Últimas 2 semanas de abril
Fatos Relevantes #16 – 24/abr/23
ONEF11 -> Recebeu proposta de compra por todos os ativos do fundo, gestora se posicionou dizendo que preço era muito baixo. Deu publicidade, disse que não valia a pena vender. Mas se cotista acima de 5% tiver interesse em vender, que chame assembleia
BLMG11 -> Blue Macaw renunciou à gestão FII Triple A, Huma Capital (ex funcionários da Blue Macaw) vai assumir gestão.
Baker Hugues vai rescindir contrato antecipadamente, aviso prévio de 3 anos (e multa de 6 meses). Início do contrato foi em 2006.
RNGO11 -> locou vagas de garagem e depósito para Localiza; Warner Bross devolveu uma parte do estavam locando
TRXF11 -> chamou oferta de 65 milhões de reais
XPLG11 -> fez locação do galpão de Duque de Caxias. Compraram ativo com 26% de ocupação e agora está com 79%
BTRA11 -> vendedor vendeu fazenda para 2 pessoas (para o fundo e para outra pessoa, mas tinha contrato de confidencialidade). Segundo comprador estava usando a fazenda e agora precisa expulsar ele
GGRC11 -> 21/abr/23
Zagros -> tem gestão de fundos e gestão patrimonial de ativos imobiliários
Lançaram fundo multiestratégia
GGRC11 -> ou faz atualização (como uso de energia solar) ou vão reciclar os ativos
Antes o GGRC focava em crédito -> fazia SLB para dar folego para empresa
Agora estão focando em inquilinos high grade e mais em logístico (menos industrial), mas não vai ficar 100% logístico (enxerga oportunidades no industrial)
300 bps de prêmio do cap rate do industrial em relação ao logístico é ok
Alavancagem -> fundo está bem equacionado; problema maior foi quando compraram ativo da Americanas.
Agora, fundo lavrou a escritura da Americanas. GGRC11 vai negociar direto com Americanas agora
Não vai suspender pagamento de dividendos, não tem problema no curto prazo
RJ da Covolan x RJ da Americanas -> Covolan tem imóvel industrial, Americanas ocupa um galpão logístico atualmente
Reperfilaram o pagamento da Covolan
Americanas é um bicho diferente: ou se resolve ou vai falir. GGRC11 não consegue ajudar ela (como ajudou a Covolan)
Se Americanas devolver o ativo, pensam em fatiar o galpão
Mercado como um todo está passando por consolidação, GGRC11 quer ser consolidador
Não estão preocupados em vender ativos, pensam em ouvir eventuais oportunidades a bons preços
IBCR11 -> 19/abr/23
Angelo Ferraretto está há 7 anos na Integral Brei
Pessoas da Brazilian (atualmente atuam com crédito desde 1999.
Criaram um FII (IBCR11) em 2021 com proposta high yield, mas não tomam risco dos high yield tradicionais
Monitoramento é algo fundamental na parte do crédito
Mercado de crédito está bastante estressado, mas o imobiliário costuma ter garantias e proteção (o que ajuda bastante)
FIIs & Finanças – 23/abr/23
Estamos ou não em uma crise de crédito? Ainda não, mas no futuro é possível
FoFs foram o destaque de alta na semana
HCTR11 -> justiça aceitou recuperação judicial do grupo Gramado Parks
XPLG11 -> fez novo contrato de locação
Market Beat Rio de Janeiro (laje corporativa) -> houve absorção líquida positiva de 22 mil metros quadrados
Desafios do mercado High Yield – 26/abr/23
Existe uma convenção do mercado imobiliário de high yield (importando dos EUA).
Nos EUA e Europa, high yield é emissão corporativa. Aqui no Brasil é crédito estruturado-> pode existir uma heterogeneidade muito grande
Conflitos de interesse -> participantes da cadeia pertencem ao mesmo grupo da empresa
Se tudo fica dentro das empresas do mesmo grupo, como saber se a taxa da dívida está correta?
Originação própria -> pode concentrar problemas apenas em FIIs específicos
É muito importante olhar o histórico
Waiver -> sim, pode mudar o rating
Risco de executar garantias é relevante
CRI deu problema – 18/abr/23
Entender quantas e quais garantias o CRI possui
Operação pulverizada -> mais gente, menos risco de calote de 100% da operação que uma operação com apenas 1 devedor
IPO de FIIs – 17/abr/23
IPOs surgem quando a taxa de juros cai
Temos um consenso de que taxa de juros atingiu um teto, não deve subir mais
Na teoria, o estudo de viabilidade aceita qualquer coisa
Entender quanto que seu assessor está sendo remunerado para você entrar no produto
Nod analisou o que aconteceu com os FIIs 180 dias após IPO (198 FIIs) -> não teve conclusão clara
Com 3 – 4 meses de vida, dá para analisar o fundo
Nod entende que lockup não é algo relevante
Clube FII Entrevista recebe Marcelo Michaluá, CEO da RB Capital, e Marcus Doria, Portfolio Manager na área de Fundos de Desenvolvimento Residencial – 28/abr/23
RB Capital é spin off de 2008 da Rio Bravo
Entende que mercado de capitais é uma ótima fonte de financiamento
Começaram no residencial na parte de incorporação para venda (utilizar o SFH)
Brasileiro tem herança portuguesa de gostar de tijolo
Antes de 2008 já faziam desenvolvimento com capital proprietário
Primeiro risco é o risco de contraparte
Muitas incorporadoras fizeram IPO e se comprometeram com guidances e mercado penalizou elas por causa do Guidance
Incorporador já tem contato com o banco (fazer o SFH)
É importante que fundo de desenvolvimento para venda tenha prazo seja finito pois o portfolio acaba
Ativos entram no fundo se passam pelo critério de elegibilidade -> diversificar regiões e incorporadores
Ciclo Imobiliário – 25/abr/23
Joana Silva Diretora de Gestão de Ativos Imobiliários da Colliers e Ricardo Betancourt, Executive Chairman da Colliers
Mercado de escritórios tem ciclo mais longo por demorar mais que logístico
Logístico pode parar obra no meio do caminho
Mercado logístico dobrou de tamanho de 2016 a 2023. Teve muita entrega, mas a absorção também foi muito forte. Preço não subiu mais pois teve muita oferta
1T23 -> mercado continuou com absorção líquida positiva, esperam que melhore nos próximos trimestres
Tivemos concessões em 2020 e 2021, agora não temos mais
Segundo semestre de 2023 vai ser forte por não termos nova oferta
Logística -> demanda segue forte, com forte absorção. A diferença é que ela cresce em vários Estados do Brasil
Compradores não estão com pressa para comprar, estão esperando quem está enrolado piorar
Liga de FIIs – 18/abr/23
IPCA veio abaixo do esperado
IFIX está positivo em abril, ao contrário dos meses anteriores (principalmente pela expectativa de queda da Selic)
Arthur lembrou que dividendo diminuir nos FIIs de CRI é positivo pois significa que inflação baixou. Juro menor -> mais fácil do tomador da dívida pagar
IPCA -> ainda não está baixo. Fundos high yield sofreram e mercado penalizou todos
É sempre bom ter IPCA+ na carteira
Shopping teve boa performance na última semana
Arthur está comprando tudo, apenas evita hospitais
FII de tijolo -> comprar quando cenário é ruim e vender quando cenário é bom
FII de papel -> comprar quando cenário é bom (juro baixo, inflação controlada) e vender quando cenário é ruim
Liga de FIIs – 25/abr/23
Prêmio do IFIX contra NTNB está bem alto, em 6%
Quem entrou recentemente se deu mal, mas agora vale a pena comprar FIIs.
Imóvel e investimento imobiliário é um investimento que demanda tempo
Juro baixo -> muita gente tomou risco que não deveria ter tomado e muitos gestores tomaram risco que não deveriam ter tomado
Investidor está muito guiado pelo CDI, precisa olhar para o pré fixado e para a NTNB longa
Investidor olha o que está pagando mais e aloca. Não tem uma estratégia definida
Live de anúncio de rendimentos – 28/abr/23
No ano IFIX está no 0x0, subiu recentemente mas compensando a queda nos meses anteriores
BCRI11 -> caiu rendimento
HABT11 -> subiu rendimento
Menor número de dias úteis -> negativo para quem tem carteira exposta a CDI -> Kineas sofreram por isso
HGBS11 -> aumentou rendimento
HTMX11 -> cresceu muito, deve ser por venda de ativos
MALL11 – 18/abr/23
Fazem orçamento em out/nov do ano seguinte. Mês a mês acompanham o esperado x realizado.
No 1T23 estão com NOI 11.7% acima YoY
De maneira geral resultado está um pouco acima do orçado
Aumento do VP foi basicamente reavaliação para cima do Madureira
Vacância -> vacância aumentou por causa das últimas aquisições, mas é marginal em relação ao portfolio como um todo
Campinas Shopping -> comprou por 82.3 milhões de reais, mas teve restituição de 5.7 milhões de reais (por causa da reavaliação patrimonial da cota do MALL11). Está do outro lado da cidade (em relação ao Shopping Dom Pedro) e tem outro público alvo
Alavancagem -> é controlada, paga apenas os juros até o final de 2023; taxa barata
AGE -> burocracia (aprovar DF, mudar de administrador e mudar nome do fundo); quer cotar genial como formador de mercado
Destaques da semana – 20/abr/23
BLMG11 -> Baker Hughes devolveu 17 mil m2, 36 meses de aviso prévio + 6 meses de multa
XPLG11 -> nova locação de 10 mil m2 para empresa do setor de saneamento básico
RNGO11 -> locação para Localiza das vagas do estacionamento; teve rescisão da Warner Bros
BTRA11 -> execução de título extrajudicial para cobrar aluguel dos inquilinos
HGLG11 -> chamou emissão para comprar ativos do GTLG11
Fatos relevantes #17 – 29/abr/23
TRXF11 -> corrigiu o fator de preferência da 8ª emissão de cotas
GGRC11 -> recebeu uma parte do dinheiro da venda da Jefer
OUJP11 -> fez distrato com XP investimentos sobre formador de mercado
RELG11 -> não vai fazer pagamento de taxa de gestão agora. Vai provisionar e depois paga
PNRC11 – 25/abr/23
Possuem viés de tijolo
Juro subiu -> começaram a olhar para outros produtos
Melhor comprar FII que tijolo em si -> fizeram um FoF
Possuem fundo de crédito também
Estão fazendo parceria com AZ Quest e devem lançar novos produtos com eles
Gostam de risco de obra, não gostam de risco de comercialização