrar para outras geografias no futuro

Visão escritórios

Não é fácil fazer a migração na prática de um escritório para outro. Manter interação entre as pessoas é muito importante. Olhando para esse ponto, o isolamento estrutural não é bom para as pessoas

Empresas estão revendo expansão e ainda não decidiram se devolvem ou não

São Luiz

Estão fazendo um minisupermercado no lugar do teatro, vão criar um novo restaurante, café e possivelmente uma farmácia para o prédio.

Condomínio São Luis hoje está hoje em 13 reais o metro (era 20 reais antes), uma queda muito boa

Passareli

Algumas empresas menores não resistiram à crise, estão unificando alguns pedaços de andar para poder locar para empresas maiores

Passareli está em uma região que só pode subir com CEPAC.

Tese TEPP

Achar ativos pouco valorizados dentro das principais regiões de São Paulo e próximos da região de Metrô/Trem

Aluguel é 3 a 5% do faturamento da companhia, o impacto não é tão relevante assim

Dinâmica mercado

Em 2012 – 13 o aluguel do São Luis era 100 reais por metro quadrado, agora estão voltando a ver o São Luis chegar a 100 reais agora/em 2021

Inquilinos fazem pré seleção sobre certificação e impacto ambiental

Juros baixos geram oportunidades e demandas por real estate

Berrini está bem atendida na parte de serviços. André entende que as pessoas estão se regionalizando, focando em seu próprio bairro.

FIIs -> olhar o ativo e quem está fazendo a gestão do ativo

Baroni conversou com o Tiago Reis sobre o HGLG

HGLG possui 700 mil metros quadrados e tem em torno de 3 bilhões de reais de patrimônio

Captou recentemente 1 bilhão de reais, teve problema com primeira aquisição mas a segunda/terceira foi bem sucedida.

Faltam 700 milhões de reais para alocar.

O que está acontecendo hoje é flipagem -> entram na oferta e saem após oferta

Quem fez a flipagem “antecipou” dividendo de 2 anos

Baroni comentou sobre o ABCP

Problema poderia ser maior, pois Receita Federal focou apenas nos últimos 2 anos

Fundo tem 1 bilhão de reais e apenas 6 milhões de caixa, não tem como provisionar no curto prazo os 150 milhões de reais

ABCP pode vender uma parte para outro FII de shopping, pode ocorrer cisão (como foi feito no FIIB)

Interpretação da Rio Bravo é que houve cisão entre Cyrela e CCP em 2007 e portanto as empresas são distintas.

Baroni conversou com José Neto

Fizeram estudo de caso do HSML

Shopping no Acre é o único shopping da capital, mas o estacionamento é muito caro

Maceió -> teve expansão recente e deve expandir novamente

Granja Viana -> tem problema de transporte público

Tucuruvi -> fluxo de 1 milhão de pessoas, tem terminal de ônibus e de metrô

Osasco -> focado em classe A/B

Comparou HSML com MALL, HGBS, VISC, mas olhou para o P/VP; o que eu acho um pouco ruim. Já que cada fundo tem a sua premissa, entendo que seja melhor olhar P/FFO e/ou EV/ABL

Clique aqui para ler sobre as lives da semana anterior

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