Lives FIIs semana 18/jul/20

Alguns episódios da Expert, Baroni sobre SAAG

Leandro Bousquet (Vinci), Bruno (Maua) e Pedro Carraz (XP) (16/jul/20)

Escritórios

mercado aos poucos iria mudar dinâmica dos escritórios, apostou em prédios de médio porte com arquitetura diferenciada e próximo a áreas residenciais nobres

SP -> vacância abaixo 10%, revisional de 15 – 20%

Crise reduz demanda por escritórios

Ganhador será a solução flexível (coworking)

Shopping

 ABL per capita Brasil menor que outros países

Eventos inéditos implicam em ações inéditas

Ecommerce deve ocorrer, sai vencedor mas não haverá substituição de 100% do varejo físico

Shopping mudou mix para competir com Ecommerce, focando em experiência

Integração online com offline, é uma via de mão dupla

Logístico

Tem oferta, tem necessidade de melhores galpões logísticos

CRI

Tem garantia, mais defensivo

Focar na estrutura da operação, não tanto no balanço

Liva XP sobre shoppings (aqui)

Hoje pessoas ficam pouco tempo em shopping pois praça de alimentação está fechada, em alguns casos houve abertura e pessoas permaneceram mais

Visão para frente é cada shopping ter seu marketplace e same day/same hour delivery -> principalmente focado em lojas premium gringas que não querem ter ecommerce no Brasil

Flavio Cagno (Kinea), gestor dos FIIs de CRI (13/jul/20)

FIIs tijolo -> chega a um patamar que fica difícil de crescer? Não, tem espaço ainda

Tamanho dos fundos depende do tamanho do Brasil

Competição por CRIs

Bom pois a indústria cresce

Gostam de trazer CRIs customizados para o fundo

A maioria dos CRIs da carteira não são disponibilizados para o mercado

Risco inflação mais alta

No Brasil há pouca pressão inflacionária. De qualquer forma, produtos de CRIs costumam ter proteção à inflação

KNHY x KNIP

Proposta é um pouco mais agressiva no KNHY; diferença é tipo de região e empreendedor

Financiam logística, escritório e shoppings

Abrir emissão para outros cotistas (além Personalité?). A próxima será exclusiva para XP

Homeoffice

Pode ocorrer um impacto no curto prazo, mas o homeoffice não substitui o trabalho corporativo

Treinamento, cultura e segurança da informação são complicadores

Financiar incorporação com CRI

Nunca fez na Kinea. Precisa ser vista como operação de equity (em termos de retorno)

Revisão de aluguel

Sistema jurídico até o momento está funcionando muito bem. Respeito ao contrato está sendo observado

Ajustes que fizeram foram menores que o esperado

Shoppings -> deram carência para algumas operações

Investidor qualificado x não qualificado

Por precaução era apenas para qualificado. Mudaram KNCR e devem mudar KNIP em breve

Marcação a mercado

FIIs da Kinea são marcados a mercado -> dinâmica diária, visão mais próxima da realidade

Dividendo

Inflação negativa impactou negativamente KNIP e KNHY

CDI mais baixo impactou negativamente no KNCR

Baroni e GRIFI 15/jul/20

SAAG

FII criado para comprar várias agências ao Santander

Taxa de retorno era menor que da Caixa e BBAS por ser ativo de maior qualidade

Demanda foi 3 BI BRL (oferta de 400 MM BRL), forte por ser agência bancária de banco sólido

Banco ofereceu várias agências e foram verificar quais agências eram estratégicas para o Santander e, caso não houvesse renovação, tinham boa probabilidade de serem oferecidas ao mercado

Natureza atípica carrega uma componente financeira. O aluguel foi um acordo de remuneração pelo dinheiro investido dos cotistas na oferta.

Rio Bravo tem obrigação fiduciária em manter o contrato atípico

O Santander era consciente do contrato atípico e em nenhum se pensou em colocar cláusulas de arbitragem

 Santander acusa FII de enriquecimento ilícito pois SAAG11 bateu o CDI

O contrato atípico contempla a natureza financeira do negócio, não somente a questão imobiliária típica e os valores a ela relacionados

6 milhões de reais mensais é uma questão de sobrevivência para o Santander (alega desequilíbrio contratual)

Os cotistas nunca pediram paraa revisionar o aluguel

Mistura contrato típico e atípico

Caso Porto Alegre: Santander avalia o imóvel hoje por 9.4 milhões de reais, descontando inflação seria 6 milhões de reais em dezembro/12. Mas SAAG comprou por 11.9 milhões de reais. Ou seja, SAAG11 perdeu dinheiro

Banco não quer romper, apenas reequilibrar. Mas não pode reequilibrar pois estaria quebrando o contrato atípico. 

Santander tem 2300 agências, fundo com 28 agências está destruindo a rentabilidade do Santander

É um ruído, não deve impactar outros contratos atípicos

7 respostas, 2 favoráveis ao Santander e 5 favoráveis ao RBVA

Homeoffice

Nas últimas décadas tivemos várias mudanças nos escritórios, como ar despojado e conceito de pessoas poderem trabalharem de maneira remota

Desk sharing

Aumentar range de pensamento para entender como as coisas estão indo, escritório é um centro de cultura

Com surgimento da pandemia, homeoffice funcionou

Hoje não estão medindo produtividade do homeoffice. Não existindo resultado, não dá para saber se homeoffice está sendo eficiente

Escritório do futuro é mais amplo, mais receptivo

Precisamos sair da densidade atual no Brasil para um espaço maior. Grandes empresas vão se preocupar com isso

2Q20 -> aumento da vacância, de 13.3% para 14.7% em SP; houve basicamente mudança de uma multinacional; 3Q20 terá uma visão melhor

Londres/Paris -> 30% dos funcionários já voltaram

Alemanha/Austrália -> 50% já voltou a trabalhar no escritório

Inadimplência

Menor que esperado. Começo foi 8%, agora é 4%

Bancos estão passando por digitalização

Processo de devolver área-> tem multa, aviso prédio, colocar andar como recebeu e ajuste para entrar em novo prédio

Stay versus go -> melhor ficar atualmente

Mais fácil é devolver uma parte da área que mudar de prédio

Devolução seria mais por causa da crise que homeoffice

CBRE

Só volta quando número de infectados cair, é uma decisão da matriz

Dinâmica

Com juros baixos demanda de investimentos fica muito forte

Não sentimos até agora mudança de preço, nem aluguel/aquisição; o que está saindo por preço mais baixo são andares

Prédios menores -> mais por falta de espaço por causa do plano diretor

Investidores estrangeiros

Em 2019 compraram mais ativos que FIIs. Já estão no Brasil, estão comprando

Como selecionar os melhores FIIs (14/jul/20)

Dicas para montar carteira

Começa no macro, entender em que ambiente estamos no momento e afunilar para o micro

Shopping tinha bastante potencial e sofreu muito com corona

Laje corporativa pode ter problema, mas é mais para frente (não no curto prazo)

Galpão logístico está tendo aumento na demanda

Aloca peso de acordo com macro

Olhar a gestora, saber quem está cuidando do seu dinheiro; depois para fundo e depois para imóvel

Qualidades iguais -> pegar quem tem rentabilidade maior

Olhar no relativo dentro do setor e fora do setor

P/VP -> comprar entre 0.9 e 1.1 do VP

Estimar custo de reposição

Varia de acordo com o padrão do projeto

Shopping

grande risco é ter novos fechamentos

Entender região e se shopping é dominante

Laje corporativa

Homeoffice será usado em maior/menor escala nas empresas

Imóvel bem localizado sempre será demandado

Oferta está restrita e demanda parou de crescer

FII CRI -> risco menor que comprar apenas 1 CRI

reabertura vs custos

Frequência caiu 70 – 80%, praça de alimentação continua fechada. Custo está lá e faturamento está não voltando

Se lojista está autorizado a operar não pode impedir ele

O risco é ter de fechar novamente, tem grandes prejuízos com abertura

Chapecó/Caxias do Sul -> 60% do fluxo e vendas; houve abertura da praça de alimentação

Cada cidade tem as suas regras próprias

Consumidor mais objetivo e gastando mais

Vendas de celulares surpreendendo positivamente,

Shoppings de classe mais baixa com resultado melhor que shopping de classe mais alta

Mudança de mix nos shoppings era focada na experiência do consumidor

Pandemia-> troca da experiência pela conveniência

A pergunta é como fica após pandemia

Shoppings precisam então trazer experiência e também conveniência

Apenas 1/3 dos brasileiros estão em home office

Consumidor está mudando e shoppings precisam se adaptar a isso

Shopping vai cumprir o papel do last mile, haverá a multicanalidade

Investimentos

Foco é mall as a hub

Captação

Parou

2019 -> 35.5 BI BRL, 6.4 BI BRL em shopping (18%)

2020 -> 11.2 BI BRL total, apenas 5% em shoppings

Pipeline 9.1 BI BRL, apenas 6 MM BRL em shopping

Único segmento que ainda não se recuperou

Acredita em retomada de captações no 3Q20

Coronavirus

Benefício coronavoucher -> 6% do PIB no NE, mas foi basicamente para poupança

Shoppings focados em B/C possuem maior fluxo que A/B, por possuírem menos ecommerce

Eletrodoméstico não caiu, telefonia caiu pouco; quem estava exposto a escritórios e praça de alimentação está mal

Regiões fora dos grandes centros -> shoppings voltaram bem; falta de opções de lazer

Fechamento dos lojistas

Inadimplência e vacância devem ocorrer, mas até agora não teve impacto

Estamos na etapa do medo agora, daqui a pouco teremos a etapa do desemprego

Tomar cuidado na volta para que esta mortalidade não ocorra

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