Alguns episódios da Expert, Baroni sobre SAAG
Leandro Bousquet (Vinci), Bruno (Maua) e Pedro Carraz (XP) (16/jul/20)
Escritórios
mercado aos poucos iria mudar dinâmica dos escritórios, apostou em prédios de médio porte com arquitetura diferenciada e próximo a áreas residenciais nobres
SP -> vacância abaixo 10%, revisional de 15 – 20%
Crise reduz demanda por escritórios
Ganhador será a solução flexível (coworking)
Shopping
ABL per capita Brasil menor que outros países
Eventos inéditos implicam em ações inéditas
Ecommerce deve ocorrer, sai vencedor mas não haverá substituição de 100% do varejo físico
Shopping mudou mix para competir com Ecommerce, focando em experiência
Integração online com offline, é uma via de mão dupla
Logístico
Tem oferta, tem necessidade de melhores galpões logísticos
CRI
Tem garantia, mais defensivo
Focar na estrutura da operação, não tanto no balanço
Liva XP sobre shoppings (aqui)
Hoje pessoas ficam pouco tempo em shopping pois praça de alimentação está fechada, em alguns casos houve abertura e pessoas permaneceram mais
Visão para frente é cada shopping ter seu marketplace e same day/same hour delivery -> principalmente focado em lojas premium gringas que não querem ter ecommerce no Brasil
Flavio Cagno (Kinea), gestor dos FIIs de CRI (13/jul/20)
FIIs tijolo -> chega a um patamar que fica difícil de crescer? Não, tem espaço ainda
Tamanho dos fundos depende do tamanho do Brasil
Competição por CRIs
Bom pois a indústria cresce
Gostam de trazer CRIs customizados para o fundo
A maioria dos CRIs da carteira não são disponibilizados para o mercado
Risco inflação mais alta
No Brasil há pouca pressão inflacionária. De qualquer forma, produtos de CRIs costumam ter proteção à inflação
KNHY x KNIP
Proposta é um pouco mais agressiva no KNHY; diferença é tipo de região e empreendedor
Financiam logística, escritório e shoppings
Abrir emissão para outros cotistas (além Personalité?). A próxima será exclusiva para XP
Homeoffice
Pode ocorrer um impacto no curto prazo, mas o homeoffice não substitui o trabalho corporativo
Treinamento, cultura e segurança da informação são complicadores
Financiar incorporação com CRI
Nunca fez na Kinea. Precisa ser vista como operação de equity (em termos de retorno)
Revisão de aluguel
Sistema jurídico até o momento está funcionando muito bem. Respeito ao contrato está sendo observado
Ajustes que fizeram foram menores que o esperado
Shoppings -> deram carência para algumas operações
Investidor qualificado x não qualificado
Por precaução era apenas para qualificado. Mudaram KNCR e devem mudar KNIP em breve
Marcação a mercado
FIIs da Kinea são marcados a mercado -> dinâmica diária, visão mais próxima da realidade
Dividendo
Inflação negativa impactou negativamente KNIP e KNHY
CDI mais baixo impactou negativamente no KNCR
Baroni e GRIFI 15/jul/20
SAAG
FII criado para comprar várias agências ao Santander
Taxa de retorno era menor que da Caixa e BBAS por ser ativo de maior qualidade
Demanda foi 3 BI BRL (oferta de 400 MM BRL), forte por ser agência bancária de banco sólido
Banco ofereceu várias agências e foram verificar quais agências eram estratégicas para o Santander e, caso não houvesse renovação, tinham boa probabilidade de serem oferecidas ao mercado
Natureza atípica carrega uma componente financeira. O aluguel foi um acordo de remuneração pelo dinheiro investido dos cotistas na oferta.
Rio Bravo tem obrigação fiduciária em manter o contrato atípico
O Santander era consciente do contrato atípico e em nenhum se pensou em colocar cláusulas de arbitragem
Santander acusa FII de enriquecimento ilícito pois SAAG11 bateu o CDI
O contrato atípico contempla a natureza financeira do negócio, não somente a questão imobiliária típica e os valores a ela relacionados
6 milhões de reais mensais é uma questão de sobrevivência para o Santander (alega desequilíbrio contratual)
Os cotistas nunca pediram paraa revisionar o aluguel
Mistura contrato típico e atípico
Caso Porto Alegre: Santander avalia o imóvel hoje por 9.4 milhões de reais, descontando inflação seria 6 milhões de reais em dezembro/12. Mas SAAG comprou por 11.9 milhões de reais. Ou seja, SAAG11 perdeu dinheiro
Banco não quer romper, apenas reequilibrar. Mas não pode reequilibrar pois estaria quebrando o contrato atípico.
Santander tem 2300 agências, fundo com 28 agências está destruindo a rentabilidade do Santander
É um ruído, não deve impactar outros contratos atípicos
7 respostas, 2 favoráveis ao Santander e 5 favoráveis ao RBVA
Homeoffice
Nas últimas décadas tivemos várias mudanças nos escritórios, como ar despojado e conceito de pessoas poderem trabalharem de maneira remota
Desk sharing
Aumentar range de pensamento para entender como as coisas estão indo, escritório é um centro de cultura
Com surgimento da pandemia, homeoffice funcionou
Hoje não estão medindo produtividade do homeoffice. Não existindo resultado, não dá para saber se homeoffice está sendo eficiente
Escritório do futuro é mais amplo, mais receptivo
Precisamos sair da densidade atual no Brasil para um espaço maior. Grandes empresas vão se preocupar com isso
2Q20 -> aumento da vacância, de 13.3% para 14.7% em SP; houve basicamente mudança de uma multinacional; 3Q20 terá uma visão melhor
Londres/Paris -> 30% dos funcionários já voltaram
Alemanha/Austrália -> 50% já voltou a trabalhar no escritório
Inadimplência
Menor que esperado. Começo foi 8%, agora é 4%
Bancos estão passando por digitalização
Processo de devolver área-> tem multa, aviso prédio, colocar andar como recebeu e ajuste para entrar em novo prédio
Stay versus go -> melhor ficar atualmente
Mais fácil é devolver uma parte da área que mudar de prédio
Devolução seria mais por causa da crise que homeoffice
CBRE
Só volta quando número de infectados cair, é uma decisão da matriz
Dinâmica
Com juros baixos demanda de investimentos fica muito forte
Não sentimos até agora mudança de preço, nem aluguel/aquisição; o que está saindo por preço mais baixo são andares
Prédios menores -> mais por falta de espaço por causa do plano diretor
Investidores estrangeiros
Em 2019 compraram mais ativos que FIIs. Já estão no Brasil, estão comprando
Como selecionar os melhores FIIs (14/jul/20)
Dicas para montar carteira
Começa no macro, entender em que ambiente estamos no momento e afunilar para o micro
Shopping tinha bastante potencial e sofreu muito com corona
Laje corporativa pode ter problema, mas é mais para frente (não no curto prazo)
Galpão logístico está tendo aumento na demanda
Aloca peso de acordo com macro
Olhar a gestora, saber quem está cuidando do seu dinheiro; depois para fundo e depois para imóvel
Qualidades iguais -> pegar quem tem rentabilidade maior
Olhar no relativo dentro do setor e fora do setor
P/VP -> comprar entre 0.9 e 1.1 do VP
Estimar custo de reposição
Varia de acordo com o padrão do projeto
Shopping
grande risco é ter novos fechamentos
Entender região e se shopping é dominante
Laje corporativa
Homeoffice será usado em maior/menor escala nas empresas
Imóvel bem localizado sempre será demandado
Oferta está restrita e demanda parou de crescer
FII CRI -> risco menor que comprar apenas 1 CRI
reabertura vs custos
Frequência caiu 70 – 80%, praça de alimentação continua fechada. Custo está lá e faturamento está não voltando
Se lojista está autorizado a operar não pode impedir ele
O risco é ter de fechar novamente, tem grandes prejuízos com abertura
Chapecó/Caxias do Sul -> 60% do fluxo e vendas; houve abertura da praça de alimentação
Cada cidade tem as suas regras próprias
Consumidor mais objetivo e gastando mais
Vendas de celulares surpreendendo positivamente,
Shoppings de classe mais baixa com resultado melhor que shopping de classe mais alta
Mudança de mix nos shoppings era focada na experiência do consumidor
Pandemia-> troca da experiência pela conveniência
A pergunta é como fica após pandemia
Shoppings precisam então trazer experiência e também conveniência
Apenas 1/3 dos brasileiros estão em home office
Consumidor está mudando e shoppings precisam se adaptar a isso
Shopping vai cumprir o papel do last mile, haverá a multicanalidade
Investimentos
Foco é mall as a hub
Captação
Parou
2019 -> 35.5 BI BRL, 6.4 BI BRL em shopping (18%)
2020 -> 11.2 BI BRL total, apenas 5% em shoppings
Pipeline 9.1 BI BRL, apenas 6 MM BRL em shopping
Único segmento que ainda não se recuperou
Acredita em retomada de captações no 3Q20
Coronavirus
Benefício coronavoucher -> 6% do PIB no NE, mas foi basicamente para poupança
Shoppings focados em B/C possuem maior fluxo que A/B, por possuírem menos ecommerce
Eletrodoméstico não caiu, telefonia caiu pouco; quem estava exposto a escritórios e praça de alimentação está mal
Regiões fora dos grandes centros -> shoppings voltaram bem; falta de opções de lazer
Fechamento dos lojistas
Inadimplência e vacância devem ocorrer, mas até agora não teve impacto
Estamos na etapa do medo agora, daqui a pouco teremos a etapa do desemprego
Tomar cuidado na volta para que esta mortalidade não ocorra
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