Antes de tudo é importante lembrar que sou cotista de ambos TBOF e HFOF.
E também que Hedge seguiu todo o rito legal nas normativas da CVM.
NOD conversou com o André Freitas, gestor da Hedge Investments (gestora do TFOF, HFOF e FOFT).
Arthur Vieira de Moraes também conversou com o André Freitas
Em ambas houve um discurso parecido: FoFs da Hedge compraram há um bom tempo (desde 2014) cotas do TBOF, por volta de 10k BRL/m2 (abaixo do custo de reposição).
A proposta era ganho de capital. André inclusive lembra que fundos estrangeiros (como Paladin) possuem isenção de ganho de capital e pagam imposto de renda em dividendos.
Olhando para o preço de entrada (50 – 60 BRL/cota) e comparando com o preço atual (91.65 BRL/cota), concordo que o grosso do ganho de capital já foi.
André comentou que se ele fosse vender toda a sua posição ele iria demorar por volta de 2 anos.
Então pensou em criar um evento de liquidez. Construir um comprador.
Para você vender é necessário primeiro encontrar um comprador. Depois se discute preço. Hedge criou um comprador com o Hedge AAA e acabaram surgindo mais.
Conflito de interesses
Mas faz sentido Hedge vender cotas do TBOF em um fundo e comprar em outro fundo? Sim, há conflito de interesse.
E Hedge endereçou o conflito de interesses de acordo com a regulação: convocando AGE para seus FoFs sobre o que votar na AGE do dia 18/nov/19 do TBOF.
AGE 18/nov
BTG frisou que AGE do dia 18 está mantida e haverá outra no dia 29. Tudo dando certo, devo estar presente.
Qual seria a diferença entre um fundo da Hedge comprar e outro fundo da mesma Hedge comprar?
Afinal, ou compradores/vendedores possuem visões diferentes ou um deles está sendo enganado.
Neste caso, por causa da alavancagem (que iria turbinar os rendimentos do FII Hedge AAA) acredito que haveria demanda de investidores alocarem no Hedge AAA. Assim como vimos na venda dos shoppings da BRMalls para o fundo recém criado BPML.
E André foi bastante transparente: se houvesse uma proposta a um preço maior que ele ofertou, escolheria a opção de maior valor. Mas ao que tudo indica já está com voto para aprovar a venda do ativo do TBOF para o Hedge AAA.
Propostas
Enquanto a Macaw ofertou a 92 BRL/cota, Hedge AAA ofertou a 90.50 BRL/cota e JSRE ofertou a 99.50 BRL/cota.
Hedge AAA pagaria em janeiro, Macaw em junho e JSRE em até 90 dias após aprovação da compra.
Funding?
Pelo que entendi, nenhum dos três ofertantes possui o dinheiro no momento.
Isso não é um problema. Deixar dinheiro queimando no caixa é ruim. Mas é saudável lembrar que o TBOF pode continuar existindo sozinho (pois o vencedor não conseguiu dinheiro ou uma condição não foi atingida).
Qual a principal lição a ser tirada deste episódio?
Há poucos ativos bons e preços de aluguel devem subir muito. Muito mesmo. E gestores estão desesperados atrás de ativos. Portanto guarde com carinho seus ativos de laje corporativa. Lembre – se de que a RBR pediu para vender o FVBI a 30 k BRL/m2 e depois desistiu (ver vídeo com Baroni lá abaixo).
No evento recente do CFA, Daniel (da RBR) disse que queria construir imóveis do zero por achar que todos ativos estavam caros. Olhando para as 3 propostas até o momento, todas estão abaixo de 20 k BRL/m2. Ou seja, tem espaço para crescer.
Olhando do lado da Hedge (quem fez declarações públicas), a proposta de 90.50 BRL/cota fazia sentido por ser acima do laudo de avaliação (de 2018) e acima do preço de negociação.
Provavelmente por proatividade, BTG fez um novo laudo e ficou 13% acima do preço pleiteado pela Hedge. Mas o laudo ainda não foi auditado.
GRIFI
Arthur Vieira de Moraes também entrevistou o GRIFI
Questionaram bastante a estrutura desenhada pela Hedge (o mesmo ator é comprador e vendedor).
O conflito de interesses existe e ninguém negou.
Alex, membro do GRIFI, lembrou desde o começo que a Hedge não quebrou nenhuma regra da CVM
Apenas exigia uma transparência maior da companhia.
Como Hedge AAA terá apenas 50 investidores no máximo (oferta 476), eles vão perder a oportunidade de surfarem mais a melhoria do TBOF. Enquanto a proposta do Macaw deixa os atuais cotistas permanecerem como cotista.
É importante lembrar que no caso de aprovação de assembleia, você deixa de ser cotista do ativo. Mas é a vida.
Vi muito gestor de fundos de ações reclamando que perdeu a Bematech para o Totvs, reclamando do preço barato que a Fibria foi vendida para a Suzano. Mas a AGE tendo quórum, ela é válida.
Nas contas do GRIFI, TBOF deveria ser vendido a 1.2 BI BRL (119.40 BRL/cota). Acham que as premissas de vacância e revisionais da Hedge são muito conservadoras.
NOD “atrapalhou” o feriado de outro membro do GRIFI.
Felipe comentou que no GRIFI há um registro de quantas cotas de cada fundo cada membro possui. Com isso possuem uma noção da porcentagem que o grupo possui em cada fundo e qual membro é conflitado ou não.
Ele lembrou que não entrou no IPO pois as premissas estavam muito agressivas. Depois, quando o preço estava abaixo do custo de reposição, decidiu entrar.
Reclamou novamente da transparência da Hedge e questionou o que a Hedge irá fazer na AGE do dia 18/nov. Irá aprovar o menor preço ou irá suspender a AGE?
Nod lembrou que a CVM já reviu decisões de AGEs, mas ninguém tem certeza se a AGE do dia 18/nov será revisada ou não. Meu chute é que Hedge suspenda a AGE.
Felipe falou algo correto: todo cotista é dono e precisa ter cabeça de dono.
E falou algo não tão correto: se fundos da Hedge fossem abertos iria ter resgate. Eu não acho. A comunicação no início pode não ter sido ótima, mas não houve má fé na Hedge.
Quer ver a opinião do Desmistificando FII? Clique aqui
Meu voto
Eu recuso tudo. Se quer minhas cotas, favor comprar a 30 k BRL/m2 o ativo. Eu entendo que os ativos de laje corporativa ainda possuem uma pernada boa.
A que preço eu comprei TBOF? Leia meu livro, está lá.
Baroni fez entrevista com Bruno Nardo, da RBR.
A proposta era discutir sobre a carta consulta do fundo RBRF.
Antes Baroni comentou que é necessário definirem um rito claro para liquidarem fundos imobiliários.
Conflito de interesses
A gestora já chamou uma AGE para aprovar a possibilidade de comprar FIIs da mesma administradora (BTG).
Agora a RBR quer aprovar a compra de outros FIIs da própria RBR. Bruno deixou claro que quando investirem em fundos da casa irá abdicar a taxa de gestão para não ocorrer dupla tributação.
Neste caso, querem comprar cotas de um fundo imobiliário que irá realizar desenvolvimento da própria RBR.
Lembraram que será uma porcentagem pequena do fundo e irá realizar chamadas de capital ao longo do tempo.
Aumentar capital autorizado para 5 BI BRL.
Eu acho 5 BI BRL bastante, mas o ponto é realmente aprovar captar dinheiro para novas ofertas sem ter de passar pela assembleia. Eu acho correto aprovar 1 BI BRL de cada vez, não precisa ter 5 BI BRL.
XTED recentemente tentou aprovar 10 BI BRL de capital autorizado (e foi reprovado).
Bruno lembrou que as alocações do RBRF ocorrem normalmente no prazo de 20 – 30 dias (alocam de maneira bastante rápida, lembrando que teve gente que demorou quase 1 ano).
Baroni reclamou sobre regra de ofertas. No meu ponto de vista, o mercado realmente teve muitas ofertas (algumas sem racional por trás) e realmente precisamos melhorar em alguns pontos. Mas oferta boa é oferta que dá certo. Podemos criar várias regras mirabolantes, mas a demanda que irá dar a resposta final.
Limites de alocação
Hoje o RBRF tem limite máximo de 33% em CRIs e eles querem aumentar para 100%. Ainda é maior que FoFs puro sangue (BCFF/BPFF).
O ponto, para mim, é que quando o gestor tem mais liberdade ele tem menos desculpas para entregar resultado para os cotistas.
E eu acho que FIIs de maneira geral subiram muito. Então ter maior liberdade para alocar em outros ativos é positivo. Por isso estou alocando mais em MGFF (e tenho também RBRF).
Taxa de performance
A taxa de performance é calculada diariamente e paga semestralmente. Mas o pagamento semestral acaba impactando negativamente o dividendo no final do período de 6 meses.
RBR quer então parcelar a taxa de performance para mitigar o impacto. Eu não acho isso necessário. Vamos lembrar que o pagamento de dividendos em um FII é feito de maneira semestral (em linha com a taxa de performance).
Todo mês você já tem uma noção de quanto iria receber de performance, basta provisionar.
FVBI
RBR convocou uma AGE um processo competitivo, não um vendedor específico.
Segundo o Bruno, na época 28 k BRL/m2 era um preço excelente. Hoje é um preço bom.
A taxa de performance do FVBI está mal escrita e houve um desconforto com isso (não entendi muito bem, o regulamento estava disponível faz tempo).
Decidiram então não vender o FVBI à BRPR.
Estratégia 2020 do RBRF
Reduzir FII CRI e aumentar tijolo.
FIIs em geral
HGFF
Comprou SDIL (apostando na capacidade de originação do gestor; muitos FoFs já saíram desta posição); KNCR (alternativa de caixa com liquidez que rende mais que CDI), XPML (carteira de qualidade de malls), HGRU (acreditam em uma melhoria do yield), XPLG (originação ativa e carteira diversificada).
Falta uns 100 MM BRL para alocar.
Vemos Hedge saindo de SDIL e HGFF entrando. Assim como no passado MGFF entrou em BRCR e Hedge estava saindo. Essa é a graça do mercado e por isso que temos vários compradores do TBOF e vários vendedores.
BCIA
Alocando em XPML (boa carteira de shopping), BRCR (bom portfolio de lajes) e HGRU (compras a um bom cap rate).
HFOF
Reduziu SDIL, HGBS, TBOF e HABT por subirem demais.
Comprou SADI por estar sendo negociado abaixo do valor patrimonial. Eu vejo SADI como um fundo que está comprando CRIs com taxa CDI + 0.5%. Colocando a taxa de administração full, vai entregar abaixo do CDI (que era a proposta do fundo). Eu ainda não senti conforto com as alocações do fundo.
Mas se RBRF ganhou dinheiro com BCIA, HFOF pode ganhar dinheiro com SADI.
TFOF
Reduziu SDIL e GTWR por subirem demais.
Clique aqui para ler o resumo da última live do Baroni e do Arthur. Tudo dando certo, vou começar a fazer resumo das lives do Clube FII também.
Excelente análise, objetiva e com posicionamento.