de junho a setembro/21
Katia Costa comentou sobre fato relevante do TORD11 – ago/21
TORD11 entrou no fundo imobiliário Serra Verde. Um investidor do fundo imobiliário quis sair e FII estava marcado a custo. Fizeram uma nova avaliação por mercado e preço foi revisado de 120 para 825 mihões de reais. TORD11 comprou 15% do fundo por 27.5 milhões de reais (100% seria 183 milhões de reais)
TORD não é um fundo de papel
Fatos relevantes da semana (30/ago/21 a 3/set/21) #35
ALZR – AGE
Convocou AGE para comprar imóvel para comprar galpão por outro fundo administrado pela Alianza (AGE para aprovar conflito de interesse)
Precisa de 25% dos votos para aprovar
Proposta do ALZR é renda, imóvel se encaixa bem. Ativo é em Santo André, mas fica perto de São Paulo
Preço por metro quadrado, mas Fabio lembrou que metro quadrado não é sempre a melhor métrica. O terreno é valioso e prefere ter valor no terreno que valor na construção. A contrapartida de preço do metro quadrado é aluguel alto.
Galpão é expansível, com capex marginal bem pequeno
BBPO – renovou 58 contratos de locação (de um total de 64)
Houve desconto de 28% nos aluguéis e 17% na receita recorrente. Além dos descontos o FII precisa fazer benfeitorias nos ativos.
Vai ter multa caso saia antes do final da locação (nov/27)
Contrato de locação era de 10 anos, mas refizeram o contrato com 9 anos
Uso do consultor -> são profissionais, intermediário isento e traz maior transparência à negociação.
Dos 6 imóveis não renovados, 2 serão devolvidos e 4 serão parcialmente ocupados
Laudos de avaliação estão impactados por pandemia, gestores entendem que se for vender deve ser acima do valor marcado no fundo
Regulamento do fundo permite venda de ativos, mas não compra de ativos. Quer aprovar na assembleia a compra de ativos
Não há problema em realocar imóveis não renovados, são bem localizados
Desconto é melhor que o esperado pelo mercado e entende que conseguiram uma negociação favorável ao fundo
RECT – alugou imóvel
Foi dada opção de venda por 30 mil reais o metro quadrado por um tempo limitado, depois inquilino vai ter o direito de preferência por uma futura venda
Ativo foi adquirido por 23.5 mil reais o metro quadrado
Diferencial da Cidade Matarazzo é ter tudo no mesmo conjunto
Vai ter carência, não tem impacto no dividendo no curto prazo
RECT conseguiu alugar ativo em Santos recentemente
HTMX – não vai pagar dividendo
RCRB – vai vender imóvel do portfolio
Deve distribuir mais dividendo no segundo semestre. Assinou compromisso de compra e venda, então decidiu não dizer qual é o imóvel
Contratar market maker – reduz spread entre compra e venda
SNFF – deu desconto temporário na taxa de administração
Racional é ter participado de ofertas públicas e uma parte do fee foi para o gestor, estão “devolvendo” dinheiro ao fundo
GGRC – houve liminar para reduzir o aluguel
Processo está em segredo de justiça
BRCO – fez aditivo à locação
Eliminou vacância física do ativo de Itupeva
O “problema” é que a locação é temporária (por 3 meses), mas pode permanecer no médio prazo
Guidance era ter 0.60 BRL/cota/mês, agora querem deixar 0.62 BRL/cota/mês
RBVA – recebeu última parcela da venda de ativo em Itaquaquecetuba/SP e assinou proposta de venda ativo em Bonsucesso
TRXF – comprou 2 imóveis da Sendas
Um está pronto (SLB) e outro em construção (BTS)
PATL – comprou imóvel em Jundiaí
Contrato típico até 2025, cap rate de 8.3%
SDIL – contrato formador de mercado
HGLG – vendeu ativo da Americanas para GGRC e fez aditamento de compromisso de compra de galpão em São Carlos/SP, com a possibilidade de securitizar o imóvel
Ainda tem período longo de contrato, faz sentido GGRC comprar
Possuem interesse em pagar o mínimo possível com caixa para obter oportunidades no mercado
Para GGRC cap rate aproximado é 10%
XPIN – alugou 2 módulos em Atibaia para Mercado Livre
Vacância do FII cai de 11% para 8.76%
RBRP – comprou ativo da Torre Sul
MFII – comprou terreno na cidade de São Paulo/SP
TORD – renunciou a uma parte da taxa de gestão
Fatos relevantes 23/ago/21 a 27/ago/21 #34
BTLG – vendeu 4 imóveis para MGLG e houve repactuação
CARE – participou de aumento de capital através de troca de ações
HTMX – prorrogou isenção de taxa gestão e consultoria
GGRC – comprou ativo da FII da RB Capital
Arthur Vieira de Moraes conversou sobre Fiagro com Carlos Ferrari
Arthur lembrou que FIIs sofreram por juro longo ter subido muito
Kinea e Riza já protocolaram para fazer um Fiagro
Fiagro teve como forte referência a legislação dos FIIs, inclusive superando algumas regras dos FIIs (distribuição de no mínimo 95% do lucro líquido caixa)
Cotista pode ter mais de 25% das cotas no Fiagro
Diferentemente dos FIIs, renda será auferida quando ocorrer venda das cotas (não na integralização).
Pode investir estilo FIP, estilo FIDC
Arthur Vieira de Moraes conversou com André Bacci
Cota baixa não é necessariamente cota barata; direito de emissão não é cota (é necessário exercer o direito); fundo diz que vai acabar o fundo; saber diferenciar dividendo de amortização
Amortização é redutor do custo de aquisição, tributação é responsabilidade do cotista
Desafio dos FIIs de CRI que distribuem inflação é que é necessário haver reinvestimento
Há acumulação do patrimônio no tesouro direto, em FIIs não
Regra do Bacci é reinvestir 2/3 dos seus rendimentos
Fundo passivo deveria acompanhar o índice, mas arbitragem em ofertas permite gerar mais valor que o índice
Arthur conversou com pessoal do BTG Pactual Digital
Carteira recomendada -> é para ser a mais global possível. Segue estratégia de renda e valorização; é feita para todos, para quem está começando e quem está no mercado há um tempo
Racional de investir em FII -> dá prêmio de risco frente ao tesouro direto; prêmio histórico é de 300 bps (hoje está em 400 bps)
Pegar 2035 para ser um prazo médio de investimento em ativos imobiliários
Cenário de alta de juros e alta da inflação -> maiores beneficiados são FII de CRI
Não entre no FII pelo dividend yield
Hotel -> fundos mais atrelados a viagens corporativas. Há corporativo, turismo e eventos. Com pandemia os 3 sumiram. Nos últimos meses houve crescimento do turismo
Shopping -> colocaram 1 na carteira apostando na retomada. Descontos e inadimplência estão caindo
Carteira
Entraram no KNCR11 por estar abaixo do patrimonial e ganhar com a alta da Selic
Tem RBRR, BTCR, XPLG, VILG, HSLG, BRCO, RBRP, BRCR, RCRB, HGRE e VISC
Dólar
Não possui impacto relevante em FIIs
Arthur comentou que dólar alto pode puxar IGPM e beneficiar FII de CRI com exposição a IGPM
BRCR – ativos de alto padrão negociando a 11 mil reais o metro quadrado
Arthur conversou com Rodrigo Coelho e Rafael Teixeira, gestores do VIUR – 27/ago/21
Após taxa da NTNB subir muito, ela voltou um pouco
Conceito de renda urbana -> visão da Vinci é composta por 4 segmentos diferentes: varejo, mercado/supermercado/saúde/educação. Imóveis deveriam ser adaptáveis de um segmento para outro. Se fosse um fundo unisegmento, talvez não tivesse tamanho suficiente para fazer um único fundo
Shopping é um negócio diferente, vai para o VISC
Agência bancária não é uma prioridade mas pode entrar no fundo
Procuram ativos com boa localização
Ativos do fundo
Fundo captou em mai/21; fundo nasceu do zero. Distribuição de dividendos no primeiro mês foi acima da premissa do estudo de viabilidade
Comprou ativo da Anhanguera em Campinas/SP, centro comercial em São Luís/MA, prédio de diagnóstico da Dasa em São Paulo/SP, Facamp em Campinas/SP
Alavancagem
FII se alavancou, garantia é o imóvel; pagamento é casado com aluguel
Pagamento de principal em 5 anos
30% do fundo é dívida, 70% é equity
Arthur Vieira de Moraes falou com Rafael Fonseca, CFO da Bresco (BRCO11) – 13/ago/21
Equipe de gestão trabalha junto há mais de 10 anos
Players financeiros estão entrando em FIIs, mas Bresco tem proposta mais imobiliária
Não olhar apenas preço, mas localização, nível de eficiência, custo de manutenção
Ativos estão baratos em dólar, Rafael enxerga uma oportunidade
Preços de aluguel estão muito baratos hoje.
Analisar localização, perfil dos inquilinos, padrão construtivo dos imóveis, perfil dos contratos, valor de locação, potencial de expansão, gestão do fundo e dividend yield
Locaram por 90 dias para Heineken com a proposta de aumentar prazo
Indexador
Querem converter contratos de IGPM para IPCA
Até agora todos os contratos de IGPM foram repassados, discutir apenas o futuro
Expansão
Era 10%, fizeram expansão e agora sobra 6%
Tamanho ideal
Não há tamanho ideal, acham que conseguem crescer bem
Conflito
Para reduzir conflito, usam laudo de terceiro e precisa aprovar em assembleia
Arthur conversou com André Vitória e Gabriela Costa (6/ago/21) sobre LGCP11
LGCP foca em desenvolvimento de ativos logísticos. É verticalizada: identifica demanda, construção e gestão do portfolio
Diferencial da LOG é não ser uma empresa da Faria Lima
Só colocam ativos maduros no fundo
Estão focados em regiões não óbvias, querem que fundo atinja 2 bilhões de reais
Companhia (LOGG3) não é cotista dos fundos, é sócia dos ativos que LGCP11 compra
Foco do LGCP11 foi ativos classe A, não compete com galpões velhos
Fundo tem histórico de locar em média 1.6 meses após saída do inquilino anterior; atualmente tem vacância zero e inadimplência zero; 0.50 – 0.55 BRL/cota/mês nos próximos meses
Minas Gerais -> inquilinos estão em média 5 anos no ativo
Goiânia/GO -> dinâmica positiva do setor de saúde
Rio de Janeiro/RJ -> BTS até 2027
Guarulhos/SP -> ecommerce
Viana/ES -> tem fila para locação
Maior preocupação é a eficiência do galpão, o pátio de manobra. Para frente deve ter maior preocupação com sustentabilidade
Pandemia
Houve demanda por postergação de pagamento, não deram desconto. Receberam 100% dos acordos
Juro “justo” para mercado imobiliário
Maior dúvida seria aonde vai parar. André entende que até 8% – 8.5% é ok
LOGG3 x LGCP11
LOGG foca em crescimento, LGCP11 foca em dividendo
Arthur conversou com Victor Correa da V2 Properties (VVPR11) – 23/jul/21
Atuavam para apenas 1 família e depois desenvolveram um fundo para terceiros
Só fizeram oferta 476 até o momento (4 ofertas até o momento)
Proposta do fundo é ser híbrido, ser uma “holding patrimonial”. Ponto principal é renda, mas podem fazer desenvolvimento
Tem patrimônio de 230 milhões de reais, aprovaram recentemente
Hoje não possui alavancagem, pode ter alavancagem no fundo mas preferem não ter por conservadorismo
Compraram ativo de outro FII pois era ficou muito pequeno para o FII vendedor
Ativos
O pátio tem o seu valor
BTS Camaçari -> região importante para a Bahia; Mills tinha 3 imóveis e queria centralizar operações
BTS Cotia -> tem laboratório, escritório e local de teste de produto; não tem indústria
Alocação em CRI -> possibilidade de desenvolver BTS
Próximas emissões
Pensam em dividendo menor em curto prazo mas um forte crescimento nos próximos anos
Arthur conversou com Rodrigo Abbud (VBI)
Cada um dos veículos é coberto por um gestor específico
Cada setor tem a sua dinâmica própria. CVBI teve sorte e captou um pouco antes da discussão sobre tributação em FIIs
Pensam como cotistas, por serem investidores dos próprios fundos
Focam em lógica que se sustente no longo prazo
Fundo de gestão ativa tem de vender se for oportunístico
Lajes corporativas
Gosta bastante da Faria Lima x JK
Logística
Desafio é entender a precificação dos ativos, precisa comprar galpões que se sustentem no médio/longo prazo
Empresas procuram expansão
Shopping
Não faz por não ter espaço para novo entrante, mas observa potencial no varejo (pela consolidação). Lembra que o importante é a localização e conseguir trocar
Só vai mandar EVBI para o público quando tiver histórico
Arthur falou sobre a reforma tributária com Bruno Lima
Se tributação ocorrer, é melhor reinvestir dinheiro que distribuir dividendo. Além do dividendo, empresa pode fazer recompra
Bruno gosta de Vale
JCP existe por carga tributária alta. Fim do JCP com redução do IR tem aumento de tributação em termos líquidos
Nos setores mais sensíveis mercado precificou bem
Efeito líquido da reforma tributária para o Ibovespa é zero
Precisa checar distribuição com recorrência de resultados
Arthur conversou com Danilo Bastos – 9/jul/21
Liquidez de FIIs melhorou bem
Tributação não é um diferencial
Produto não nasceu isento, se tornou isento em 2005
Danilo falou que mesmo com tributação IFIX bate CDI e IBOV
Alavancagem não é um problema, desde que fique claro
Ter pelo menos 2 FIIs de cada segmento
Arthur conversou com KISU (Eduardo Levy)
Índice SUNO30 deveria correr melhor que IFIX
Está apostando em lajes corporativas
O que está no KISU está no índice, mas pode estar com um peso maior/menor em determinado FII
Trabalho é maximizar retorno e reduzir custo do fundo
Já está precificando tributação
Gosta de laje corporativa e renda urbana
Gosta de agro, mas há menos opções
Vai lançar renda urbana e FII de CRI high yield
Arthur falou sobre KNRI com Carlos Martins
Criou produto com proposta de preservar capital do investidor
Começou com BTS para dar maior previsibilidade
Procura gerar dividendos mais previsíveis
Procurar preços baratos para poder sofrer com vacância prolongada ou comprar boas regiões
RIO
Mercado era muito dependente da Petrobras
Estão na Lagoa, Botafogo e um pouco no centro
Rochaverá
Uma transação grande, com cap rate de 7.25%. entende que demanda da Faria Lima deve ir para lá
Alavancagem
Fez para não perder oportunidade
Juro
Cenário base é de 1 dígito
Taxa de administração
Comparar de maneira correta, pois alguns fundos não englobam tudo (cobram de maneira separada)