Destaque para RECT11
Liga de FIIs – 30/mai/23
FIIs completam 30 anos
Moise começou a se envolver com FIIs em 1997
1998 -> primeiro FII para varejo (Shopping Higienópolis)
Mercado começou monoproduto e passou a ser multiativos. Depois foi multiativo com gestão ativa
Antes os FIIs eram mais de desenvolvimento, depois foi para renda
Perfil do produto mudou muito, perfil do investidor também mudou muito
Corretores de imóveis que fizeram a divulgação da oferta do Shopping Higienópolis
REITs x FIIs -> FIIs em média possuem patrimônio pequeno; precisa aumentar liquidez em FIIs; há muitos REITs segmentados
Estamos tendo uma mudança de conceito -> parar de “apostar” na bolsa
Fundos de saúde e residenciais ainda são muito pequenos aqui no Brasil
Maior desafio de hospital é o poder de barganha do inquilino
Moise comentou também sobre hotelaria -> possui grande potencial
Residencial com renda -> yield é baixo para padrões brasileiros
RECT11 -> precisa resolver alavancagem do fundo. Fundo sofreu com pandemia.
RELG11 -> Está retendo rendimento para pagar a dívida. Quer vender ativos, mas mercado não está fácil
Liga de FIIs – 6/jun/23
Não pode demonizar investimento em imóvel residencial, era a única opção lá atrás
Comprar em FIIs -> tem vários ativos -> risco menor
FII com base 10 não é melhor nem pior que outros
P/VP -> não olhar para FII de tijolo
FII é muito pedagógico -> todo mês cai dividendo
FII é uma porta de entrada na renda variável
Reinvestimento é importante e ter FIIs com cota 10 ajuda
NTNB continua caindo
FIIs já sofreram com a queda do IPCA
FIIs melhores localizados -> deveriam ter performance melhor
Liga de FIIs – 23/mai/23
HGLG -> oferta grande, reduz exposição a inquilino específico (Volkswagen) e compra ativos bons
Segmento de logística cresceu muito com crescimento de Ecommerce
Eleven -> gosta de tijolo (shopping e logística)
TEPP11 – 16/mai/23
Tem 5.9 bilhões de reais sob gestão, sendo 1 bi de fundos listados
Pensam em ter outros produtos
TEPP x SDIL -> TEPP mais recente -> foco é em ativos bem localizados, possuir controle e poder melhorar ativos com retrofit
SDIL -> é uma cogestão
TEPP foi muito resiliente durante a pandemia: perderam inquilino mas conseguiram reduzir vacância. Meta atual é zerar vacância do fundo
Flight to quality tem limite -> funcionários querem trabalhar em local bem localizado
Venda timbauba -> é importante reduzir o passivo pois já acabou período de carência; ativo não era estratégico (não tinham controle)
Berrini -> melhorou, mas ainda sofre com o vizinho (Chucri)
RECT11 – 11/jun/23
REC não vai fazer fiagro
Tinha 2 opções: comprar os mesmos imóveis em regiões óbvias ou comprar em regiões alternativas. Com exceção do terreno e outorgas onerosa, custo de construção é o mesmo. Na época, ativos em regiões óbvias negociavam a 20k/m2 e 10 mil reais/m2 nas regiões alternativas
Optaram por pagar 10k nos ativos das regiões alternativas por entender que teria ativos mais resilientes
Além disso, cap rate em regiões alternativas era maior
O porém era o risco de vacância -> que aconteceu
Se alavancou pois entendia que conta fechava
Pagar a alavancagem através de emissões
Problema -> pandemia -> dificuldade para captar, dificuldade para repassar aluguel e dívida subiu muito (IPCA +)
No final do dia, Moise entende que alavancagem foi benéfica
Moise gostaria de fazer 1 emissão por ano (por volta de 20 milhões de reais). Como teve pouca adesão na última oferta, acha melhor reter rendimentos para reduzir alavancagem (ao invés de uma nova oferta)
CBRE continua contratada para vender qualquer imóvel, desde que a venda seja acima da avaliação e que cap rate da venda seja menor que dívida atual
Ideia era fazer oferta em maio, mas desistiu
Alavancagem saudável -> máximo 30% em relação ao total de ativos
Danilo Barbosa e Danilo Bastos – 9/jun/23
Tivemos um ciclo de vários FIIs com alavancagem
Você espera que o retorno do projeto seja maior que a taxa da dívida
Carência -> é importante se tiver desenvolvimento
Checar a qualidade da gestão
Danilo Barbosa mais neutro, Danilo Bastos mais otimista
Danilo Barbosa receoso com galpões logísticos
FIIs mais comentados – 7/jun/23
HGLG -> está fazendo emissão e até agora captou 400 milhões de reais
FII acima do patrimonial -> está chamando emissão
URPR11 -> fundo emitiu várias cotas e por isso está sempre entre os mais comentados
KNCR11 -> algumas carteiras recomendadas estão trocando KNCR11 por FII de tijolo
RECT11 -> dividendo diminuiu, pessoas ficaram bravas
Fatos Relevantes – 3/jun/23
RURA11 -> emissão de cotas (500 milhões de reais); será feita através da ordem de chegada
RECT11 -> renegociação da dívida; juros -> pode debitar do faturamento do fundo; principal não pode
Fundos com momento mais desafiador: XPPR11, RELG11 e RECT11
RNGO11 -> rescisão contratual de uma locação -> vacância vai subir para 31%
KNCA11 -> oferta de 600 milhões de reais
FIIs e Finanças – 4/jun/23
IGPM caiu mais uma vez; PIB surpreendeu positivamente (agro)
Destaque de alta em maio/23-> papel e FoF
Em todos os segmentos há desconto contra o patrimonial
Como funciona CRI pulverizado – 7/jun/23
Tipos de CRI -> reembolso, desenvolvimento, locação e pulverizado
Pulverizado -> Felipe entende que tem menos risco
Pessoas físicas pegam financiamento com o banco e vão pagar o construtor da obra. A instituição financeira pega uma carteira com vários destes financiamentos e vai ceder este crédito
O ideal do CRI pulverizado é que não seja de apenas 1 empreendimento
O risco vai caindo ao longo da vida do CRI por causa das amortizações. Carteira vai deteriorando ao longo do tempo
BROF11 – 26/mai/23
BRPR já girou bastante portfolio dela
Montaram um fundo em 2019, mas não deu certo. Agora em 2023 deu certo.
Tinha exposição a galpões. Vendeu tudo em 2013 e voltou em 2015.
2016 a 2019 -> ajustaram portfolio da empresa
2020 -> veio pandemia
Trocou dívida para CDI e custo baixo/nenhum custo de pré pagamento
Vendeu ativos com desconto do NAV, mas como foi menor desconto (14%) contra o que papel negociava no mercado (50%), entende que não foi ruim
A proposta não é ter o maior portfolio e sim algo que seja bom para acionistas
Alguns acionistas não possuem mandato para ter FIIs -> por isso que teve alto volume de negociação
Ativos que estão no FII -> não foram para o comprador
Ativo Passeio Corporate -> não é replicável; tem pouco estoque bom no Rio
Podem fazer outro FII de logística
Não terá desenvolvimento no BROF11
CYCR11 – 24/mai/23
Cyrela já fez desenvolvimento e com fim de non compete do CCP, querem fazer projetos
Quer estar presente em todos os segmentos de mercado imobiliário
Diferencial deles é operações que eles originam
Fundo de desenvolvimento -> tem prazo de 5 anos para devolver dinheiro
Todos CRIs da carteira possuem garantia real e LTV baixo
Preferem IPCA como indexador, entende que CDI possui risco de descasamento com carteira do incorporador
RBHG11 e RBHY11 – 17/mai/23
RBHY foi criado para absorver demanda de high yield na casa
A parte mais difícil do crédito é o caráter
Já deu waiver em uma operação, por entender que era necessário
Visão atual é ter viés mais conservador, principalmente após evento light e americanas
Ambos FIIs são muito diversificados
Fundos estão conseguindo colocar operações mais rentáveis na carteira
Frisou que RBHG11 está melhor que peers