Arthur Vieira de Moraes conversou com Bacci (3/jul/20) e com Rio Bravo (26/jun/20), Baroni divulgou o SUNO30 (25/jun/20), Daniel conversou com Matchpoint e com Suno
Arthur conversou com Bacci (3/jul/20)
FIIs
Indústria mudou bastante, quem não se atualizou ficou para trás
Prioridade da B3 era disponibilizar ETF e aluguel de cotas no primeiro semestre de 2020, mas pandemia postergou prazo
Crise
Bacci continua financeiramente independente desde 2012.
Houve queda de mais de 20% nos seus dividendos, mas o que mais impactou na queda não foi a corona e sim inflação mais baixa (por estar muito exposto a FII CRI)
Girou a carteira e se expôs mais a fundos de desenvolvimento
Foi uma oportunidade de avaliação do gestor, ver quem manteve a sua estratégia
Reserva de oportunidade não é reserva de emergência
Pulverização foi o que mais ajudou na crise
Estratégia passiva
Oferecer oportunidade de diversificação para quem queira
Histórico de gestão ativa é ruim, bater IFIX é fácil: emissões não entram, KNCR paga CDI (baixo atualmente), um dos maiores paga menos que a média.
Alavancagem
Pré 2008: quanto crédito posso tomar?
Pós 2008: quanto crédito vou tomar?
Alavancagem é boa, desde que seja com tamanho coerente; diferença entre FII e REIT é tamanho e alavancagem
Alavancagem pode ser uma fonte de crescimento dos FIIs.
Arthur conversou com Rio Bravo
RCRB
FII vendeu prédio na Paulista por 20.6 mil reais o metro quadrado e comprou um na Alameda Santos 1800 por 11.8 mil reais o metro quadrado. Barato, mas reconheceram que será necessário fazer retrofit.
RCRB11 negocia hoje a 14 mil reais o metro quadrado, então gera valor ao cotista ao vender acima de 14 e comprar abaixo de 14 mil reais o metro quadrado
Não será FII desenvolvimento
RNGO
C&A não quis pagar e acabaram rescindindo contrato
RBVA
Antes exposição à Caixa era 100%, agora é 50%. Conseguiram 7 renovações, postergando vencimento de 2022 para 2027. Renovaram 2 agências do Santander para 2029.
Olha tudo de varejo que não seja educacional, incluindo shoppings. Quer ter dominância em microregiões.
Pão de Açúcar está fazendo sale & lease back com eles
FII pode fazer desenvolvimento e olham para oportunidades
Varejo sofreu muito, mas 92% dos contratos do FII eram atípicos e há forte exposição a bancos
FII Residencial
Querem oferecer novos produtos aos investidores. Foco é renda, podem ter short stay/mid stay/long stay
Nasce com foco em SP
Hoje há deficit de 7.8 milhões de unidades residenciais e querem se aproveitar deste deficit
Querem ser majoritários nos ativos, para poderem ser protagonistas
Crise
Gestora acabou sendo mais próximo do locador
Baroni divulgou o SUNO30 (25/jun/20)
Comentaram que há várias falhas no IFIX (como a dificuldade de ser replicado) e decidiram criar um novo índice
Estão tirando FoF e FII monoativo e se concentrando em apenas 30 FIIs. Tiraram monoativo por não ter proposta de crescimento e tiraram FoF por eles investirem em outros FIIs (atrapalhando assim o benchmark)
Incluíram quem tem histórico de 12 meses de distribuição
Deixaram pesos iguais para todos para facilitar o entendimento do índice
Entendem que SUNO30 pode ser um benchmark para os FoFs no futuro, cabe agora então gestores convocarem assembleias para mudarem o benchmark no seu regulamento
MCCI
Baroni conversou com Maua
Maua trabalha com 80% de estruturação própria e com isso consegue saber o CRI no detalhe
Mix alvo é 60% inflação e 40% CDI, o que pode mudar às vezes por premissas macroeconômicas da casa
Portfólio não é nem high yield nem high grade
Entre garantia boa e balanço bom, prefere garantia. Empresa pode até não existir no futuro, mas imóvel estará lá
Daniel Caldeira conversou com Julia e Fabio da Matchpoint
Eles são consultores imobiliários do RBVA, TRNT e RNGO
Função consultor imobiliário
Faz a parte administrativa, como emitir boleto, reposicionar o imóvel, ouvir as dores do inquilino para eventuais correções, etc
Racional contratar consultor imobiliário
Às vezes a gestora não tem equipe própria nem capilaridade para fazer as tarefas do consultor, então é melhor delegar
Enquanto algumas consultoras ajudam tanto inquilino quanto proprietário, Matchpoint decidiu ajudar apenas os proprietários
Crise
Importante lembrar que locador e locatário não são sócios, pois se locatário faturar mais não aumenta o aluguel. A regra atual é diferimento. Entendem que há muitos oportunistas
Olhando para varejo estão vendo muitos descontos, principalmente em shoppings
Vacância
Taxa de equilíbrio é 12%, sendo que Faria Lima, Itaim e JK estão abaixo de 10%. Não há novo estoque, então dificilmente preços serão negativamente impactados
Homeoffice
Para determinadas funções é ok fazer homeoffice, mas para a sociedade como um todo não. Deve ter um aumento de espaço disponível com homeoffice que pode ser compensado por uma maior necessidade de espaço na pandemia.
Entende que potenciais devoluções devem ser postergadas para o final da quarentena.
Daniel conversou com Baroni e Tiago sobre o SUNO30
A partir de 2016 gestores passaram a ter maior base imobiliária, expandiram além do eixo Rio – SP
SUNO30 -> foco na nova indústria, em FIIs que irão crescer
Exclui FoF, monoativo, quem não pagou dividendo nos últimos 12 meses e não está no IFIX
A partir de 30 diversificação não faz muito sentido;
Índice será sucesso se entenderem que tese da gestão ativa for vencedora
Por que não querem fazer ETF de IFIX?
Porque não dá, tem FII tão pequeno que ETF deveria comprar todas as cotas do FII
Indústria FII
Há uma questão tributária sobre incluir imóveis dentro do FII, impossibilitando o diferimento do pagamento de imposto
Quanto maior a indústria estiver, melhor. Muitos gestores estão aproveitando juros baixos para captar mais.
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