Update FIIs

Live do BTG sobre expectativa do setor imobiliário e Infomoney com Newmark

Michel Wurman conversou com Ricardo da RBR e André Freitas da Hedge

Dinâmica mercado

Houve queda forte do IFIX, em torno de 27%

Investidor estrangeiro reduziu suas posições, de 300 MM BRL para 100 MM BRL.

BTG está comprando o que pode. Há 23 fundos interessantes e compra todo dia.

FIIs estão mais baratos que custo de reposição

Nos últimos anos houve forte oferta de CRIs e FoFs, poucos fundos de tijolo vieram a mercado.

Em tijolo foque em ganho de capital, não dividendo. Há ativos com dificuldade de replicação, são oportunidade na bolsa.

Crise

A medida atual é postergar ordem de despejo, mas na prática não afeta muito. André entende que é hora de as contrapartes se entenderem

Devemos evitar a judicialização sem fim

O ponto positivo é que não temos ciclo de sobreoferta como tivemos na última crise em lajes corporativas

Rentabilidade

Juros longos subiram -> maior retorno exigido em FIIs

Dividend yield dos FIIs era 5.9% em fevereiro (NTNB era 3%), agora a rentabilidade é 8.5% em abril (contra NTNB rendendo 4.7%). Prêmio da NTNB era 2.9%, agora está em 3.8%. Tem espaço para FIIs subirem com NTNB estável.

Shoppings

Devemos ter queda do NOI em 2020 de 20 – 30% YoY. Em jan/fev a performance era +10% YoY

Arthur Vieira de Moraes entrevistou com Joana da Newmark

Pré crise

Havia uma expectativa de melhora do mercado, tivemos um 2019 bom e começo do ano estava forte.

Em 2019 houve consolidação do retorno do mercado imobiliário e no 1Q20 estava caindo a vacância.

Crise

Hoje o longo prazo é uma semana. Estão dizendo com clientes para aguardarem um pouco para ver o impacto do reajuste da premissa.

Como a vacância hoje é baixa, preços deveriam subir. O que impede uma alta maior é a dinâmica macro.

Uma normalização deve ocorrer por volta do 4Q20.

Laudo de Avaliação

A avaliação leva em conta um período em torno de 10 anos, que passa por ciclos. Não é que estamos na low do ciclo é que devemos perpetuar a low do ciclo.

Ela analisa a atividade econômica, a capacidade de absorção de espaços vazios, ciclo de mercado (5 a 10 anos). E levam em conta dados históricos para ter uma base.

Avaliador precisa tomar cuidado para levar em conta o impacto da economia, mas não prejudicar muito o ativo.

Fazem cenário de quanto tempo o mercado para absorver vacância.

A taxa de desconto em si não deveria mudar muito

Shopping

Loja âncora -> só paga um percentual do faturamento

Loja satélite -> aluguel mínimo mais uma porcentagem do faturamento

Devem sofrer bastante mas valor residual não é zero

Valuation FII

Usam fluxo de caixa descontado, custo de reposição não faz sentido

Levar em conta: (i) proposta de ganho de capital x rendimento; (ii) TIR estimada faz sentido?; (iii) preço -> valor de mercado faz sentido?; (iv) qualidade do ativo, dinâmica da região; (v) qualidade da gestão; (vi) entender risco específico (shopping é mais exposto a varejo)

Contrato de locação

Há pressão oportunística de inquilinos em derrubar preço mas não estão em momento ruim

Contrato de locação não se renegocia do nada, o que está acontecendo é que algumas empresas estão pedindo carência no curto prazo.

Momento não é óbvio, disseram a clientes que todos trabalhos podem ser revisados em 2020.

Absorção deve demorar mais e curva de crescimento de preço de metro quadrado no aluguel deve ser mais devagar.

Homeoffice

Sim, algumas reuniões fora podem ser feitas por vídeo. Mas não deve ser uma tendência forte. O que deve acontecer é que algumas empresas devem repensar a sua ocupação

5 dias por semana de homeoffice não faz sentido, mas 2 faz sentido.