Fiagro e as lives da semana
O que comprar quando FIIs estão em alta? – 12/mai/23
Danilo Barbosa – sócio e analista do Clube FII e Ricardo Figueiredo – Gerente Executivo de Fundos Imobiliários na Spiti
Ricardo -> só pensa em horizonte no mínimo de 5 anos, por ter trabalhado antes em fundação
Mesmo com a alta recente, ainda tem muito fundo barato
IFIX tem correlação negativa com NTNB
Hoje div yield do IFIX tem prêmio relevante contra NTNB
Aumentou papel na composição do IFIX -> aumentou div yield do IFIX
Se tudo está subindo menos um FII específico, entender o motivo
Foco do Ricardo é boa qualidade, às vezes pode ter uma posição mais tática
Venda de ativos de logística está saindo a 4 mil reais o metro quadrado
Renda -> VIUR11; HGRU11
Ganho de capital -> RBRR11; KFOF11
PNRC11 – 9/mai/23
Estavam na Tellus juntos e começaram a Panorama na parte de desenvolvimento logístico
AZ Quest vai comprar uma parte da Panorama
Tem FIC FIM que seria um FoF
Muitas incorporadoras com follow on/IPO feito em 2019 – 20 -> muita gente com dinheiro -> aceleraram lançamentos -> com juros subindo há oportunidade para ajudar as companhias
Conversou com investidores e fez a tese de investimento: pegar flanco de oportunidade de financiar incorporadoras em momento mais desafiador
Não há spread que pague o principal, não adianta cobrar spread gigante e levar calote
Originação -> através de contatos deles
Hora do fiagro 1 – 11/mai/23
Nathalie Vidual/CVM
CVM quis agilizar a viabilização do produto fiagro
Existia demanda reprimida tanto por investidores quanto por estruturadores
Fiagro -> pegar todos os elos da cadeia do agronegócio
Devem conseguir registrar regra do fiagro ainda este ano
Temos 7 fundos com mais de 15 mil cotistas
Principal componente é CRA, mas também temos terras no patrimônio dos fiagros
Após surgimento do fiagro, emissão de CRA cresceu bem
Investidor precisa entender momento de mercado daquele produto
FIIs e Finanças – 7/mai/23
NTNB caiu bem
Destaque de alta foi MORE11 e IRDM11, enquanto lajes caíram bem (VINO11, HGRE11, PVBI11)
SRVD11 -> trocou de gestora
Liga de FIIs – 9/mai/23
Erros de investidores em fundos imobiliários
É difícil perder dinheiro com fundo imobiliário
Evitar fundo de prazo se você não entende
Não comparar laranja com banana. Não olhar só para retorno, levar em conta o risco também
Fazer reinvestimento para ter a bola de neve
Vale a pena comprar fii que não está pagando dividendo para pagar dívida? Importante saber se ele vai retomar pagamento em breve ou não
Focar em diversificar a carteira
Bacci prefere fiagro de crédito que de equity
Crédito é mais fácil de fazer e de resolver
GGRC11 – 11/mai/23
50% do AuM da gestora é o GGRC11
Vão fazer um fundo multiestratégia para surfar eventuais oportunidades
2022 foi ano volátil
Pedro entende que bateram no GGRC11 por causa de Americanas e agora está mais tranquilo
Comprar ativo logístico é óbvio, mas não consegue ter um bom cap rate; industrial seria a pimentinha do fundo (gerar um yield maior). Importante do industrial é que seja estratégico para empresa, qualidade da empresa e como reposicionar no futuro
Patamar de rendimentos -> deve ser mais alto no 1H23 por não recorrentes; para frente deve ser 0.90 – 0.95 BRL/cota
Alguns ativos podem ter expansão -> consequentemente aumentar o aluguel
Credit Suisse não quis brigar com Americanas por entender que valor a receber x custo de advogado -> a conta não fechava
Mas GGRC11 pode brigar. Fundo fez visita no ativo e viu que Americanas está concentrando mercadorias
De maneira geral preços de locação dos ativos do fundo estão abaixo do mercado, não possuem muito medo do que vai acontecer quando contratos acabarem. Tem de checar com jurídico se fundo pode ter contrato típico
CRAA11 – 9/mai/23
Estratégia -> foco da Sparta é high grade
Querem ser um dos mais high grade da indústria de fiagro
Prazo médio bem baixo -> menos de 2.5 anos; tem menor risco de remarcação
PL do fundo é 30 milhões de reais e devem crescer aos poucos
Pode comprar outros fiagros
Garantia -> gostam de recebíveis performados e de clientes de primeira linha; garantia não é feita para ser monetizada
Fatos Relevantes #19 – 13/mai/23
BRCO11 -> vendeu galpão por 325 milhões de reais (6 mil reais o metro quadrado), lucro de 143 milhões de reais
Era o imóvel que estava tendo problema com grupo Pão de Açúcar
TEPP11 -> vendeu primeira parte dos ativos de Timbaúba por 28 milhões de reais -> vão pagar dívida do FII
RBRP11 -> locou meio andar do River One (3.6% do prédio), atingindo 24.4% de ocupação; renovou contrato de locação com Estácio no RJ (mas deu desconto)
Prédio no Rio mostrou resiliência em um mercado ruim
ONEF11 -> recebeu nova proposta -> 31.5 mil reais por m2; Rio Bravo recusou a proposta por preço ser abaixo de peers; além disso, Rio Bravo propôs comprar lajes do mesmo prédio pelo mesmo preço que PATC11 possui