O que aconteceu em dez/19?

Arthur Vieira de Moraes conversou com Eduardo Levy sobre o que aconteceu em 2019 e o que está por vir em 2020.

Rally final de 2019

Eduardo lembra houve um número muito grande de investidores que entrou nos últimos anos, inclusive de investidores institucionais (que possuem um volume maior de dinheiro para alocar).

Muita gente entrando enquanto temos poucos ativos e poucas emissões para acomodar tanta gente -> preços subiram. Após subir 10% em dezembro, houve uma correção em janeiro (o mês ainda não acabou). Note que essa oscilação forte foi mais acentuada em ativos mais líquidos e “mais famosos”, reforçando a tese de que o investidor institucional está realmente entrando no mercado de FIIs

Investidor institucional gosta de fundos grandes por sua maior liquidez

Hoje a presença de pessoas físicas é 70% na alocação de fundos imobiliários e, com entrada de fundos de ação, multimercado e fundos de pensão, devemos ver esse protagonismo migrar para investidores institucionais

Existe oportunidade?

Sim, com mais gente entrando, cada vez fica mais difícil ver coisas óbvias

Conforme Arthur falou, não estamos em uma bolha. Não há pessoas se alavancando e colocando dinheiro em fundos imobiliários (embora eu já tenha feito isso no passado -> FAED x ABEV)

BRA x EUA

Hoje o Brasil tem um número maior de fundos imobiliários que os EUA, mas o maior REIT dos EUA é maior que toda a indústria brasileira.

Devemos ter um crescimento no tamanho dos fundos imobiliários, inclusive alguns já possuem mais de 1 bilhão de reais de patrimônio.

O efeito colateral de fundos maiores é que eles vão procurar ativos de tickets maiores. Não faz sentido dedicar tempo a acompanhar 500 ativos, e sim apenas 40 – 50. FIIs residenciais e de loteamento são exceções.

FII Desenvolvimento

O brasileiro ainda não está acostumado a investir em um produto que passa 1 ano sem distribuir nada.

FII logística

Alguns subiram demais (negociam por volta de 5 mil reais o metro quadrado) e estão com contratos atípicos.

Minha sugestão é procurar alguém que não possua muitos contratos atípicos e um metro quadrado coerente.

FII de laje corporativa

Com ou sem economia pujante, iremos surfar revisionais relevantes (acima de 20%) nos contratos de aluguel nas principais regiões de São Paulo.

FoF

Eduardo entende que tem espaço para FoFs realizarem lucros acumulados e darem uma distribuição boa. Ok, isso é no curto prazo. E para frente? Eu comprei uns FoFs que estavam descontados em relação ao seu valor patrimonial e surfei uma boa onda.

Entrar apenas pela gordura de distribuição no curto prazo não faz sentido para mim.

Vender FIIs?

Ambos comentaram que é importante ficar exposto ao segmento de FIIs, mas não necessariamente exposto eternamente ao mesmo FII.

Se o FII bateu o seu preço alvo, ou você revisa ou você vende.

Você investe para o longo prazo mas às vezes o longo prazo chega.

FII de CRI

Após ter uma forte queda de juros, existe o risco de algumas empresas pré pagarem o CRI emitido em um momento em que as taxas de juros eram mais altas.

Sim, o FII recebe dinheiro (que embolsa um lucro/prejuízo dependendo de como ele estava marcando o CRI) o que reduz o risco de crédito. Mas por outro lado há o risco de reinvestimento (fica mais difícil reinvestir à mesma taxa do CRI anterior).

IFIX

Esse índice é de difícil explicação e não é replicável.

Eduardo lembra que ao ponderar unicamente por valor de mercado você acaba dando menos importância a alguns ativos bons, mas menores. Para mim é a vida, sempre vai ter um problema a ser resolvido.

Por algum motivo, ninguém criou ainda um ETF de FIIs. Estão tentando criar um FoF passivo que realizaria alocações setoriais.