FIIs citados: XTED, TRXL
FIIs que possuo: XTED, TRXL
Live do Baroni com o Jacinto no dia 23 de maio de 2019 no link.
Eles discutiram sobre aspectos gerais da indústria de fundos imobiliários e pontos que podem ser melhorados.
O primeiro ponto foi a discussão sobre o estilo de gestão no fundo: passivo ou ativo. Se é ativo, quais movimentos foram feitos recentemente para justificar ter uma taxa de administração maior?
Se a geração de valor da gestão ativa não é via reciclagem do portfolio, como que ela pode ser medida?
O segundo ponto foi o número de investidores e liquidez do fundo. Eles acreditam que quanto maior, melhor.
Concordo com eles, mas para mim o mais importante é entender quem são os outros cotistas e se eles possuem interesse em mudar o regulamento ou não. E não o número em si, nenhum fundo listado possui esse problema de ter menos de 50 cotistas para ter a isenção de imposto de renda no rendimento.
A questão de liquidez é muito simples para mim: eu tenho que conseguir sair de toda a posição que possuo no FII utilizando no máximo 10% do valor que ele negocia no dia. Se ele negocia 100 mil reais por dia, posso ter no máximo 10 mil reais expostos a ele. Simples assim.
Usando 10% do ADTV é algo muito tranquilo para sair da posição.
A terceira discussão foi sobre taxa de administração. Enquanto a SELIC estava em 13-14%, ninguém olhava taxa de administração. Com a queda da SELIC para 6.5% (e possivelmente para mais baixo), todo mundo descobriu que pagava algo relevante de taxa de administração.
Baroni possui a regra de 0.5% de taxa de adm para fundos passivos e 1% para fundos ativos (Jacinto acredita em 0.4% e 0.8%, respectivamente). Eu entendo que esse intervalo faz sentido e que a diferença (0.4% – 0.5%) para pagar a gestão ativa faz sentido.
Conforme comentei em posts anteriores, o importante é ter alinhamento de interesses do gestor/administrador com o resultado do fundo no longo prazo. Por isso acho importante focar na taxa de administração como porcentagem da receita líquida.
Podemos ver exemplos como no TGAR em que a taxa é incrivelmente alta (comparando com peers), mas o cara entrega. Então a taxa acaba sendo um paliativo.
O quarto ponto é a comunicação do gestor com os investidores via relatório gerencial. Estamos vendo vários erros bobos, de copiar descaradamente o relatório anterior e não alterar pontos básicos.
E, pelo bem ou pelo mal, o relatório gerencial é a melhor maneira que o gestor possui de se comunicar com sua base acionária.
Concordo com o Baroni, sempre há algum evento em determinado mês, não é óbvio repetir o mesmo comentário todo mês. Ainda mais em um país caótico como o Brasil.
O quinto ponto é o ponto em que os investidores novos são mais facilmente enganados: o descasamento entre o resultado líquido do fundo e o que é efetivamente distribuído.
A solução é simples (mas às vezes um pouco difícil de achar): entender o que é recorrente e o que é pontual.
O sexto ponto era um pouco óbvio: observar o cronograma de revisionais e de vencimentos para ver quando a receita do fundo pode cair ou aumentar.
É importante contrastar o timing da revisional/vencimento do contrato com a economia: economia ruim fica difícil de aumentar preço do aluguel, economia boa fica fácil de aumentar preço. Óbvio de depende muito de cada caso mas a ideia é entender quem possui o poder de barganha.
O sétimo ponto é a vacância. Baroni não gosta de vacância e, sendo sincero, ninguém gosta.
O ponto é comparar o preço de mercado do fundo e tentar entender o que estão precificando no momento: FII a mil reais o metro quadrado (XTED), FII não possui mais determinado ativo (TRXL um tempo atrás).
Pois quando a vacância é reduzida o fundo passa a ser “lembrado” por muitos investidores e com isso ele fica mais demandado (com grandes chances do papel subir).
Então, sim. Eu gosto de comprar vacância, comprar papel esquecido. Para que um dia ele seja lembrado.
Jacinto fez um bom comentário sobre a rapidez em que o fundo consegue realocar determinado andar/área e se a multa para a saída do inquilino é maior ou menor que as despesas associadas à manutenção do ativo sem o inquilino lá.
O último ponto discutido foi sobre os fundos imobiliários de CRI (FII de CRI). Baroni comentou que eles gostariam que todos gestores reportassem o prazo médio e a taxa média da carteira, para facilitar comparabilidade entre os FIIs. Eu acho bom, mas não poderia ser feito por cada investidor de maneira independente. Facilita, mas não é algo revolucionário.
Pois, no final do dia, quando há vencimento de determinado CRI, o gestor precisa achar algo tão bom quanto o que venceu. Então, sim, infelizmente você precisa confiar na capacidade de alocação do gestor.
E depois começaram a se questionar o motivo de IPCA ser o principal indexador dos CRIs. Eu entendo que IPCA é o principal indexador por 2 motivos: (i) o benchmark de vários fundos é IPCA + alguma coisa (principalmente fundo previdenciário); (ii) inflação mais próxima da realidade da população é IPCA. Todo mundo usa IPCA por todo mundo viver o IPCA.