FIIs citados: HGJH, FVBI, RNGO, TBOF, CBOP
FIIs que possuo: HGJH, FVBI, RNGO, TBOF
Live do Arthur Vieira de Moraes com executivos da JLL.
Pareceu um pouco de merchandising, da JLL falando das qualificações dela mas também colocaram uns dados atualizados e novos sobre a dinâmica de lajes corporativas e logísticas.
Eles estão otimistas com ambos segmentos. Um pouco pessimistas com Rio e a sua possível melhora.
Olhando para a cidade de São Paulo, as regiões primárias estão com vacância muito baixa (com exceção da Berrini), o que deve forçar a aumentos de preços nos próximos anos e/ou um flight to cost (ao contrário do flight to quality que vimos durante a crise).
Sempre temos de observar 3 variáveis que constroem a dinâmica de preços: (i) oferta, (ii) demanda, (iii) estoques.
As principais regiões estão com baixa vacância (baixa oferta), temos baixa entrada de estoques novos em 2019 e a demanda fica por conta das empresas (crescimento do PIB/político/etc).
Olhando para o gráfico acima, temos um estoque novo robusto (+260 mil m2) em 2020 que será bem absorvido (segundo a JLL), derrubando a vacância para 20.4%.
A grande pergunta é se regiões como Itaim continuam aumentando preço ou temos uma migração maior para regiões menos visadas como Chácara Santo Antônio. Eu entendo que ambos possam acontecer, mas o primeiro ocorrerá com maior força. Já vimos aluguel a 200 reais o metro quadrado no Itaim e podemos voltar a ver.
O grande problema é que FIIs bem localizados já estão esticados, como FBVI e HGJH.
O que estou fazendo agora é olhar com maior carinho e entender a dinâmica de vacância/revisional no TBOF e em Barueri (RNGO/CBOP).
Comentaram que 60% da oferta do Rio de Janeiro se concentra no centro da cidade e que a absorção deverá ser muito mais lenta que a ocorrida em São Paulo.
O mercado de logística (por sua baixa barreira de entrada) permanece com uma dinâmica complicada (preços finalmente pararam de cair) e com vacância alta (21%).
Como esperado, ecommerce continua demandando áreas de logística e solicita que elas sejam cada vez mais modernas, pé direito mais alto, resistência a uma carga maior.
No 1T19 havia 2.3 milhões de metros quadrados de estoque vago e 8.6 milhões de metros quadrados ocupados.
Podemos então esperar que ocorra uma migração de áreas “velhas” para áreas “novas”, da mesma maneira que vimos um flight to quality no setor corporativo durante a crise.
Lembro que na AGE do HGLG eles frisaram que o preço que Ambev irá pagar no GRLV é melhor que deixar o ativo vazio, mas não viabiliza a construção de um concorrente na região. Como o mundo é limitado em termos de tamanho, devemos inevitavelmente trabalhar com o desincentivo de construção de novas unidades no médio prazo.
Resumo: laje em SP bom, logística parou de piorar e Rio ainda tem um longo caminho a ser trilhado.