Arthur Viera de Moraes conversou com Cristiano Vasques, sócio do hotelInvest (20/jan/23)
Foco é short term rental -> até 30 dias; hotel gira em torno de 1 – 2 dias.
Plano diretor -> em zona eixo tem aumento de área potencial desde que seja não residencial.
Demanda por short term rental não foi roubada, foi induzida. Não necessariamente é o mesmo público
Short term rental é 15% do mercado hoteleiro
Todo hotel tem fundo de reserva, é importante não ter muitos donos ou donos alinhados
https://live-ondeinvestir.infomoney.com.br/home/live/63b3747eb26603000847ebcd
Rodrigo Abbud (VBI) e Daniel Lemos (Riza)
Juro alto -> sobe a régua para investimentos, mas mercado é cíclico
Hoje FIIs de tijolo estão pagando 9% em anual + 5% de ganho de capital potencial = 14% ao ano
Queda de juros vai demorar para acontecer
Não vai ter valorização no curto prazo, rápida
Americanas -> não devem pagar alugueis
Estão investindo em imóveis ou investindo no risco corporativo? Em imóveis, se Americanas sair podem colocar outro
Felipe Ribeiro 18/jan/23
Mais um ano dos FIIs de CRI
2020 -> FIIs de CRI foram resilientes
2023 -> começa com stress de crédito (CRIs pré pagos e Americanas)
Historicamente, FII de CRI sempre gira em torno de 1x P/VP
Baroni conversou com GGRC – 17/jan/23
Estava batendo IPCA + 6%, mas com a queda recente não está batendo mais
Pedro comentou que fundo é impactado indiretamente pela Americanas, não diretamente. No pior dos casos, troca de inquilino. Até o dia 17/jan/23 pagou tudo em dia
Recuperação judicial -> tem de continuar pagando aluguel
Cenário base para GGRC11 -> 0.70 BRL/cota
Covolan x Americanas -> Covolan é industrial e Americanas é logístico. Entendem que é fácil de reposicionar o ativo caso seja necessário. Covolan estava inadimplente antes de entrar em RJ, Americanas não
Oficialmente falando, GGRC ainda não é titular do contrato. Está com HGLG ainda
Pode fazer modulação no imóvel. Preço atual de aluguel abaixo do preço de mercado
Fundo hoje está mais logístico que industrial -> e deve continuar assim
Alavancagem -> CRI não está atrelado à Americanas
Ainda não sabem se evento da Americanas impacta o contrato de compra e venda do ativo da Americanas
Visão para fiagros 2023
Setor agro é 27% do PIB
Antes da porteira -> cadeia de insumos (Bayer, Syngenta, Boa Safra)
Dentro da porteira -> fazer o produto
Fora da porteira -> empacotar produto
Mercado de capitais está longe do produtor -> risco de crédito desconhecido -> melhor financiar o intermediário
Ainda não temos regulação definitiva do fiagro, mas deve resolver isso em 2023
Brasil não tem problema com terra, desafio do setor é o crédito
Como público não consegue financiar tudo, precisa do privado. Mas se passar a tributar, vai ter menos demanda do privado
FII não tem bancada, mas agro tem
Fiagro cresce mais que FII por causa da base muito baixa
Fiagro de terra vai ser mais difícil de precificar
Conversa com RVBI11 – 16/jan/23
Se americanas sair, ativos são bons e consegue locar rápido
Inflação -> FIIs de CRI atrelados a IPCA sofreram, agora devem ir bem
FIIs de CRI eram muito queridos pelo yield alto, sofreram com deflação e agora são boas oportunidades
Fundo de tijolo é value trap? Podem andar quando juros caírem. É visível a diferença entre ativos ruins e ativos bons. Saber separar qual é bom e qual é ruim
Ainda não sabemos de fato qual o plano do governo e ainda precisamos saber qual será a política de juros lá fora
Ideia: comprar ativos a 27 – 30k/m2 na Faria Lima e vender a 39 para Brookfield
Fundo cetipado -> reduz vol da marcação a mercado, mas perde liquidez
FoF -> todos estão descontados em relação ao VP
Ricardo pegou 10 maiores FIIs de CRI -> representam 25% do IFIX -> FIIs de boa qualidade que apanharam muito
Frisaram que aluguel não entra na RJ; entender as garantias e fiadores; entender o aluguel atual e facilidade de achar novo locatário; ainda não sabemos o plano da Americanas, mas deve vender ativos
Desafio FII de CRI -> vai ser repasse, pode ter uma série de distratos. Acompanhar isso com cuidado
De maneira geral, FIIs de CRI captaram muito e brigaram por CRIs -> reduzindo a taxa; agora está mais tranquilo
Quando entrar em tijolo? Não é óbvio, porta muito pequena. Melhor se posicionar antes. Ricardo prefere escritório office de boa qualidade. Daniel gosta também de logística desalavancado e que paga bom dividend yield
NOD sobre 2022
Tivemos muitos novos investidores em 2022
Não acredite que chegou no fundo do poço, sempre pode cair mais
Não existe 1% para sempre -> entender o que é recorrente e se subiu porque inflação subiu
Nenhum segmento é o queridinho para sempre, entender o que é “da moda” e lembrar que toda moda passa
Contratos atípicos são sólidos, mas acabam. BBPO, SAAG, AGCX, por exemplo.
Alavancagem potencializa resultados, para mais ou para menos
Entender a sua exposição a cada ativo e quanto você pode ser impactado
Investidores hoje são mais pé no chão
O que investir em 2023
2022 começou difícil, com questão do precatório alto e depois governo quis gastar bastante dinheiro (mantendo auxílio Brasil). Guerra da Ucrânia começou em fev/22. China com política de covid zero. Inflação na Europa explodiu, começou a subir juros.
Reduziu ICMS -> inflação caiu, mas ainda não se sabe quando volta; É possível que imposto volte -> impactando a inflação
Brasil não tem motivo hoje para baixar os juros: precisa de responsabilidade fiscal (alguma ancoragem fiscal) e inflação está acima da meta
Juros podem cair no 4T23
Ano de 2023 é o ano do CDI, mas IPCA pode surpreender para cima
Não precisa ter pressa para comprar ativos físicos. Laje tem bom potencial, mas não é óbvio (pegar ativos bem localizados)
Shopping tem dinâmica positiva
Fiagro e FII de CRI podem ser destaques positivos em 2023
FII de contrato atípico -> independente do cenário, vai repassar a inflação nos contratos
PF -> focada mais na Selic que na NTNB longa
Melhores do ano em 2022
TEPP -> reduziu vacância
ALZR -> girou carteira
GCFF -> amortizou uma parte do fundo
Como avaliar a gestão -> track record, alinhamento, promessa x realidade,
Ideal seria gestão boa com ativo excelente
FoF pode fazer sentido numa carteira, não sozinho
Diogo entende que FoF está mal precificado, mas a pergunta é quando vai ser repricificado
Vários FIIs de CRI não dão performance, então questionam o motivo de alguns FIIs de terem performance
Credit Suisse -> conseguiu agregar valor emissão após emissão
Bacci
2017 foi o final do ciclo anterior ruim, uma hora esse ciclo ruim também acaba
Está comprando tijolo, mas viu que FII de CRI caiu demais
Não ficar desesperado e vender o que caiu
Não ter perda significativa no patrimônio -> evitar fundo de prazo
Única maneira de evitar perdas na bolsa é não estar na bolsa
FoF -> muito pro cíclico; são o “dobro” do mercado
Bacci gosta de caçar juro real
Fiagro -> não investe ainda e entende que agro é desafiador; não gosta de produto 100% CDI; prefere crédito para Corporation que para empresas pequenas
Oportunidade em tijolo -> focar em ativos perenes, escritório bem localizado e logístico
Aloca em posições com menores pesos