Destaque para AGE do KNRI11
FIIs e Finanças – 14/mai/23
Copom -> sem grandes mudanças. Ciclo de alta descartado. Entender quando Selic começa a cair.
Inflação veio abaixo do esperado
IFIX subiu, destaque para shoppings e lajes corporativas
Olhando para FIIs específicos -> DEVA11 e HCTR11.
ONEF11/PATC11/PVBI11 -> PVBI11 fez uma proposta no The One (PATC11 e ONEF11 possuem participação neste prédio).
Rio Bravo (administradora do ONEF11) não gostou da proposta e fez proposta para comprar parte do PATC11
RBRP11 -> locação no River One
BRCO11 -> vendeu ativo muito bom, mas por um preço bom também; TIR de 16%
BPML11 -> reabertura parcial do shopping Osasco
TEPP11 -> vai vender ativo Timbauba
Renda Fixa para FIIs – 15/mai/23
Motivos para refletir/investir em FIIs
Primeiro -> FII ligado a imóveis, cultura portuguesa; as coisas acontecem e imóveis permanecem
Segundo -> diversificação de riscos
Pessoa conversadora -> não deveria colocar todo o seu dinheiro em uma única coisa (poupança, por exemplo)
Renda fixa é mais previsível, mas ainda sim pode perder dinheiro
Terceiro -> rendimentos isentos e não tem come cotas
Quarto -> transparência (relatórios gerenciais frequentes)
Quinto -> proximidade com gestor
Sexto -> tendência de queda de juros
Sétimo -> PIB Brasil surpreendendo
Oitavo -> geração de empregos
Nono -> massa salarial crescente
Décimo -> ambiente regulatório (Aprovação arcabouço fiscal)
Café com CRI – 16/mai/23
VGIP11 e VGIR11
Valora tem 12 bilhões de reais de patrimônio
Primeiro fizeram VGIR11/VGIP11 -> só CRI
VGHF11 -> multiestratégia imobiliária
Não são fãs de high yield, prefere tomar mais risco com SPEs e FIIs
Felipe comentou que não pode comprar apenas 1 FII
Stress de crédito -> muitas pessoas perdendo emprego -> há aumento de inadimplência -> primeiro impacto é em recebíveis pulverizados
Não fazem loteamento não performado
Setor imobiliário está acostumado a tomar dívida subsidiada. CDI + 5% não é toda a dívida da empresa. Saber qual projeto está financiando
Excesso de dinheiro no mercado -> inevitavelmente vai dar ruim
Ter disciplina
Entende que high yield é mal precificado; há uma linha tênue entre equity e dívida
Hora do fiagro – 18/mai/23
VBSO e Deputado Arnaldo Jardim (representante do agro)
Ideia do fiagro não foi tratada como questão de governo, e sim por questão de estado. Foi aprovada de maneira muito rápida. Temos hoje 240 mil cotistas e 44 fiagros listados
Havia uma demanda represada
Plano Safra era 100% do financiamento do setor, agora é por volta de 30%
Deputado defende a isenção tributária em fundos imobiliárias
Entende que fiagro de armazenagem tem muito potencial
Fiagro pode ter créditos de carbono também
Fatos relevantes CRI – 18/mai/23
BARI11 -> não teve recebimento de parcela da Anhanguera
DEVA11 -> Golden Laghetto -> vai ter recompra obrigatória
HCTR11/DEVA11 -> Brasil Parques -> também deve ocorrer recompra
FIIs e Finanças – 21/mai/23
Valora comprou ativos da Mogno
HGRE11 -> vendeu ativo em São Paulo
HGLG11 -> oferta para comprar ativos do GTLG11
5 coisas para saber o que precisa saber antes de comprar um FII – 22/mai/23
Primeiro – enquadramento (qual o tipo de fundo)
Segundo – qual o segmento?
Terceiro – quais as principais fontes de receita?
Quarta – como que o mercado em que ele está inserido está performando?
Quinta – indicadores
Hora do fiagro 3 – 25/mai/23
Conversa com Bernardo Sanches (Vai Pelos Fundos)
Primeiro segredo – maneira mais simples e mais inteligente de se relacionar com o agro
Segundo segredo – ativo descorrelacionado
Terceiro segredo – observar a rentabilidade da carteira
Quarto segredo – ver o spread da carteira
Quinto segredo – ver o elo do agronegócio (antes da porteira, dentro da porteira e depois da porteira)
FIIs e Finanças – 28/mai/23
IPCA – 15 veio bem abaixo que o esperado
Destaque positivo -> FoF e varejo
Danilo entende que ainda há oportunidades
XPML11 -> Americanas foi despejada do Plaza Sul. Anunciaram oitava emissão do fundo (captar 300 milhões para comprar shopping em São Paulo e Shopping da Bahia)
Danilo recomendou a saída do XPML11 no início de maio/23
RECT11 -> locando ativo de Santos/SP
TRXF11 -> vendeu ativo em Indaiatuba/SP
Habitat -> XP concluiu compra da Habitat
KNRI11 – 2/jun/23
Fundo tem 3.9 bilhões de reais de patrimônio, tanto logístico quanto corporativo. Foco principal é em São Paulo
Focado em qualidade
75% da receita em São Paulo, metade/metade em logístico/escritório em termos de receita
Logístico -> tem contrato atípico -> dá maior previsibilidade
Hoje logístico performa melhor principalmente por Ecommerce
Não pensam em colocar shopping/renda urbana no fundo.
Não querem fazer oferta abaixo do patrimonial
AGE -> capital autorizado (5 bilhões de reais), alocar para empresas relacionadas; Itaú e relacionados são terceiros maiores tomadores de espaço em lajes corporativas
Proposta do fundo não é vender ativos, mas aceitar discutir eventuais oportunidades
Cap rate -> 8.5% – 9% em laje corporativa; 50 bps a mais para logístico
KNRI11 – 19/mai/23
Economia não está tão exuberante -> ativos não tão bons irão sofrer
Primeiro ponto a observar -> localização
Depois acesso
Depois produto que serve para várias empresas
Depois especificação técnica
O maior medo é ter um prédio que não aluga
Homeoffice -> as pessoas juntas são mais criativas; produtividade cai no homeoffice
RH agora senta nas reuniões para decidir prédio
Galpões -> temos muitos projetos e obra ficou muito cara, mas preço de terreno não cai
Americanas -> crédito ficou mais escasso
Mandato do fundo é gerar renda, ter estabilidade -> por isso que possuem tanto logístico e laje
Se preocupa em ter controle do ativo para poder viabilizar eventuais reformas