Live do Clube FII com Daniel Malheiros (RBR) sobre investimentos no exterior.
A proposta surgiu em uma ideia de diversificar os negócios da RBR junto com o patrimônio dos clientes. Começaram em 2016 e o fundo está atualmente fechado. Pensam em um futuro próximo viabilizar outro fundo, mas batem bastante na tecla de que o produto não é escalável. No máximo 100 milhões de dólares (fundo atual tem 45 milhões de dólares).
Racional NY
Escolheram a cidade mais resiliente e com a economia mais diversificada.
E foram atrás de um setor que não tivesse um risco tão óbvio de disrupção (ecommerce está machucando varejo, coworking está impactando lajes corporativas): multi Family. Prédios pequenos residenciais cuja proposta é fazer retrofit, melhorar aluguel e vender a um preço melhor uns anos à frente.
Daniel comentou que 60% da população nova iorquina vive de aluguel por causa do preço da casa ser muito alto.
E, pela pujança da cidade, o número de habitantes continua crescendo.
Rentabilidade
A TIR esperada é 12 – 15% em USD
Para isso compram ativos de famílias (e não de investidor institucional) a um preço abaixo de mercado, abaixo do custo de reposição e com alavancagem de 60% do investimento.
Procuram ativos no Brooklyn por ser uma região que não possui preços assustadoramente altos.
Daniel entende que ao comprar de famílias que possuem o imóvel há 3 gerações, a visão deles não é exatamente financeira. Eles querem monetizar o imóvel e provavelmente não fizeram reformas, o que acaba reduzindo o aluguel do imóvel.
Com retrofit, RBR entende que consegue cobrar um valor melhor de aluguel.
Valor mínimo de entrada é 500 mil dólares e fazem aporte via BVI (British Virgin Islands).
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