Lives de FIIs jan/23

Arthur Viera de Moraes conversou com Cristiano Vasques, sócio do hotelInvest (20/jan/23)

Foco é short term rental -> até 30 dias; hotel gira em torno de 1 – 2 dias.

Plano diretor -> em zona eixo tem aumento de área potencial desde que seja não residencial.

Demanda por short term rental não foi roubada, foi induzida. Não necessariamente é o mesmo público

Short term rental é 15% do mercado hoteleiro

Todo hotel tem fundo de reserva, é importante não ter muitos donos ou donos alinhados

https://live-ondeinvestir.infomoney.com.br/home/live/63b3747eb26603000847ebcd

Rodrigo Abbud (VBI) e Daniel Lemos (Riza)

Juro alto -> sobe a régua para investimentos, mas mercado é cíclico

Hoje FIIs de tijolo estão pagando 9% em anual + 5% de ganho de capital potencial = 14% ao ano

Queda de juros vai demorar para acontecer

Não vai ter valorização no curto prazo, rápida

Americanas -> não devem pagar alugueis

Estão investindo em imóveis ou investindo no risco corporativo? Em imóveis, se Americanas sair podem colocar outro

Felipe Ribeiro 18/jan/23

Mais um ano dos FIIs de CRI

2020 -> FIIs de CRI foram resilientes

2023 -> começa com stress de crédito (CRIs pré pagos e Americanas)

Historicamente, FII de CRI sempre gira em torno de 1x P/VP

Baroni conversou com GGRC – 17/jan/23

Estava batendo IPCA + 6%, mas com a queda recente não está batendo mais

Pedro comentou que fundo é impactado indiretamente pela Americanas, não diretamente. No pior dos casos, troca de inquilino. Até o dia 17/jan/23 pagou tudo em dia

Recuperação judicial -> tem de continuar pagando aluguel

Cenário base para GGRC11 -> 0.70 BRL/cota

Covolan x Americanas -> Covolan é industrial e Americanas é logístico. Entendem que é fácil de reposicionar o ativo caso seja necessário. Covolan estava inadimplente antes de entrar em RJ, Americanas não

Oficialmente falando, GGRC ainda não é titular do contrato. Está com HGLG ainda

Pode fazer modulação no imóvel. Preço atual de aluguel abaixo do preço de mercado

Fundo hoje está mais logístico que industrial -> e deve continuar assim

Alavancagem -> CRI não está atrelado à Americanas

Ainda não sabem se evento da Americanas impacta o contrato de compra e venda do ativo da Americanas

Visão para fiagros 2023

Setor agro é 27% do PIB

Antes da porteira -> cadeia de insumos (Bayer, Syngenta, Boa Safra)

Dentro da porteira -> fazer o produto

Fora da porteira -> empacotar produto

Mercado de capitais está longe do produtor -> risco de crédito desconhecido -> melhor financiar o intermediário

Ainda não temos regulação definitiva do fiagro, mas deve resolver isso em 2023

Brasil não tem problema com terra, desafio do setor é o crédito

Como público não consegue financiar tudo, precisa do privado. Mas se passar a tributar, vai ter menos demanda do privado

FII não tem bancada, mas agro tem

Fiagro cresce mais que FII por causa da base muito baixa

Fiagro de terra vai ser mais difícil de precificar

Conversa com RVBI11 – 16/jan/23

Se americanas sair, ativos são bons e consegue locar rápido

Inflação -> FIIs de CRI atrelados a IPCA sofreram, agora devem ir bem

FIIs de CRI eram muito queridos pelo yield alto, sofreram com deflação e agora são boas oportunidades

Fundo de tijolo é value trap? Podem andar quando juros caírem. É visível a diferença entre ativos ruins e ativos bons. Saber separar qual é bom e qual é ruim

Ainda não sabemos de fato qual o plano do governo e ainda precisamos saber qual será a política de juros lá fora

Ideia: comprar ativos a 27 – 30k/m2 na Faria Lima e vender a 39 para Brookfield

Fundo cetipado -> reduz vol da marcação a mercado, mas perde liquidez

FoF -> todos estão descontados em relação ao VP

Ricardo pegou 10 maiores FIIs de CRI -> representam 25% do IFIX -> FIIs de boa qualidade que apanharam muito

Frisaram que aluguel não entra na RJ; entender as garantias e fiadores; entender o aluguel atual e facilidade de achar novo locatário; ainda não sabemos o plano da Americanas, mas deve vender ativos

Desafio FII de CRI -> vai ser repasse, pode ter uma série de distratos. Acompanhar isso com cuidado

De maneira geral, FIIs de CRI captaram muito e brigaram por CRIs -> reduzindo a taxa; agora está mais tranquilo

Quando entrar em tijolo? Não é óbvio, porta muito pequena. Melhor se posicionar antes. Ricardo prefere escritório office de boa qualidade. Daniel gosta também de logística desalavancado e que paga bom dividend yield

NOD sobre 2022

Tivemos muitos novos investidores em 2022

Não acredite que chegou no fundo do poço, sempre pode cair mais

Não existe 1% para sempre -> entender o que é recorrente e se subiu porque inflação subiu

Nenhum segmento é o queridinho para sempre, entender o que é “da moda” e lembrar que toda moda passa

Contratos atípicos são sólidos, mas acabam. BBPO, SAAG, AGCX, por exemplo.

Alavancagem potencializa resultados, para mais ou para menos

Entender a sua exposição a cada ativo e quanto você pode ser impactado

Investidores hoje são mais pé no chão

O que investir em 2023

2022 começou difícil, com questão do precatório alto e depois governo quis gastar bastante dinheiro (mantendo auxílio Brasil). Guerra da Ucrânia começou em fev/22. China com política de covid zero. Inflação na Europa explodiu, começou a subir juros.

Reduziu ICMS -> inflação caiu, mas ainda não se sabe quando volta; É possível que imposto volte -> impactando a inflação

Brasil não tem motivo hoje para baixar os juros: precisa de responsabilidade fiscal (alguma ancoragem fiscal) e inflação está acima da meta

Juros podem cair no 4T23

Ano de 2023 é o ano do CDI, mas IPCA pode surpreender para cima

Não precisa ter pressa para comprar ativos físicos. Laje tem bom potencial, mas não é óbvio (pegar ativos bem localizados)

Shopping tem dinâmica positiva

Fiagro e FII de CRI podem ser destaques positivos em 2023

FII de contrato atípico -> independente do cenário, vai repassar a inflação nos contratos

PF -> focada mais na Selic que na NTNB longa

Melhores do ano em 2022

TEPP -> reduziu vacância

ALZR -> girou carteira

GCFF -> amortizou uma parte do fundo

Como avaliar a gestão -> track record, alinhamento, promessa x realidade,

Ideal seria gestão boa com ativo excelente

FoF pode fazer sentido numa carteira, não sozinho

Diogo entende que FoF está mal precificado, mas a pergunta é quando vai ser repricificado

Vários FIIs de CRI não dão performance, então questionam o motivo de alguns FIIs de terem performance

Credit Suisse -> conseguiu agregar valor emissão após emissão

Bacci

2017 foi o final do ciclo anterior ruim, uma hora esse ciclo ruim também acaba

Está comprando tijolo, mas viu que FII de CRI caiu demais

Não ficar desesperado e vender o que caiu

Não ter perda significativa no patrimônio -> evitar fundo de prazo

Única maneira de evitar perdas na bolsa é não estar na bolsa

FoF -> muito pro cíclico; são o “dobro” do mercado

Bacci gosta de caçar juro real

Fiagro -> não investe ainda e entende que agro é desafiador; não gosta de produto 100% CDI; prefere crédito para Corporation que para empresas pequenas

Oportunidade em tijolo -> focar em ativos perenes, escritório bem localizado e logístico

Aloca em posições com menores pesos

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