Arthur conversou com Flavio da Kinea e Daniel conversou com André da Tellus
Proposta
TEPP não quer comprar laje (diferente do PATC), quer comprar direito de participar na gestão do imóvel.
Clique aqui para ver sobre a estratégia do PATC
Imóveis
Fundo possui hoje 3 imóveis: Torre Sul, Passareli e São Luis
Compraram o Torre Sul com vacância, mas conseguiram reduzir 70% da vacância antes do Carnaval. Por terem comprado com vacância, ganharam uma renda mínima garantida.
Possuem o São Luis há muito tempo, antes de o fundo ser listado. A intenção inicial era fazer retrofit completo, mas acabou não acontecendo.
TEPP11 possui 21% do ativo e, junto com outros investidores, conseguem 50%. Infelizmente alguns temas precisam de aprovação unânime. Decidiram fazer retrofit menor.
Conseguiram reduzir o condomínio de 25 BRL/m2 para 15 BRL/m2. A vacância hoje do São Luis é 0%
Descontos para inquilinos
Houve demanda por descontos por causa da crise, mas estão estudando caso a caso. Atualmente 10% do fundo está sendo discutido
Não querem dar desconto, apenas diferir o pagamento
Perspectiva
André entende que muita gente vai esperar acabar o coronavirus para decidir efetivamente se muda ou não a sede da empresa
Homeoffice
O consenso é que nada substitui o contato ao vivo, mas entendem que alguns casos específicos como call center deve sofrer. Como call center já estava em regiões não core de São Paulo, não há grandes problemas.
Devemos ter mudança na dinâmica: antes a ideia era colocar mais gente no mesmo espaço. Agora devemos colocar menos gente no mesmo espaço
Coworking
O conceito era colocar mais gente possível no menor espaço, esta proposta deve perder bastante para o homeoffice
Revisional
Todas as discussões de preço que ocorreram até o momento foram para cima
CRI
Ao contrário de outras dívidas como debêntures, CRI é algo bastante artesanal. É muito importante entender quem será o responsável pelo pagamento do CRI
CRI não é nada mais do que um financiamento imobiliário
Indústria
Enquanto tivemos poucas ofertas de lajes, as ofertas de FII de CRI e FoF foram muito fortes. Flavio entende que isso aconteceu majoritariamente por FII de CRI/FoF pagar um dividendo alto (resquício da época dos juros altos)
FII CRI é mais estável pois com economia boa ou ruim a dívida deve ser paga. Se não for paga, executam as garantias
O desafio não é comprar o CRI, e sim acompanhar ele
FIIs
KNCR -> proposta é ser fundo pós fixado, exposição a CDI. Meta é 100% CDI líquido. Possui volatilidade bem menor que KNIP
KNIP -> foi um spin off do KNCR, para focar apenas em CRIs expostos a inflação
KNHY -> veículo oportunístico, meta é 400 bps acima da NTNB
Na crise há oportunidade para comprar ativos a taxas melhores
Marcação a mercado
A taxa de remuneração do CRI é composta pelo juros do tesouro direto + um prêmio. A variação do juros do tesouro direto é diária, enquanto o prêmio costuma ser ajustado mensalmente
FII x crédito privado
FII sofreu menos por não ter pressão de resgate
Garantia
Há dois tipos de garantia: do principal e do fluxo. Principal -> alienação fiduciária. Fluxo -> cessão fiduciária
Alienação fiduciária é o mecanismo mais robusto em termos de garantia, pois não passa pelo juiz.
Sempre observar o LTV (loan to value): o valor do CRI dividido pelo valor das garantias. Em geral 50 – 60% é uma boa gordura
Existe também a cessão fiduciária, em que há garantia de fluxo para pagamento. Você recebe todos os alugueis do shopping, por exemplo, e devolve o que sobrou após pagar o fluxo do CRI
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