Lives FIIs final abr/23

Últimas 2 semanas de abril

Fatos Relevantes #16 – 24/abr/23

ONEF11 -> Recebeu proposta de compra por todos os ativos do fundo, gestora se posicionou dizendo que preço era muito baixo. Deu publicidade, disse que não valia a pena vender. Mas se cotista acima de 5% tiver interesse em vender, que chame assembleia

BLMG11 -> Blue Macaw renunciou à gestão FII Triple A, Huma Capital (ex funcionários da Blue Macaw) vai assumir gestão.

Baker Hugues vai rescindir contrato antecipadamente, aviso prévio de 3 anos (e multa de 6 meses). Início do contrato foi em 2006.

RNGO11 -> locou vagas de garagem e depósito para Localiza; Warner Bross devolveu uma parte do estavam locando

TRXF11 -> chamou oferta de 65 milhões de reais

XPLG11 -> fez locação do galpão de Duque de Caxias. Compraram ativo com 26% de ocupação e agora está com 79%

BTRA11 -> vendedor vendeu fazenda para 2 pessoas (para o fundo e para outra pessoa, mas tinha contrato de confidencialidade). Segundo comprador estava usando a fazenda e agora precisa expulsar ele

GGRC11 -> 21/abr/23

Zagros -> tem gestão de fundos e gestão patrimonial de ativos imobiliários

Lançaram fundo multiestratégia

GGRC11 -> ou faz atualização (como uso de energia solar) ou vão reciclar os ativos

Antes o GGRC focava em crédito -> fazia SLB para dar folego para empresa

Agora estão focando em inquilinos high grade e mais em logístico (menos industrial), mas não vai ficar 100% logístico (enxerga oportunidades no industrial)

300 bps de prêmio do cap rate do industrial em relação ao logístico é ok

Alavancagem -> fundo está bem equacionado; problema maior foi quando compraram ativo da Americanas.

Agora, fundo lavrou a escritura da Americanas. GGRC11 vai negociar direto com Americanas agora

Não vai suspender pagamento de dividendos, não tem problema no curto prazo

RJ da Covolan x RJ da Americanas -> Covolan tem imóvel industrial, Americanas ocupa um galpão logístico atualmente

Reperfilaram o pagamento da Covolan

Americanas é um bicho diferente: ou se resolve ou vai falir. GGRC11 não consegue ajudar ela (como ajudou a Covolan)

Se Americanas devolver o ativo, pensam em fatiar o galpão

Mercado como um todo está passando por consolidação, GGRC11 quer ser consolidador

Não estão preocupados em vender ativos, pensam em ouvir eventuais oportunidades a bons preços

IBCR11 -> 19/abr/23

Angelo Ferraretto está há 7 anos na Integral Brei

Pessoas da Brazilian (atualmente atuam com crédito desde 1999.

Criaram um FII (IBCR11) em 2021 com proposta high yield, mas não tomam risco dos high yield tradicionais

Monitoramento é algo fundamental na parte do crédito

Mercado de crédito está bastante estressado, mas o imobiliário costuma ter garantias e proteção (o que ajuda bastante)

FIIs & Finanças – 23/abr/23

Estamos ou não em uma crise de crédito? Ainda não, mas no futuro é possível

FoFs foram o destaque de alta na semana

HCTR11 -> justiça aceitou recuperação judicial do grupo Gramado Parks

XPLG11 -> fez novo contrato de locação

Market Beat Rio de Janeiro (laje corporativa) -> houve absorção líquida positiva de 22 mil metros quadrados

Desafios do mercado High Yield – 26/abr/23

Existe uma convenção do mercado imobiliário de high yield (importando dos EUA).

Nos EUA e Europa, high yield é emissão corporativa. Aqui no Brasil é crédito estruturado-> pode existir uma heterogeneidade muito grande

Conflitos de interesse -> participantes da cadeia pertencem ao mesmo grupo da empresa

Se tudo fica dentro das empresas do mesmo grupo, como saber se a taxa da dívida está correta?

Originação própria -> pode concentrar problemas apenas em FIIs específicos

É muito importante olhar o histórico

Waiver -> sim, pode mudar o rating

Risco de executar garantias é relevante

CRI deu problema – 18/abr/23

Entender quantas e quais garantias o CRI possui

Operação pulverizada -> mais gente, menos risco de calote de 100% da operação que uma operação com apenas 1 devedor

IPO de FIIs – 17/abr/23

IPOs surgem quando a taxa de juros cai

Temos um consenso de que taxa de juros atingiu um teto, não deve subir mais

Na teoria, o estudo de viabilidade aceita qualquer coisa

Entender quanto que seu assessor está sendo remunerado para você entrar no produto

Nod analisou o que aconteceu com os FIIs 180 dias após IPO (198 FIIs) -> não teve conclusão clara

Com 3 – 4 meses de vida, dá para analisar o fundo

Nod entende que lockup não é algo relevante

Clube FII Entrevista recebe Marcelo Michaluá, CEO da RB Capital, e Marcus Doria, Portfolio Manager na área de Fundos de Desenvolvimento Residencial – 28/abr/23

RB Capital é spin off de 2008 da Rio Bravo

Entende que mercado de capitais é uma ótima fonte de financiamento

Começaram no residencial na parte de incorporação para venda (utilizar o SFH)

Brasileiro tem herança portuguesa de gostar de tijolo

Antes de 2008 já faziam desenvolvimento com capital proprietário

Primeiro risco é o risco de contraparte

Muitas incorporadoras fizeram IPO e se comprometeram com guidances e mercado penalizou elas por causa do Guidance

Incorporador já tem contato com o banco (fazer o SFH)

É importante que fundo de desenvolvimento para venda tenha prazo seja finito pois o portfolio acaba

Ativos entram no fundo se passam pelo critério de elegibilidade -> diversificar regiões e incorporadores

Ciclo Imobiliário – 25/abr/23

Joana Silva Diretora de Gestão de Ativos Imobiliários da Colliers e Ricardo Betancourt, Executive Chairman da Colliers

Mercado de escritórios tem ciclo mais longo por demorar mais que logístico

Logístico pode parar obra no meio do caminho

Mercado logístico dobrou de tamanho de 2016 a 2023. Teve muita entrega, mas a absorção também foi muito forte. Preço não subiu mais pois teve muita oferta

1T23 -> mercado continuou com absorção líquida positiva, esperam que melhore nos próximos trimestres

Tivemos concessões em 2020 e 2021, agora não temos mais

Segundo semestre de 2023 vai ser forte por não termos nova oferta

Logística -> demanda segue forte, com forte absorção. A diferença é que ela cresce em vários Estados do Brasil

Compradores não estão com pressa para comprar, estão esperando quem está enrolado piorar

Liga de FIIs – 18/abr/23

IPCA veio abaixo do esperado

IFIX está positivo em abril, ao contrário dos meses anteriores (principalmente pela expectativa de queda da Selic)

Arthur lembrou que dividendo diminuir nos FIIs de CRI é positivo pois significa que inflação baixou. Juro menor -> mais fácil do tomador da dívida pagar

IPCA -> ainda não está baixo. Fundos high yield sofreram e mercado penalizou todos

É sempre bom ter IPCA+ na carteira

Shopping teve boa performance na última semana

Arthur está comprando tudo, apenas evita hospitais

FII de tijolo -> comprar quando cenário é ruim e vender quando cenário é bom

FII de papel -> comprar quando cenário é bom (juro baixo, inflação controlada) e vender quando cenário é ruim

Liga de FIIs – 25/abr/23

Prêmio do IFIX contra NTNB está bem alto, em 6%

Quem entrou recentemente se deu mal, mas agora vale a pena comprar FIIs.

Imóvel e investimento imobiliário é um investimento que demanda tempo

Juro baixo -> muita gente tomou risco que não deveria ter tomado e muitos gestores tomaram risco que não deveriam ter tomado

Investidor está muito guiado pelo CDI, precisa olhar para o pré fixado e para a NTNB longa

Investidor olha o que está pagando mais e aloca. Não tem uma estratégia definida

Live de anúncio de rendimentos – 28/abr/23

No ano IFIX está no 0x0, subiu recentemente mas compensando a queda nos meses anteriores

BCRI11 -> caiu rendimento

HABT11 -> subiu rendimento

Menor número de dias úteis -> negativo para quem tem carteira exposta a CDI -> Kineas sofreram por isso

HGBS11 -> aumentou rendimento

HTMX11 -> cresceu muito, deve ser por venda de ativos

MALL11 – 18/abr/23

Fazem orçamento em out/nov do ano seguinte. Mês a mês acompanham o esperado x realizado.

No 1T23 estão com NOI 11.7% acima YoY

De maneira geral resultado está um pouco acima do orçado

Aumento do VP foi basicamente reavaliação para cima do Madureira

Vacância -> vacância aumentou por causa das últimas aquisições, mas é marginal em relação ao portfolio como um todo

Campinas Shopping -> comprou por 82.3 milhões de reais, mas teve restituição de 5.7 milhões de reais (por causa da reavaliação patrimonial da cota do MALL11). Está do outro lado da cidade (em relação ao Shopping Dom Pedro) e tem outro público alvo

Alavancagem -> é controlada, paga apenas os juros até o final de 2023; taxa barata

AGE -> burocracia (aprovar DF, mudar de administrador e mudar nome do fundo); quer cotar genial como formador de mercado

Destaques da semana – 20/abr/23

BLMG11 -> Baker Hughes devolveu 17 mil m2, 36 meses de aviso prévio + 6 meses de multa

XPLG11 -> nova locação de 10 mil m2 para empresa do setor de saneamento básico

RNGO11 -> locação para Localiza das vagas do estacionamento; teve rescisão da Warner Bros

BTRA11 -> execução de título extrajudicial para cobrar aluguel dos inquilinos

HGLG11 -> chamou emissão para comprar ativos do GTLG11

Fatos relevantes #17 – 29/abr/23

TRXF11 -> corrigiu o fator de preferência da 8ª emissão de cotas

GGRC11 -> recebeu uma parte do dinheiro da venda da Jefer

OUJP11 -> fez distrato com XP investimentos sobre formador de mercado

RELG11 -> não vai fazer pagamento de taxa de gestão agora. Vai provisionar e depois paga

PNRC11 – 25/abr/23

Possuem viés de tijolo

Juro subiu -> começaram a olhar para outros produtos

Melhor comprar FII que tijolo em si -> fizeram um FoF

Possuem fundo de crédito também

Estão fazendo parceria com AZ Quest e devem lançar novos produtos com eles

Gostam de risco de obra, não gostam de risco de comercialização

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