REITs + Core + BV Asset + LOGG3

Thiago Otuki conversou com Daniel Malheiros sobre REITs e o novo produto que a RBR está criando (7/jul/20), Daniel Caldeira conversou com Martim Fass (Core – 7/jul/20), Thiago Otuki entrevistou gestores da RB Capital Marcio Rocha e Mauro Lima (28/jun/20), Baroni discutiu sobre tributação de FIIs, com Daniel Salomão (6/jul/20), com Rio Bravo (8/jul/20), Jacinto (9/jul/20) e BV Asset (10/jul/20), Arthur Vieira de Moraes falou sobre tributação e com João da Rocha Lima Júnior (10/jul/20), Leticia Toledo conversou com Sergio Fischer (LOGG3) e live XP sobre FIIs x ações

Thiago Otuki conversou com Daniel Malheiros sobre REITs e o novo produto que a RBR está criando

REIT

É mais próximo de uma empresa de properties (BRPR3) que um FII.

O REIT possui dívida (enquanto é proibido nos FIIs) e tem G&A (o gestor do FII ganha uma porcentagem do valor patrimonial do fundo)

Ao contrário dos FIIs, REITs conseguem crescer pois tomam dívida. Consequentemente possuem mais risco que um FII

REIT é obrigado a distribuir trimestralmente 90% do lucro líquido (enquanto FIIs distribuem 95% do lucro caixa semestralmente)

Assim como FIIs, REITs não permitem resgate

REITs x S&P500

Nos últimos 10 anos REITs entregaram uma performance melhor que o S&P500

Yield

Yield médio REITs é 5% em USD, um prêmio de 400 bps sobre títulos de dívida do Governo EUA

Segmentação

Há 15 segmentos, sendo os principais torre de celular, data center, multifamily, saúde, office e varejo.

Torre de celular e data center cresceram muito nos últimos anos e estão sendo resilientes na crise

Olhando nos últimos anos os segmentos que tiveram melhor performance foram residencial e galpão logísitico

Durante a crise Daniel está acompanhando o rent collection (quanto de aluguel está sendo efetivamente recebido)

FIA

RBR quer criar um FIA para poder investir em REITs.

Daniel Caldeira conversou com Martim Fass (Core)

Histórico

Martim formou em administração e foi trabalhar em auditoria. Não gostou e acabou indo para Rio Bravo e gostou da indústria de fundo imobiliário. Depois foi para o Safra tocar os fundos da casa

O Safra possuía 3 fundos (FoF, FII CRI e FII tijolo) e em 2013 os juros começaram a subir. Decidiram proteger a carteira comprando LTN. Os três fundos ficaram muito parecidos e decidiram juntar eles, criando o JSRE11

FII

FIIs estão se popularizando, chegando a 1 milhão de investidores mas nos EUA há em torno de 87 milhões de investidores

Há uma diferença entre comprar imóvel e comprar FII, já que FII possui negociação da cota diariamente

Martim comentou que investidores estão prestando atenção na qualidade dos imóveis, não apenas no dividendo que foi pago

Ele lembrou também que a vacância costuma corroer bastante o retorno do investimento em ativos físicos. Na crise é melhor ter imóvel locado que ter uma vacância pontual

Tributação de FIIs

Houve um fluxo de pessoas físicas para FIIs devido à isenção de tributação

Martim não vê problema em tributar FIIs, desde que tributem todos os produtos atualmente isentos. Comentou que se houver tributação, investidores institucionais podem aumentar a sua exposição a FIIs, já que pode se tornar mais atrativo a eles

Desenvolvimento

É importante poder desenvolver no fundo imobiliário por ter a possibilidade de aproveitar a melhor oportunidade no momento: comprar imóvel pronto ou desenvolver.

Martim comentou que é difícil implementar um fundo 100% de desenvolvimento por demorar muito em pagar dividendo a cotistas

Shopping

Martim acredita que principais sobreviverão, já que shoppings continuarão tendo a sua utilidade (lazer), mas mix deve mudar

FoF

São uma porta de entrada para o mundo de FIIs. Entender a estratégia dos FoFs, deixar ele girar a carteira de acordo com o mercado

Novos índices

A ideia é boa, mas é complicado misturar um Ibovespa com índice de crédito privado

Homeoffice

Muitas empresas já faziam homeoffice, agora as pessoas foram obrigadas a fazer homeoffice.

Há a questão da segurança da informação, do bem estar do funcionário que impedem uma migração estrutural para homeoffice.

Thiago Otuki entrevistou gestores da RB Capital Marcio Rocha e Mauro Lima

Panorama geral

Fundos foram constituídos em 2009 (FIIP11B) e 2010 (RBRD11). Focaram em contratos atípicos, mas infelizmente não possuem gestão ativa

RB possui 20 anos de mercado, tem 4 bilhões de patrimônio

Leader

Fiança era renovada a cada 12 meses -> 80% do saldo devedor

Leader estava em uma situação complicada que complicou com a pandemia

O ponto positivo é que já receberam o dinheiro

O que olham em imóveis

Localização, especificação técnica, quem é o tenant

Próximos passos

Estão fazendo estudos sobre benfeitorias a serem feitas após a saída da Leader

Pensavam em fazer aquisições/expansões com dinheiro que proveniente do contrato com a Leader

FIIP11B -> meta é manutenção yield e eventual expansão

RBRD11 -> enxergam oportunidades e podem fazer aquisições

Entendem que é melhor comprar novos ativos que devolver dinheiro a cotistas

VLOL -> prédio AAA, paga yield ok

RBCO -> focado middle market, deve entregar um yield maior que VLOL -> no Birman 20 possuem um “aluguel garantido” de uma parte da vacância

Procuram comprar ativo inteiro para ter gestão completa do ativo e controle de todos alugueis do prédio

RFOF -> tinham caixa para alocar, compraram ativos AAA (FIIs negociavam abaixo do custo de reposição), FIIs logísticos, renda urbana, FII CRI e não reduziu shoppings (aumentaram pouco)

Colocaram fibra ótica em um prédio e migraram a energia para mercado livre, auxiliando os inquilinos; mas lembraram que só faz sentido fazer investimento se houver percepção de valor do locatário

Mercado

Donos de imóveis comerciais não estão endividados e vacância não está aumentando, ninguém está com vontade de vender

É interessante seguir com gestão ativa para crescer os fundos (principalmente RBCO e RFOF)

Maiores tomadores de ABL eram empresas de coworking, agora com crise não teremos isso. Teremos sim uma maior flexibilização do horário de trabalho, mas home office não irá reduzir de maneira fenomenal a ABL ocupada

Viagem bate volta deixará de existir

Baroni discutiu sobre tributação de FIIs

Com tributação empresa pode ser motivada a reter mais caixa e reinvestir

Tributação de FIIs -> não foi dito pelo Guedes, mas obviamente seria negativo

É possível, já foi discutido mas nunca evoluiu muito

Baroni comentou sobre a possibilidade de preservar o estoque

Gestão ativa -> novas emissões irão procurar uma taxa/cap rate mais alta para compensar a tributação, o que seria positivo para cotistas

Baroni conversou com Daniel Salomão sobre saúde e investimentos

Pandemia

Temos 500k mortes no mundo, mas o ponto é que as expectativas mais pessimistas não se confirmaram

O pico deverá ser mais baixo que esperado

Daniel acredita que existe proteção cruzada entre vírus

Vacina é relevante, mas não necessariamente será a salvadora que muitos pensam

Há uma atenuação de cepas virais ao longo do tempo

Se preparar para o pior e torcer para o melhor

Lockdown era necessária para definir estratégia, mas a estratégia não foi definida

Tributação

Empresas podem começar a reinvestir e fazer recompra

Baroni conversou com Rio Bravo

Homeoffice

teoricamente mesma produtividade com menor custo; mas não é algo 8 – 80

Escritórios não deixarão de ser importantes para empresas

É importante demonstrar cultura da empresa

Deve ocorrer uma retração na demanda, mas oferta está muito controlada

Paulista -> vacância 10%

Faria Lima/JK -> vacância 5%

RBVA -> estatais devem passar por esse processo de homeoffice

Brasil -> 1 pessoa a cada 7 metros quadrados; no mundo é 1 pessoa a cada 14 metros quadrados

Demanda renegociação

Tiveram apenas 2 problemas pontuais

Compra/venda laje corporativa

Não é fácil comprar pois ninguém está precisando desinvestir

Momento de crise

Reforçar qualidade e localização do portfolio

FoF

Estava com caixa, mas quando alocar? Alocaram aos poucos

A retomada não foi óbvia, foi basicamente por fluxo

Conclui alocação em junho

Dividendo de cruzeiro deve ocorrer entre julho e agosto

Perfil do fundo é assumir menos risco

Não há proposta de fundir FoFs

CXRI11 -> 85% é investidor específico, não querem crescer

CRFF11 -> PFs da Caixa Econômica, proposta é crescer

RBFF -> querem crescer bastante, é o carro chefe da companhia

Carta consulta

RBFF quer capital autorizado de 2 bilhões de reais, por dar flexibilidade de fazer ofertas rápidas

Barbara pensa em aplicar bookbuilding em oferta de FIIs

Taxa de performance

Querem fazer sobre valor patrimonial pois valor de mercado às vezes foge da realidade e entendem que é mais alinhado com a estratégia deles

Baroni conversou com Jacinto sobre impacto da notícia do Banco do Brasil

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Banco do Brasil pensa em reduzir seu ABL (5 MM m2). É referente às lajes corporativas e pensa em devolver 290 metros quadrados. FIIs não foram citados

Digitalização e homeoffice já era uma realidade

BBPO

Os contratos são vigentes e são atípicos (até 2022)

Quando vencer em 2022 teria um contrato típico (30% a menos)

Há a possibilidade de renegociar quando estiver faltando 1 ano (a partir de out/21)

Edifício Sede III tem contrato de locação até 2027

Tem concentração alta em poucos ativos e são muitos prédios corporativos

GTWR

A localização boa em Brasília mas preço atual é nível Faria Lima de 125 reais o metro quadrado (revisional será em novembro 2021)

RBVA

Tem muita agência bancária, devem conseguir trocar para varejo facilmente

Baroni conversou com BV Asset

Banco do Brasil

Até agora não comunicaram a BV Asset para discutir a respeito disso

Há uma agenda periódica de visita aos imóveis

BBRC

Fundo essencialmente de agências.

Agências bancárias foram muito importantes para distribuir recursos do coronavoucher

Ativos são bem localizados e pouca concorrência na região

BBPO

Imprensa usou foto do fundo pois foi a primeira foto que acharam, não tem nada oficial de que o prédio do FII será desocupado

FII investiu 25 MM BRL e BBAS investiu 90 MM BRL no BB Sede III

GTWR

Também houve um forte investimento. Consolidaram 3 sedes administrativas ao migrar para o GTWR

Prédio de referência em Brasília

Sim, preço é alto mas apenas irão discutir revisional em 2021. Ressaltaram que não existem prédios AAA para acolher uma possível saída do Banco do Brasil

Arthur Vieira de Moraes discutiu sobre tributação

FIIs inicialmente não eram isentos

Ótica do fundo

Hoje há tributação em ativos que são tributados para a pessoa física

Veículo FII é eficiente para financiar o empreendedor imobiliário

Mesmo se aumentar carga tributária o veículo FII ainda é interessante

Ótica do investidor

O preço da cota deve cair para compensar a rentabilidade

Mas fundo de investimento não paga nada, então passa a ser interessante para fundo de investimento

Arthur entende que pode ficar em um patamar intermediário entre o desejado entre o investidor PF e PJ

Vindo ou não vindo a tributação, a vida segue

Arthur Vieira de Moraes conversou com João da Rocha Lima Júnior

Ele fez um estudo em abril e realizou outro estudo hoje

Antes a expectativa de PIB era -1.5%, agora é -6.5% – 10%, então retomada deve ser mais devagar

Tributação

Valuation leva em conta a isenção da tributação. Se houver tributação deve ocorrer uma revisão no preço de aquisição

FIIs performaram melhor que ações na crise

De maneira relativa logística andou mais que laje corporativa, João entende que andou demais e estão muito pessimistas em relação ao homeoffice

Homeoffice é possível em algumas atividades como backoffice

Shoppings centers devem ter pressão muito mais forte que laje corporativa/logística

XP discutiu sobre eixo Faria Lima

Villa é disruptar o modo atual de trabalho.

Migração para interior

Depende da empresa e do nível de digitalização. Empresas devem aplicar um modelo híbrido

O problema do homeoffice é interação casual entre as pessoas

Desafio da XP foi remontar mesa de operação.

Lana comentou que não teria como responder se homeoffice deu certo ou não se não tentasse fazer algo

62% das pessoas ficaram estressadas. Não por causa do homeoffice e sim por causa da pandemia. O importante deve ser focar em entregar resultados, mas não permanecer trabalhando

É um desafio trazer a pessoa recém contratada para a cultura da companhia

Ponto positivo é contratar pessoas de outras regiões. XP contratou gente da China e de Rondônia

Vagas disponíveis no Linkedin diminuíram mas houve um aumento do engajamento na plataforma

Muitas pessoas associam volta ao escritório como uma volta o que era antes da pandemia, o que não deve ocorrer

Queda da produtividade se perde por causa da crise econômica do país

Panorama

Companhia possui diversificação geográfica e de clientes. Devem aumentar bastante contratos de Ecommerce YoY, enquanto fizeram diferimento em outros setores

Ecommerce surpreendeu positivamente e novos investimentos em galpões se mostra obrigatório

Planos LOG

Houve demanda de cidades que não estavam no radar e estão ativos na procura de novos terrenos

Não há concorrência para LOG pois vai em regiões que grandes players não vão

Planos de crescimento não foram impactados, devem revisar para cima

Companhia só faz desenvolvimento de ativo próprio, não faz briga para ganhar pouco

Revisão de preço deve ser acima da inflação

Inadimplência

Foi muito baixa, rent collection foi próximo de 100%

Vacância deve cair no curto prazo (foi 5% no 1Q20)

Troca de cliente costuma durar 2 meses

Last mile

Projeto muito central, pequeno -> não vão fazer

Mas algo a 15 km de distância já fazem

Clientes

Dinâmica caiu 20% na crise e já voltou 10%.

Investir em FIIs ou ações

FIIs x ações

FIIs são orientados para renda, com perfil mais defensivo. Ações possuem uma proposta mais cíclica, com desenvolvimento de projetos

Não há um melhor veículo, depende da sua proposta de investimento

Qual segmento deve performar melhor?

Imóveis baixa renda estão performando com patamar próximo de pré pandemia

Alta renda ainda não voltou

Procura por segunda moradia fora de São Paulo cresceu muito e há uma convicção de pessoas que imóvel é investimento

A grande discussão é se 2021 terá uma performance tão boa quanto 2019

Médio/alto padrão depende muito mais dinâmica macroeconômica (confiança e renda) que MCMV

MCMV -> todo ano há demanda de 1 milhão de novas casas e o programa contempla apenas 400k, déficit aumenta todo ano

Mizrahi -> gosta de Tenda e Direcional

Direcional -> upside adicional com spin off Riva

Upside existe se elas conseguirem ter boa performance de vendas

Se há volta gradual, não há upside para EZTC/CYRE

1% de desconto no financiamento significa 10% a menos no valor da prestação

FGTS -> 15% das pessoas possuem 85% do dinheiro do FGTS, então na prática reduz o risco de FGTS não ter dinheiro caso ocorra uma alta no desemprego

As empresas estão preferindo MCMV (EZTC, CYRE)

MCMV é muito pulverizado. A maior empresa do setor (MRV) possui 10% de Market share

Empresa MCMV faz permuta, enquanto empresas de alta renda normalmente compram terreno; é mais fácil postergar lançamento quando fez permuta

Variável macro o mais importante é a confiança e bancos aprovarem o financiamento

O que faria mudar de opinião?

Vendas fortes das companhias, tanto lançamento quanto estoque pronto

Hoje RPS e Ibiuna não investem em FIIs por terem baixa liquidez